Korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen, mutta ihmisten asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut mihinkään ja tilanne on odottava. Ostajat arvostavat koko ajan enemmän modernia tekniikkaa ja energiatehokkuutta.
Teksti Maria Markus Kuvat SKVL Ry
Suomen Kiinteistövälittäjät ry on julkaissut asuntomarkkinaennusteensa vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Ennusteen mukaan korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen. Varsinkin pääkaupunkiseutu hiljeni loppusyksystä voimakkaasti talouden epävarmuustekijöiden takia.
Mutta uusi käänne voi tulla nopeastikin.
– Puhe inflaatiosta sekä korkojen ja energian hintojen noususta on vaikuttanut ihmisten mieliin ja haitannut asuntomarkkinoita. Ihmiset ovat kyllä miettineet asunnon hankintaa tai vaihtamista, mutta kaupat eivät ole välttämättä toteutuneet, toteaa SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg.
– Asunnonvaihtotarve ei ole kuitenkaan kadonnut mihinkään. Se johtuu ihan elämän perussyistä ja elämäntilanteen muutoksista. Kun pato murtuu, kysyntä voi paisua todella nopeasti.
Hänen mukaansa jo nyt näyttää siltä, että markkina on elpymässä.
– Vuodenvaihteesta lähtien on alkanut tulla raportteja, että ihmiset ovat liikkeellä.
Mannerberg kertoo, että heidän kyselyissään on näkynyt jo kauan, että suurin kiinnostus asuntomarkkinoilla kohdistuu tilaviin perheasuntoihin. Tämä pätee niin kerrostaloihin, rivitaloihin kuin pientaloihin.
Suuria asuntoja ei vain ole riittävästi tarjolla.
– Korona aikaan isoissa asunnoissa nähtiin valtava kysyntä suhteessa tarjontaan. Kaikki kiinnosti, jos oli enemmän tilaa ja iso piha. Ja jos sopivaa asuntoa ei löytynyt kasvukeskuksista, sitä oltiin valmiita hakemaan pitkänkin matkan päästä, hän sanoo.
Vaikka kysyntä on tasaantunut koronavuosista ja olemme palanneet takaisin normaalimpaan asuntomarkkinaan, tilavat asunnot kiinnostavat edelleen, ja myös kasvukeskusten ulkopuolella.
– Etätyö on tullut sen verran vahvasti normaaliksi asiaksi, että monikaan ei pidä mahdottomana ajatusta muuttaa pois kaupungista tilavampaan asuntoon.
Omakotitalojen kohdalla korostuu Mannerbergin mukaan kiinnostus uusiin ja moderneihin taloihin, joissa on uutta tekniikkaa ja hyvä energiatehokkuus. Etenkin sellaisia on hänen mukaansa tarjolla vähän suhteessa kysyntään.
– Suurilta ikäluokilta vapautuvat asunnot ovat pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Ostajat taas kaipaavat uusia asuntoja. 2000-luvulla tehty omakotitalo tai rivitaloasunto käyvät kaupaksi melkein missä vain Suomessa.
Myös kerrostaloasunnoissa kiinnitetään Mannerbergin mukaan entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen ja teknisiin ratkaisuihin.
– Ostajat ovat äärimmäisen kiinnostuneita siitä, mitä taloyhtiössä on tehty ja millaisia suunnitelmia sillä on tulevaisuuden suhteen. Tiedonjano on korkea ja ostajat ovat valistuneita, hän toteaa ja neuvoo taloyhtiöitä viestimään suunnitelmistaan selkeästi.
– Kaikki miettivät nyt, miten taloyhtiöt tulevat toimimaan esimerkiksi vastikkeiden kanssa.
Hänen mukaansa tulevina vuosina taloyhtiöillä on mahdollisuus erottua ja nostaa arvoaan hoitamalla taloa modernisti ja huolehtimalla, että rakennus on teknisesti hyvässä kunnossa.
– Jos remontit ovat tekemättä, ilman muuta se vaikuttaa asuntojen arvoon heikentävästi. Ja toisin päin: jos tekniikka ja energiatehokkuus ovat kunnossa, on se ehdoton myyntivaltti.
Suurin hidastuminen asuntokaupassa on näkynyt viime kuukausina Mannerbergin mukaan loma- ja sijoitusasuntojen kohdalla.
