Oikeasta ja riittävästä vakuutusturvasta huolehtiminen on tärkeä osa asunto-osakeyhtiön riskienhallintaa. Suositeltavaa on, että vakuutusturva on ennemmin liian laaja kuin liian suppea. Vakuutusturvan laajentaminen aiheuttaa usein vain pieniä lisäkustannuksia, mutta lisäturvalla saavutettava hyöty vahingon sattuessa voi olla merkittävä. Vakuutusturvasta huolehtiminen on tärkeää, koska asunto-osakeyhtiöt omistavat rakennuksia, joiden arvo on useimmiten merkittävä. Näin ollen vahingotkin voivat olla kustannuksiltaan huomattavia.
Teksti Matias Liespuu (Lexia Asianajotoimisto) Kuvat Pixabay
Mitä asunto-osakeyhtiö voi vakuuttaa?
Asunto-osakeyhtiön tavallisimpia vakuutuksia ovat kiinteistövakuutus sekä vastuuvakuutus. Kiinteistövakuutuksella turvataan talon rakenteisiin kohdistuvia vahinkoja esimerkiksi tulipalon tai ilkivallan varalta. Vastuuvakuutus puolestaan koskee mahdollisia henkilö- tai esinevahinkoja, jotka aiheutuvat esimerkiksi kulkuväylien puutteellisen kunnossapidon perusteella. Lisäksi asunto-osakeyhtiöllä voi olla varallisuusvastuuvakuutus sellaisten taloudellisten vahinkojen varalta, jotka aiheutuvat hallituksen päätöksistä (ns. hallinnon vastuuvakuutus) sekä oikeusturvavakuutus taloyhtiölle aiheutuvien asianajo- ja oikeudenkäyntikulujen varalta.
Kiinteistövakuutusta otettaessa on tärkeää pohtia, tarvitaanko niin sanottua all risk -vakuutusta, joka korvaa myös äkillisistä ja ennalta-arvaamattomista tapahtumista aiheutuvia vahinkoja. Lisäksi on valittava, otetaanko vakuutusmääräperusteinen vakuutus vai täysarvovakuutus. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa korvausta maksetaan enintään ennalta määritellyn vakuutusmäärän verran, kun taas täysarvovakuutuksessa omaisuuden arvo arvioidaan vasta vahingon satuttua. Lisäksi on tärkeää kiinnittää huomiota vakuutusten omavastuumääriin.
Asunto-osakeyhtiön ei ole mahdollista vakuuttaa osakkaiden irtaimistoa. Omistamassaan asunnossa asuva osakkeenomistaja voi vakuuttaa irtaimistonsa ja huoneiston kiinteän sisustuksen kotivakuutuksella. Vuokranantajana toimivan osakkeenomistajan on mahdollista vakuuttaa huoneisto ja toisaalta useat vuokranantajat edellyttävät vuokralaiselta kotivakuutuksen ottamista.
Kunnossapitovastuun jakautuminen ja vakuutusehdot
Vakuutusehdot määrittelevät omaisuuden, jota vakuutus koskee. Riskienhallinnan kannalta on tärkeää tunnistaa ne omaisuuserät ja tilanteet, jotka rajautuvat vakuutuksen ulkopuolelle. Tällöin vältytään yllätyksiltä vahingon sattuessa. Lisäksi vakuutusehdoissa on useimmiten määritelty, miten asunto-osakeyhtiölain ja toisaalta yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuusta vaikuttavat vakuutussopimuksen sisältöön. Vakuutusehdoissa viitataan usein myös Kiinteistöliiton julkaisemaan taloyhtiön vastuunjakotaulukkoon, joka selventää asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuuta.
Kysymys & Vastaus
Yhtiössä ollaan tekemässä käyttötarkoituksen muutosta, jossa liiketilaa ollaan muuttamassa asuinhuoneistoksi. Missä vaiheessa tulee tehdä yhtiöjärjestyksen muutos?
