Taloyhtiön konkurssi on edelleen harvinainen, mutta yleistyvä ja vakava ilmiö. Vaikeasta taloustilanteesta selviäminen edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista ongelmiin.
Teksti Maria Markus, Teppo HirviKunnas Kuvat ShutterStock, Pexels
Mediassa on viime aikoina näkynyt juttuja taloyhtiöiden konkursseista. Konkurssitapaukset taloyhtiöissä ovat monimutkaisia ja vaikeita tilanteita sekä asukkaille että osakkeenomistajille. Ne ovat kuitenkin edelleen suhteellisen harvinaisia.
– Taloyhtiöiden konkursseja ei ole aiemmin ehkä mielletty mahdollisiksi yleisesti tai taloyhtiöiden osakkaiden keskuudessa. Konkurssilain puitteissa ne ovat kuitenkin olleet mahdollisia, sanoo Asianajotoimisto Fennon juristi Sami Saarilampi.
Saarilampi on erikoistunut konkurssi- ja yrityssaneerausmenettelyihin ja hoitaa muun muassa Laukaan keskustassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Laukaan Pankkilan konkurssipesää. Taloyhtiö, johon kuuluu 12 asuntoa, kaksi isoa liiketilaa ja seitsemän toimisto- tai varastotilaa, haettiin konkurssiin viime maaliskuussa.
Suhteutettuna taloyhtiöiden kokonaismäärään puhutaan Saarilammen mukaan vielä yksittäistapauksista.
– Ehkä ne ovat poikkeuksellisen luonteensa takia ansainneet paljon mediatilaa, hän pohtii.

Syyt ovat moninaiset
Tänä vuonna taloyhtiöiden konkurssit ovat olleet kuitenkin kasvava ilmiö.
Saarilammen mukaan tapausten määrän kasvun taustalla on monia tekijöitä, kuten taloyhtiöiden ja rakennuskannan tekninen ikä ja suureksi kasvanut korjausvelka, maaseudun muuttotappiokehitys, suuret liiketilat ja niiden tyhjentyminen sekä usein myös keskittynyt omistus. Silloin yhdellä osakkaalla on paljon osakkeita hallussaan.
– Viime vuosina rahoituskulujen sekä energian hinnan ja muiden kustannusten nousu on lisännyt painetta korottaa vastikkeiden määrää. Se yhdessä korjaustarpeiden kanssa muodostaa hankalan yhtälön ja aiheuttaa helposti taloudellisia vaikeuksia.
Saarilampi kertoo, että konkurssiuhan alla olevat taloyhtiöt ovat kuitenkin useimmiten olleet varsin heikossa tilanteessa jo pidemmän aikaa. Yllätyksenä tilanne ei siis yleensä tule.
– Konkurssiin asetetut talot ovat joskus jopa jo tyhjiä ja kylmillään, hän sanoo.
Osakas voi menettää asuntonsa ja omistuksensa
Taloyhtiön konkurssi tarkoittaa käytännössä sitä, että yhtiö ei enää kykene hoitamaan velvoitteitaan ja omaisuus pyritään realisoimaan velkojen maksamiseksi. Käräjäoikeus asettaa taloyhtiön konkurssiin joko velkojan tai taloyhtiön omasta hakemuksesta. Edellytyksenä konkurssille on, että taloyhtiö on maksukyvytön.
Sami Saarilammen mukaan monet luulevat virheellisesti, että taloyhtiön konkurssissa konkurssipesänhoitaja ottaa haltuunsa taloyhtiön osakkeet ja lähtee myymään niitä. Tosiasiassa kyse on reaaliomaisuudesta, kuten kiinteistöistä ja rahoitusomaisuudesta, jotka pyritään realisoimaan parhaaseen mahdolliseen hintaan ja niistä kertyneet varat käyttämään velkojen maksamiseen.
Osakkeenomistajille konkurssi tarkoittaa sitä, että omistamiseen perustuvat oikeudet, kuten hallintaoikeus huoneistoon, päättyy.
– Osakkeenomistajan pitäisi silloin konkurssipesän kanssa sopia siitä, että jatkaa asukkaana ja maksaa käypää vuokraa. Jos konkurssipesä ei kykene vuokrausta järjestämään, viime kädessä se tarkoittaa sitä, että asunnosta joutuu muuttamaan pois, Saarilampi sanoo.