– Ukrainan sodan aiheuttama shokki ja seuraukset vaikuttivat ensimmäisenä loma-asuntokauppaan. Kun ihmisten ostovoima uhkaa heikentyä, mihinkään ylimääräiseen ei haluta sijoittaa, hän toteaa.
– Myös sellainen asuntokauppa, jossa vaihdetaan asuntoa vain niin sanotusti huvikseen tai elämänlaadun parantamiseksi, hiljeni.
Sijoitusasuntokauppa on hyytynyt etenkin siitä syystä, että pienten asuntojen kysyntä on ollut matala ja tarjonta kova. Siihen taas on vaikuttanut paitsi kiivas rakentaminen, myös se, että korona-aikaan opiskelijat eivät olleet opiskelupaikkakunnilla ja myös lyhytvuokrauksen kysyntä on ollut vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä myöskään työn perässä liikkuvia.
Kysyntä vuokramarkkinoilla laski voimakkaasti korona-aikaan erityisesti pienissä asunnoissa. Nyt tilanne on kuitenkin palautunut lähes samalle tasolle kuin ennen koronaa, sillä ihmiset ovat palanneet työpaikoilleen ja opintojensa pariin.
Toisaalta pienten asuntojen tarjonta on lisääntynyt huomattavasti parin vuoden aikana. Asuntoja on valmistunut paljon, ja niinpä vapaita asuntoja on hyvin tarjolla.
– Voisi jopa puhua vuokralaisen markkinoista, Mannerberg toteaa.
Jos joitakin vuosia sitten keskustayksiöön oli jonossa kymmeniä ihmisiä, nyt vuokralaisella on vara valita ja jopa neuvotella vuokrista. Tämä on johtanut Mannerbergin mielestä siihen, että jos asunto on huonokuntoinen tai huonojen liikenneyhteyksien päässä, alhainenkaan vuokra ei välttämättä riitä houkuttamaan vuokralaista.
– Tässä on tullut melko suuri muutos muutaman vuoden takaiseen nähden.
Ja jos taannoin oli kovastikin suosittua hankkia jokunen vuokra-asunto eläkepäiviä turvaamaan, nyt tilanne on muuttunut Mannerbergin mukaan haastavammaksi, sillä vuokria ei ole päässyt nostamaan lainkaan.
– Tarjonta on yksinkertaisesti niin suurta, että jos vuokra nousee, vuokralainen vaihtaa toiseen asuntoon. Ja toisaalta kustannukset ovat nousseet, joten vuokratuotto on heikompi.
Mannerbergin mukaan tilanne pienten asuntojen suhteen on nyt kuitenkin varsin mielenkiintoinen ja tarjoaa paljon mahdollisuuksia.
– Pari kolme vuotta sitten yksiön saaminen oli hankalaa, kun sijoittajat veivät ne käsistä ja hinta nousi. Nyt sellaisen voi helposti ostaa omaksikin.
Hinnatkin ovat tulleet jonkin verran alaspäin, ja se koskee kaiken kokoisia asuntoja.
– Hinnat eivät ole enää vuoden 2021 tasolla. Kymmeniä prosentteja ne eivät ole tippuneet, mutta selvä linjakorjaus on tapahtunut. Hinnat ovat tulleet keskimäärin joitakin prosentteja alaspäin myös vuoden 2022 lopputasoon nähden.
SKVL kartoitti viimeisimmässä jäsenkyselyssään myyjien ja ostajien motiiveja ja tilannetta. Energiakulujen vaikutus näkyy SKVL:n kyselyn mukaan jonkin verran myyjien motiiveissa myydä, mutta korkokulujen ei nähdä vaikuttavan myynnin tarpeeseen.
Monien ostajien haaveet ovat kaatuneet pankkien evätessä lainapäätöksiä.
Selvästi nousi esille, että monet myyjät eivät vielä olleet valmiita neuvottelemaan asuntojen hinnoista alaspäin. Lisäksi selvisi, että asuntonäytöillä kyllä käydään, mutta tarjousten tekeminen on ostajille pitkän harkinnan takana.
Mannerberg neuvoo, että myyjien kannattaa nyt kuunnella järkeviä tarjouksia ostajilta ja neuvotella rakentavasti.
– Loppupeleissä väliraha on se, joka näkyy sekä ostajan että myyjän kukkarossa, ja se ei välttämättä ole muuttunut kovin paljon.
