Ihmiset hakeutuvat tällä hetkellä suurempiin asuntoihin joka puolella Suomea. Pienistä asunnoista puolestaan on parhaillaan ylitarjontaa etenkin suurissa kaupungeissa. Korkojen liikehdintä ja Ukrainan tilanne aiheuttavat pientä epävarmuutta alkuvuoden asuntomarkkinoille.
Teksti Joni Nikkola Kuvat SKVL Ry
Suomen Kiinteistönvälittäjät ry julkisti tammikuun alkupuolella asuntomarkkinaennusteen vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Sen mukaan eniten markkinoita jarruttaa tällä hetkellä pula hyvistä myytävistä asunnoista. Markkinatilanne näyttää jatkuvan ennallaan. Kysyimme SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergiltä alkuvuoden näkymistä asuntomarkkinoilla.
Mannerbergin mukaan selvä tämän hetken trendi on, että ihmiset haluavat muuttaa aiempaa suurempiin asuntoihin. Tämä pätee niin kerrostaloissa, rivitaloissa kuin pientaloissakin. Tarjontaa on kuitenkin vähän kysyntään nähden.
– Kun hyviä, isompia asuntoja tulee tarjolle oikealla sijainnilla, ne ovat menneet tosi nopeasti kaupaksi.
Ääriesimerkkinä hän mainitsee eteläisen Helsingin isot asunnot, joiden kysyntä on ollut hämmästyttävän hyvä.
– Käytännössä vuosi sitten neliöhinnatkin nousivat isoissa asunnoissa yli sen mitä pienissä, mikä on historiallinen hintakehitys. Mutta se koskee vain Helsingin eteläisintä kantakaupunkia.
Tavalliseen tapaan asunnonvaihtajat ovat erityisesti työssäkäyviä perheellisiä ja perheettömiä, mutta suuret ikäluokat ovat myös aktiivisina markkinoilla – niin ostajina kuin myyjinäkin.
– Ikääntyvät ihmiset haluavat muuttaa helpompiin asuntoihin, missä ei ole välttämättä pihahuolia ja on palveluita. Se nimenomaan tuokin myytävää markkinoille.
Myytävät kohteet eivät kuitenkaan täysin vastaa sitä, mistä on kysyntää, sillä suurilta ikäluokilta vapautuu pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Ostajat taas kaipaavat ennen kaikkea uudempia asuntoja.
– 2000-luvulla tehty omakotitalo on aika kuumaa tavaraa melkein missä vain Suomessa.
Kokonaiskuva ei ole Mannerbergin mukaan kuitenkaan merkittävästi muuttunut. Kerrostalokaksio on edelleen Suomessa se myydyin volyymituote. Vaikka muutokset ovat olleet melko vahvoja, ne eivät ole perusvolyymitasapainoa paljon heilauttaneet.
– Viimeisen kahden vuoden omakotitalojen myynti on noussut voimakkaasti. Eivät omakoti- ja rivitaloasunnot silti yllä kerrostaloasuntojen tasolle, koska niitä on vain niin paljon enemmän. Se on edelleen se yleisin asumismuoto.
Suurin osa asunnonvaihdoissa tapahtuu suurissa kaupungeissa eli Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Oulussa sekä esimerkiksi Jyväskylässä ja Kuopiossa. Mannerbergin mukaan myös muu Suomi on kuitenkin pärjännyt korona-aikana suhteessa paremmin.
– Sielläkin on ollut ihmisillä ihan samat tarpeet. Halutaan muuttaa omaan pihaan, ja tilaa on tehdä kotona etätöitä ja vastaavia asioita. Se on ollut yksi keskeinen syy.
Erityisesti esimerkiksi toimistotyöläiset ja myyjät ovat tehneet ennenkin etätöitä, mutta nyt siitä on Mannerbergin mukaan saattanut tulla pysyvämpi ilmiö. Se aiheuttaa myös konkreettisen tilantarpeen – tarvitaan työhuone.
– Tällä hetkellä indikaatio on se, että ihmiset ovat ottaneet sen omakseen, ja monet yrityksetkin muuttavat sitä kulttuuriaan niin, että ihmiset tekevät osan työviikosta kotoa silloin kun se on mahdollista. Ei tietenkään kaikissa työtehtävissä.
Koronapandemian alussa arveltiin, että muuttoliike suurempiin asuntoihin tulisi jäämään vain lyhyeksi ilmiöksi. Nyt pandemian keskellä on eletty jo kaksi vuotta eikä trendi osoita hiipumisen merkkejä.