Taloyhtiön asioista päättäminen siirtyy konkurssin myötä konkurssipesälle. Osakkeenomistajien oikeus realisointituottoihin on viimesijainen velkojien jälkeen, joten jos realisoitava omaisuus ei riitä velkoihin ja konkurssimenettelyn kustannuksiin, ei synny myöskään pääoman palautusta. Osakkeenomistaja saa siis rahaa vasta, jos jotain jää jäljelle – ja se on Saarilammen mukaan käytännössä äärimmäisen harvinaista.
Joskus voi käydä niinkin, että ostajaa ei löydy tai konkurssimenettelyä ei pystytä viemään läpi, koska varoja on niin vähän, etteivät ne riitä konkurssimenettelyn läpiviemiseen. Mitä silloin tapahtuu?
– Silloin konkurssi raukeaa. Raukeamisen jälkeen yhtiö ei voi tehdä enää oikeustoimia, koska taloyhtiö ei ole enää kaupparekisterissä ja yhtiön toimielimet lakkaavat. Jos omaisuutta on vielä jäljellä, osoitetaan ne ensisijaisesti ulosottoon, mutta jos ulosottoviranomainen ei ulosmittaa varoja, palautuvat varat takaisin yhtiölle, jolla ei kuitenkaan ole enää edustajia. Juridisesti osakkeenomistajat voisivat vielä tällöin valita yhtiölle edustajan, mutta käytännössä tämä on harvinaista, joten omaisuus jää oikeudellisesti haastavaan ja erikoiseen välitilaan, Saarilampi kertoo.
– Lopputuloksena lienee pääsääntöisesti tyhjilleen ja kylmäksi jäävä talo, josta kukaan ei huolehdi.
Myös uudemmat taloyhtiöt riskissä
Suurimmassa konkurssiriskissä olevat taloyhtiöt löytyvät muuttotappiokunnista. Usein kyse on vanhoista taloyhtiöistä, joissa on kertynyt paljon korjausvelkaa. Rakennusta voivat rasittaa myös tyhjillään olevat liiketilat, joiden vastikkeet ovat olleet aikoinaan suuret. Joskus myös äkilliset remontit, kuten homevauriokorjaukset, saattavat ajaa yhtiön talousvaikeuksiin.
Konkurssiriski ei kuitenkaan koske vain vanhoja taloja. Uudemmissa taloyhtiöissä riski liittyy Saarilammen mukaan yleisimmin rahoituskulujen kasvuun. Jos yksittäisillä osakkeenomistajilla, esimerkiksi sijoittajilla, on hallussaan suuri osa yhtiön huoneistoista ja niihin kohdistuu merkittävä määrä yhtiölainaa, korkojen nousu voi johtaa ongelmiin.
– Jos osakkaat eivät kykene maksamaan korkojen nousun takia kasvaneita pääomavastikkeita, voi tämä kertaantua maksuongelmina koko taloyhtiölle.
Apua ei välttämättä löydy tuolloin siitäkään, että huoneistot otetaan taloyhtiön haltuun.
– Suuretkaan vuokrat eivät välttämättä riitä kattamaan huoneistoihin kohdistuvia huomattavia yhtiölainaosuuksia, jolloin talousongelmat kasautuvat taloyhtiön ja muiden osakkaiden harteille.
Myös yhtiön koko vaikuttaa. Pienissä yhtiöissä voi olla isoja taloyhtiöitä suurempi riski ajautua talousvaikeuksiin, koska osakkaita on määrällisesti vähemmän ottamassa vastuuta yllättävistä kustannuksista tai muiden osakkaiden maksamattomista vastikkeista.
Talouskurimuksesta voi selvitä
Sami Saarilammen mukaan vaikeasta taloustilanteesta voi selvitä, mutta se edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista sekä hallinnon ja isännöitsijän hyvää yhteistyötä.
– Konkurssiuhkaa voi ennaltaehkäistä suunnittelemalla ja toteuttamalla yhtiön korjaustoimia aktiivisesti, pitkäjänteisesti ja ennakoiden niin, että korjausvelkaa ei synny, hän sanoo.
