Voiko lyhytkestoisen vuokraustoiminnan kieltää taloyhtiössä?

Missä tilanteissa taloyhtiö voi kieltää lyhytkestoisen vuokraustoiminnan?

Lähtökohtaisesti osakkaalla on oikeus vuokrata huoneistoaan edelleen ja siten myös lyhytkestoisen vuokraustoiminnan harjoittaminen on sallittua. Osakkaan ei myöskään tarvitse ilmoittaa taloyhtiölle vuokraustoiminnan harjoittamisesta.

Taloyhtiöllä on kuitenkin mahdollisuus saada lyhytkestoinen vuokraustoiminta loppumaan ainakin kahdessa tilanteessa. Ensinnäkin taloyhtiö voi kieltää lyhytkestoisen vuokraustoiminnan yhtiöjärjestyksessään. Toisaalta tällaiseen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus, sillä kyseisellä määräyksellä muutetaan osakkaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa.

Taloyhtiön toisena vaihtoehtona on vedota lyhytkestoisen vuokraustoiminnan olevan rakennusluvan vastaista. Tämä edellyttää, että lyhytkestoinen vuokraustoiminta katsotaan majoitustoiminnaksi, jonka tunnusmerkkejä ovat muun muassa toiminnan ammattimaisuus, säännöllisyys sekä se, ettei kukaan ole kirjoilla huoneistossa. Mikäli majoitustoiminnan tunnusmerkit täyttyvät, taloyhtiö voi tehdä toimenpidepyynnön kunnan tai kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle osakehuoneiston rakennusluvan vastaisesta käytöstä. Tämän jälkeen viranomainen voi, mikäli se katsoo aiheelliseksi, antaa majoitustoiminnan harjoittajalle kehotuksen ja myöhemmin myös velvoitteen toiminnan lopettamisesta.

Onko huoneiston haltuunotto mahdollista?

Yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan esimerkiksi tilanteessa, jossa huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai toisaalta, kun huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Huoneiston haltuunotto on aina poikkeuksellinen toimenpide, joka voidaan toteuttaa vain, mikäli rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys. Lisäksi osakkaalle on annettava kirjallinen varoitus ennen huoneiston haltuunottoa koskevaa päätöstä.

Tällä hetkellä ei ole olemassa oikeuskäytäntöä siitä, voidaanko huoneisto ottaa taloyhtiön hallintaan lyhytkestoisen vuokraustoiminnan perusteella. Kuitenkin, mikäli lyhytkestoisen vuokraamisen katsottaisiin aiheuttavan olennaisen rikkomuksen yhtiöjärjestyksessä määrättyyn huoneiston käyttötarkoitukseen nähden, tai toisaalta, mikäli lyhytkestoisesta vuokraamisesta aiheutuisi jatkuvaa häiriötä taloyhtiön muille asukkaille, esimerkiksi päivittäistä meluhaittaa, nämä seikat voisivat muodostaa perusteen huoneiston haltuunottomenettelylle.

Kysymys & Vastaus


Taloyhtiön asukas valittaa naapurinsa öisin aiheuttamasta meluhaitasta. Miten taloyhtiön hallituksen tulisi toimia asian suhteen? 

Naapureiden tulee sietää tavanomaisia elämisen ääniä. Sietämisvelvollisuuden piiriin eivät kuitenkaan kuulu esimerkiksi toistuva yöllinen kovaääninen juhlinta tai musiikin soittaminen. 

Mikäli asunnosta kuuluvia ääniä ei voida katsoa tavanomaisiksi elämisen ääniksi, kyseessä voi olla asunto-osakeyhtiölain mukainen huoneiston haltuunottoperuste. Haltuunotto edellyttää, että huoneistossa vietetään häiritsevää elämää ja asialla on vähäistä suurempi merkitys. Jos osakas ei korjaa toimintaansa varoituksen perusteella, päätöksen huoneiston haltuunotosta voi tehdä yhtiökokous äänten enemmistöllä.

Se onko menettelyllä ollut vähäistä suurempaa merkitystä, tulee arvioida tapauskohtaisesti. Haltuunotossa häiritsevän elämän perusteella korostuu isännöitsijän tai häiriötä kokevan naapurin pitämät häiriöpäiväkirjat ja näin ollen naapureilta tulisikin ennen hallintaanottovaroituksen antamista varmistaa, että he ovat tarvittaessa valmiita todistamaan häiriön merkityksellisyydestä käräjäoikeudessa.  

Eräs taloyhtiön osakas käyttää yhtiöjärjestyksessä liikehuoneistoksi määriteltyä tilaa lyhytaikaiseen Airbnb-vuokraustoimintaan. Voiko yhtiö lähettää hänelle suoraan hallituksen varoituksen koskien liikehuoneiston käyttötarkoituksen vastaista käyttöä?

Yhtiö voi tilanteessa antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen liikehuoneiston käyttötarkoituksen vastaisesta käytöstä. Käytännössä varoitus voi olla ote hallituksen kokouspöytäkirjasta. Keskeistä on yksilöidä varoituksessa hallintaanoton peruste ja se, että huoneisto voidaan päättää otettavaksi taloyhtiön hallintaan, mikäli perusteena oleva menettely jatkuu. Varoitus tulee antaa tiedoksi todisteellisesti.

Tuleeko Airbnb-toimintaa harjoittavan osakkaan maksaa vesimaksuja majoittujien lukumäärän perusteella?

Kaikista vastikeperusteista tulee määrätä yhtiöjärjestyksessä. Siten esimerkiksi vesimaksun perimisestä ja perimisen perusteista tulee olla määrätty yhtiöjärjestyksessä. Mikäli vesimaksun perimisen perusteena on huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä, ei Airbnb-majoittujista voida periä vesimaksua, sillä heidät katsotaan huoneiston vierailijoiksi.