– Saattaa olla, että etätyön tekeminen jää jollain tasolla pysyväksikin asiaksi. Se on muuttanut yhteiskunnan työntekorakennetta aika paljonkin. On mielenkiintoista nähdä, kun nämä epidemiat ovat oikeasti ohi, että mihin se asettuu.
Vuokramarkkinoillakin ihmiset etsivät aiempaa suurempia asuntoja. Mannerbergin mukaan niiden kysyntä on ympäri Suomea suurempi kuin tarjonta. Sen sijaan pienten asuntojen tarjontaa on nyt suhteessa reilusti. Yksiöitä ja kaksioita on kaikissa suurissa kaupungeissa tarjolla paljon.
– Kysyntä on ihan hyvää, mutta tarjontaa on enemmän kuin markkina tällä hetkellä pystyy ottamaan. Siellä erottuvat ne, millaisia saa helpommin vuokralle. Asuntosijoittajien näkökulmasta katsottuna saattaa tulla tyhjiä kuukausia.
Syynä pienten asuntojen ylitarjontaan on, että opiskelijat eivät ole opiskelupaikkakunnilla, ja lyhytvuokrauksen kysyntä on tällä hetkellä vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä välttämättä yhtä paljon myöskään työn perässä liikkuvia.
– Monet ovat siirtäneet lyhytvuokrauskohteensa pidemmän vuokrauksen markkinalle tai laittaneet myyntiin.
Tarjontaa pienistä asunnoista on saattanut olla paikoitelleen hyvinkin paljon. Esimerkiksi Helsingissä on tällä hetkellä tarjolla vuokralle noin 1 500 yksiötä.
– Se on aika hurja määrä. On totuttu siihen, että ne menevät saman tien ja niistä on kova kilpailu. Nyt on jo kilpailua vuokralaisista.
Nyt onkin Mannerbergin mukaan käynnissä vuokralaisen markkinat. Vuokrataso on jonkin verran painunut ja vuokralaisilla on ollut mahdollisuus neuvotella vuokrista.
– Asuntosijoittajalle se, jos asunto on tyhjänä kuukauden tai kaksi, merkitsee paljon enemmän kuin se, jos pikkuisen korjaa vuokraa alaspäin.
Rahoitusmarkkinat ja ostajien maksukyky ovat pysyneet korona-aikana hyvinä. Helmikuun alussa keskustelua ovat herättäneet korkojen liikahtelut. Esimerkiksi monen asuntolainan taustalla oleva 12 kuukauden Euribor-ohjauskorko liikahti parissa päivässä jyrkästikin ylöspäin, vaikka pysyikin edelleen miinusmerkkisenä.
– Se on ollut odotettavissa, enkä usko, että sillä mitään dramaattista vaikutusta on markkinoihin. Ihmiset enemmänkin pohtivat sitä kuin että se vaikuttaisi kovin merkittävästi mihinkään.
Mannerberg muistuttaa, että asuntojen hinnat ovat nousseet suhteessa melko paljonkin markkinoilla ja toisaalta inflaatio syö pidemmän päälle lainakantaa, jos palkkatasot seuraavat inflaatiota tai toisaalta veroja lasketaan.
Toisena isona kysymysmerkkinä on se, mitä tapahtuu Ukrainan suunnalla, mikä saattaa aiheuttaa jonkinlaisia häiriöitä markkinoihin. Mannerberg kuitenkin muistuttaa, että jos ostajien liikehdintä hiljenisi markkinahäiriön vaikutuksesta, se yleensä johtaa siihen, että tilanteen mentyä hieman ohi tuleekin voimakas nousu.
– Ihmisillä on kuitenkin tasainen asunnonvaihtotarve ihan elämän perussyistä: synnytään, kuollaan, mennään naimisiin ja erotaan. Se tuo suurimman osan siitä asunnonvaihdon tarpeesta ja myös tarjonnasta.
Hiljaisemmat kaudet tuovatkin Mannerbergin mukaan myös lisää mahdollisuuksia asunnon vaihtoon, ellei rahoitusmarkkinoille tule mitään ongelmia. Työpaikat ja työllisyys ovat ne isot taloudelliset draiverit. Hän muistuttaa, että viimeisimmästä raskaammasta hetkestä Suomen taloudessa ja työllisyydessä alkaa olla jo kymmenen vuotta.
– Sieltäkin noustiin kuitenkin aika nopeasti. Markkinat olivat hetken vähän rauhallisempana, mutta toisaalta nousu vuodesta 2015 eteenpäin on ollut tasaista ja voimakasta, sekä kysynnässä että hinnoissa.