Olennaista on myös hoitaa taloyhtiön hallintoa huolellisesti, ja huolehtia esimerkiksi perintätoimista heti, jos vastikerästejä alkaa syntyä.
– Elleivät tavanomaiset perintätoimet ole riittäviä, on tarvittaessa aloitettava vastikesaatavien oikeudellinen perintä ja ryhdyttävä huoneistojen haltuunottoon asunto-osakeyhtiölain asettamissa puitteissa.
Talousongelmat vaativat joskus laajojakin selvityksiä tilanteen korjaamiseksi ja Saarilampi suosittelee asiantuntijoiden hyödyntämistä, sillä se todennäköisesti maksaa itsensä kyllä takaisin.
Joskus voi kuitenkin käydä niin, että toimenpiteistä huolimatta mitään ei ole tehtävissä. Silloin omaehtoinen hakeutuminen konkurssiin voi olla järkevää suurempien vahinkojen, kuten kiinteistön muuttumisen asuinkelvottomaksi, välttämiseksi.

Ennakoi ja toimi ajoissa
Taloyhtiön taloudellisen tilanteen seuranta ja hallinta ovat jatkuvaa työtä. On tärkeää pysyä aktiivisena, tehdä ennakoivaa suunnittelua ja toimia ajoissa, kun ongelmia ilmenee. Taloyhtiön hallituksessa kannattaa huolehtia ainakin näistä:
Säännöllinen taloustarkastelu
Taloyhtiön taloudellista tilannetta pitää seurata säännöllisesti. Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen tulisi raportoida taloustilanteesta osakkaille riittävän usein.
Aktiivinen korjaus- ja huoltosuunnittelu
Yhtiössä tulee tehdä säännöllisiä kuntoarvioita ja laatia pitkän aikavälin korjaussuunnitelma. Näin suuria korjausvelkoja voidaan välttää ennakoinnilla.
Varautuminen muuttuviin olosuhteisiin
Esimerkiksi korkojen nousun tai suurten remonttien varalta kannattaa tehdä taloudellisia varautumisia jo etukäteen.
Yhtiövastikkeiden mukauttaminen ajoissa
Jos taloyhtiön taloustilanne heikkenee, on mahdollista tarkastella yhtiövastikkeiden määrää ja tarvittaessa korottaa niitä. Yhtiö voi pyytää lupaa periä esimerkiksi kaksi ylimääräistä vastiketta vuodessa.
Hallinnon ja isännöitsijän yhteistyö
Vahva yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän välillä on ensiarvoisen tärkeää, jotta taloyhtiö on taloudellisesti vakaalla pohjalla.
Aikainen puuttuminen vastikerästeihin
Jos vastikkeita jää maksamatta, asiaan kannattaa puuttua heti. Saatavien perimiseksi voidaan käyttää tavanomaisia perintätoimia ja tarvittaessa oikeudellista perintää.
Huoneistojen haltuunotto
Jos osakas ei huomautuksista huolimatta maksa vastikkeitaan, on yhtiön harkittava huoneiston haltuunottoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
Selvitysten tekeminen
Mikäli talousongelmia ilmenee, tulee teettää tarvittavat selvitykset tilanteen korjaamiseksi. Asiantuntijoiden apua kannattaa hyödyntää, sillä heidän neuvoillaan voi välttää suurempia taloudellisia vaikeuksia.
Kommunikointi osakkaiden kanssa
Osakkaita tulee informoida avoimesti ja säännöllisesti taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Aktiivinen viestintä lisää luottamusta ja kannustaa osakkaita osallistumaan yhtiön toimintaan.
Osake-enemmistöjen hallinta
Tilanteita, joissa yksittäisellä osakkaalla on liian suuri osuus yhtiön huoneistoista, tulee välttää. Keskittynyt omistus voi lisätä taloudellisten ongelmien riskiä.
Osakkeiden takaamat lainat
Kun taloyhtiö ottaa lainaa vaikkapa korjaushankkeeseen, lainan takaisinmaksusta vastaavat suoraan osakkaat omissa nimissään, eikä taloyhtiö ole lainan päävelallinen. Tämä voi suojata taloyhtiötä maksuhäiriöiltä ja luottotappioilta. Osakkaat voivat neuvotella pankin kanssa lainoista itsenäisesti, mikä voi johtaa kilpailutukseen ja parempiin lainaehtoihin.