Yhtiöjärjestyksen muuttamiselle ei ole mitään ehdotonta ajankohtaa. Käytännössä voidaan menetellä siten, että ensin haetaan rakennuslupa ja vasta sitten muutetaan yhtiöjärjestystä taikka toisinpäin. Jos rakennuslupaa haetaan ensin, yhtiöjärjestystä muutettaessa tiedetään varmasti, että käyttötarkoituksen todella saa muuttaa.
Jos yhtiöjärjestystä muutetaan ensin, kannattaa tehdä ehdollinen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta niin, että muutosta ei laiteta täytäntöön / rekisteröidä ennen kuin muutokselle on myönnetty rakennuslupa ja osakkeenomistajalta vaadittavat toimenpiteet on suoritettu sekä yhtiön toimesta hyväksytty.
Voiko taloyhtiö kieltää osakasta tekemään tällaista muutosta yhtiön kantaviin rakenteisiin?
Lain mukaan yhtiö voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Lähtökohtaisesti osakkaalle tulisi myöntää lupa kantaviin rakenteisiin tehtäviin muutostöihin, jos osakas osoittaa, että muutos ei johda rakenteiden heikkenemiseen. Kantavaan seinään tehtävän oven tai oviaukon toteuttamisesta pitäisi esimerkiksi esittää suunnitelmat sen osoittamiseksi, ettei seinän kantavuus muutoksen myötä heikkene.
Muutostyön kieltäminen ei yleensä tule kyseeseen, jos osakas pystyy asianmukaisesti näyttämään, että muutostyö toteutetaan teknisesti hyvän rakennustavan mukaisesti. On myös muistettava, että muutostyön perusteeton kieltäminen voi synnyttää taloyhtiölle vahingonkorvausvelvollisuuden.
Lähtökohtaisesti yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallista on, jos yhdelle osakkaalle myönnetään oikeus muutostyöhön, jota ei voida myöhemmin toteuttaa kaikissa huoneistoissa.
Tulisi aina arvioida, aiheuttaako suunniteltu muutostyö vakavan vahingon riskin rakennukselle sekä arvioida sitä, johtaako kyseinen muutostyö rajoituksiin muille osakkeenomistajille tehdä huoneistossaan vastaavia muutostöitä.
Yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta on myös huomioitava, että lähtökohtaisesti eri huoneistoissa saattaa olla rakenteellisia eroja, joiden takia muutostyön teettäminen on niissä vaikeampaa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhdenvertaisuusperiaatetta loukataan, kun ei hyväksytä rakenteellisista syistä ja vahingon riskin takia muutostyötä, joka on toteutettu jossain muussa huoneistossa, jossa rakenteelliset lähtökohdat ovat erilaiset.
Yhtiöllä on saatavia yhdeltä osakkaalta, joka omistaa useampia huoneistoja yhtiössä. Saatavien yhteismäärä on merkittävä, mutta yksittäisen huoneiston osalta kyse on vain yhden kk maksuviiveestä. Voidaanko saatavien yhteismäärän perusteella antaa huoneiston hallintaanottovaroitus ja käynnistää hallintaanottotoimet, jos suorituksia ei saada?
Asunto-osakeyhtiölain perusteluiden mukaan osakkaan rikkomusta voidaan pitää vähäistä suurempana, kun siitä aiheutuu yhtiölle tai toisille osakkaille havaittavaa haittaa. Lisäksi perusteluissa todetaan, että rikkomuksen merkitystä on arvioitava aina tapauskohtaisesti taloyhtiön näkökulmasta. Perusteluissa myös mainitaan erikseen, että rikkomuksen merkityksen arvioinnissa huomioidaan kaikki ne osakeomistuksen perusteella hallinnassa olevat tilat, joita laiminlyönti tai muu rikkomus koskee. Tämän vuoksi hallintaanottovaroitus voidaan tehdä, kun saatavien yhteismäärä on merkittävä.