Taloustilanne on edelleen hankala ja korot korkealla, mutta taloyhtiön korjaustarpeet eivät välttämättä odota. Kysyimme, millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen.
Teksti Emma Nikander Kuvat ShutterStock & Antti Tolonen
Kireä taloustilanne on saanut myös taloyhtiöt varovaiseksi. Vaikka viime vuoden loppukesän korkohuipusta on jo tovi, suuriin korjausrakennushankkeisiin lähtöä punnitaan taloyhtiöissä edelleen tarkemmin kuin ennen, kertoo Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Antti Tolonen. Nordea teetti viime vuonna asumisen tutkimuksen, jossa 13 prosenttia taloyhtiöissä asuvista kertoi, että yhtiössä suunniteltua remonttia oli lykätty elinkustannusten nousun vuoksi. Oleellista muutosta tähän viimevuotiseen tulokseen Tolonen ei näe.
Fakta
Miten hanke rahoitetaan?
Se, millaista rahoitusta korjaushankkeeseen kannattaa hakea, riippuu hankkeen koosta.
Yhtiölaina
Yhtiölaina on taloyhtiön nimissä otettava laina, jota osakkeenomistajat lyhentävät rahoitusvastikkeilla. Yhtiölaina on yleinen tapa rahoittaa taloyhtiön hankkeet, ja sen nostamisesta päättää yhtiökokous. Pienemmät hankkeet on järkevää tehdä yhtiölainalla.
Remonttilimiitti
Remonttilimiitti on joustavampi kuin suora yhtiölaina. Korjaushankkeen toteutuksen ajaksi yhtiöllä on käytössä remonttilimiitti, joka muutetaan hankkeen päätyttyä lyhennettäväksi lainaksi. Limiitti sopii suurempiin hankkeisiin, noin 100 000 eurosta ylöspäin.
Osakkaan oma laina
Osakas voi maksaa osansa hankemenoista taloyhtiön rahoitusvastikkeen sijaan omalla lainalla. Kun taloyhtiölainan ehdot ovat kaikille osakkaille samat, henkilökohtaisessa lainassa on enemmän neuvotteluvaraa ja se voi tuoda tiukassa taloustilanteessa helpotusta. Omaa lainaa kannattaa harkita esimerkiksi silloin, kun yhtiö on erityisen pieni, sillä silloin yksittäisen osakkeenomistajan vastuu taloyhtiölainasta on merkittävästi suurempi.
Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta.
Hänen mukaansa sekä kuluttaja- että taloyhtiöpuolella korkealle kivunneisiin korkoihin on kuitenkin toistaiseksi sopeuduttu hyvin.
– On tietenkin selvää, että joukkoon mahtuu niitäkin, joiden maksukyky on tiukempi kuin toisilla.
Tällä hetkellä rahoitettavissa hankkeissa korostuu enenevissä määrin vihreä siirtymä, sanoo Tolonen.
– Yhä enemmän haetaan lainaa energiaremonttehin, joissa parannetaan energiatehokkuutta. Investoidaan esimerkiksi maalämpöön tai sähköautojen latausinfraan. Sellaisissa hankkeissa olemme mielellämme rahoituskumppaneita.
Korjaamisesta ei kannata tinkiä
Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta, sanoo Tolonen.
Hankkeiden lykkääminen voi pahimmillaan aiheuttaa hankalan kierteen. Korjausvelkaa alkaa kertyä ja sen myötä myös lainansaanti tuleviin hankkeisiin voi vaikeutua. Lisäksi myöhässä olevat korjaushankkeet voivat aiheuttaa yhtiölle suuriakin lisäkustannuksia, mikäli esimerkiksi putkiremontin tarpeessa olevaan kiinteistön putket alkavat vuotaa.
Pitkäjänteinen ja oikea-aikainen korjaaminen on siis avainasemassa myös rahoitusta haettaessa. Jos yhtiön taloudenpito on kunnossa, rahoitus on helpompi saada.
– Se antaa myös pankille taloyhtiöstä suunnitelmallisen kuvan, ja kertoo, että asiat osataan yhtiössä hoitaa, sanoo Tolonen.
Jos taloyhtiölle on päässyt jo kertymään korjausvelkaa, eikä rahoitusta hankkeelle meinaa löytyä, mitään nopeaa ratkaisua ongelmaan ei ole olemassa – korjausvelka ei ole hetkessä myöskään kertynyt. Korjaavia toimenpiteitä voidaan yhtiössä silti tehdä. Oleellisinta on analysoida mitä on jo tehty ja mitä seuraavaksi pitäisi tehdä. Lisäksi merkitystä on silläkin, miksi hankkeita on jätetty tekemättä tai miksi suunnitelmat ovat menneet puihin.
– Yksittäistä vastausta tähän ongelmaan ei ole. Rahoituksen harkinta on aina tilannekohtaista ja päätökset perustuvat kokonaisarvioon, Tolonen muistuttaa.
Kokonaisarviossa huomioidaan taloyhtiön koko, ikä, sijainti, tehdyt ja tulevat remontit, ja korjausten suhde markkina-arvoon.
Lisäksi myös omistuskeskittymät kiinnostavat pankkia. Mitä hajautuneempi omistus, sen vähemmän riskejä, sillä silloin yksittäisen omistajan rästit eivät vaikuta taloyhtiön talouteen niin voimakkaasti.
– Satunnaisesti vastaan tulee yhtiöitä, joiden hankkeita emme voi lähteä rahoittamaan. Taustalla on usein nimenomaan korjausvelkaa, eli remonttien tekemistä on lykätty liikaa, sanoo Tolonen.
Riskit pienemmäksi korkosuojalla
Turvallinen ja kaikkien osakkaiden maksukyvyn huomioiva taloyhtiölaina on kaikkien osakkaiden etu. Yksi keino vakauttaa elämisen kustannuksia on suojata laina koronvaihteluilta. Korkosuoja tuo taloyhtiönkin talouteen ennustettavuutta, vaikkei korkosuoja korostukaan taloyhtiöpuolella samalla tavalla kuin talokohtaisessa asuntolainassa, sanoo Tolonen.
Korkosuojauksella lainan vaihtuva viitekorko muutetaan kiinteäksi koroksi tai korolle määritetään katto, jonka yli se ei sovittuna aikana nouse. Päätös korkosuojasta tehdään yhtiökokouksessa.
Korkosuojan avulla vältytään myös osakkaan näkökulmasta siltä, että koron märässä tapahtuu suuri muutos. Monissa yhtiöissä on jouduttu keräämään esimerkiksi ylimääräisiä vastikkeita lainan kulujen kattamiseksi.
– Korkosuoja helpottaa yhtiön taloudenhallintaa pitkällä tähtäimellä etenkin silloin, jos yhtiöllä on paljon velkaa.