Vastuu muutostöistä asunto-osakeyhtiössä?

Tehtyjen remonttien selvittäminen saattaa olla hyvinkin vaikeaa etenkin vanhoissa taloyhtiöissä. Tehdyt remontit kannattaa kuitenkin asuntokaupan yhteydessä mahdollisuuksien mukaan selvittää huolellisesti ja niiden virheettömyys varmistaa. Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää sellaisiin tiloihin, joihin on suurella todennäköisyydellä tehty korjauksia alkuperäisen rakentamisen jälkeen. Joskus sellaisissa remonteissa, jotka edelliset osakkaat ovat tehneet, saattaa ilmetä virheitä. Tällöin esiin nousee kysymys siitä, kenen vastuulle virheen korjaaminen ja korjauskustannukset tulevat. 

Arvioinnin keskiössä on muun muassa se seikka, kenen kunnossapitovastuun piiriin virhe kuuluu. Taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin tehtyjen korjausten mahdolliset virheet eivät pääsääntöisesti voi tulla osakkaan vastattaviksi. Mikäli taas kyseessä on osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluva osa, vastaa osakas sen muutostöistä ja korjauksista riippumatta siitä, onko remontista päätetty yhtiökokouksessa, tai teettääkö osakas remontin omasta tahdostaan.

Jos osakkaan voidaan katsoa toimineen remontin hoitamisessa huolimattomasti, vastaa hän työssä ilmenevistä virheistä ja on vahingonkorvausvelvollinen, vaikka virhe havaitaan vasta seuraavan omistajan aikana. Jotta osakkaan voidaan katsoa toimineen huolellisesti, olisi hänen tullut noudattaa työssä muun muassa hyvää rakennustapaa sekä asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapito- ja muutostöiden suorittamisesta. Huolimattomuuden aiheuttaa automaattisesti esimerkiksi se seikka, että työt on suoritettu itse ilman ammattitaitoa. Mikäli osakas pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti, voi vahingonkorvausvastuuseen joutua remontin tehnyt urakoitsija.

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, mikäli myyjä on jättänyt antamatta ostajalle ennen kaupantekoa tiedon sellaisesta seikasta, josta tämän täytyy olettaa tienneen, ja josta ostaja on perustellusti voinut olettaa saavansa tiedon. Tällainen seikka voi olla esimerkiksi asunnon remonttiin liittyvä virhe. Mikäli tällainen virhe asunnossa ilmenee, on ostajalla oikeus vedota asuntokauppalain mukaisiin seuraamuksiin. Kyseeseen voi tilanteen mukaan tulla ostajan oikeus pidättyä maksusta, hinnanalennus tai äärimmäisessä tapauksessa jopa kaupan purku. 

Virheeseen ei kuitenkaan voi vedota, mikäli ostajan täytyy olettaa tienneen seikasta kaupantekohetkellä. Tämän vuoksi asunnon huolellinen tarkastaminen ennen kaupantekoa on tärkeää.

Kysymys & Vastaus


Onko taloyhtiöllä velvollisuus maksaa kunnossapitovastuulleen kuuluva, mutta osakkaan tekemä muutostyö ilman osakkaan tekemää muutostyöilmoitusta?

Käyttöikänsä päähän tulleen rakennusosan vaihtaminen on asunnon kunnossapitoa, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä. Mm. lämpöpatterien korjaus kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle ja näin ollen niiden rikkoutumisesta tulisi ilmoittaa taloyhtiölle viivytyksettä. Osakkaalla on oikeus teettää tällaisiin osiin kunnossapitotöitä asunto-osakeyhtiön kustannuksella ainoastaan silloin, kun yhtiö on laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa. Tällöinkin osakkaan tulisi ennen kunnossapitotoimeen ryhtymistä vaatia asunto-osakeyhtiötä tekemään korjaus.

Jos osakas tekee yhtiölle kuuluvia korjauksia, kunnossapitotyöstä vastuussa olevan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Korjauskustannuksista vastaava taho määrittelee ensisijaisesti korjaustavan ja valitessaan korjaustavan itse, osakas ottaa riskin, että asunto-osakeyhtiö esittää vastanäyttöä siitä, että korjaus olisi ollut suoritettavissa vähäisemmillä toimilla.

Lähtökohtana voisi pitää siis sitä, että mikäli osakas ei ole vaatinut yhtiöltä kunnossapitotoimia eikä ilmoittanut puutteesta, niin yhtiö voisi korvata pattereiden uusimisesta sen määrän, joka sille itselleen olisi työstä aiheutunut. Tämäkin olettaen, että osakas voi esittää jotain selvitystä siitä, että patterit ovat tosiasiallisesti olleet rikki ja korjaaminen on ollut tarpeen.

Jos taloyhtiö on asentanut ikkunaremontin yhteydessä sälekaihtimet ikkunoihin, onko yhtiö vastuussa sälekaihtimien kunnossapidosta?

Taloyhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät. Lähtökohtaisesti sälekaihtimet eivät kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuuseen, mutta jos yhtiö on asentanut ja kustantanut sälekaihtimet kaikkiin huoneistoihin, voidaan niiden katsoa kuuluvan taloyhtiön niin sanottuun perustasoon. Tällaisessa tapauksessa yhtiön tulisi olla vastuussa myös sälekaihtimien kunnossapidosta.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Tulkintaongelmien välttämiseksi sälekaihtimien vastuunjako olisi hyvä määritellä yhtiöjärjestyksessä selkeästi.