Vaikka putkiremontin suunnittelukustannukset vaikuttaisivat valtavilta, suunnitteluun satsaaminen maksaa itsensä takaisin.
Teksti Emma Nikander Kuvat ShutterStock
Jos hankkeeseen ei palkata pätevää henkilökuntaa, suunnittelijaa ja valvojaa, tingitään väärässä paikassa.
Putkiremontti on kiinteistösaneerauksista todennäköisesti kaikkein pelätyin ja inhotuin, eikä ihme. Se on kallis ja siitä aiheutuu asukkaille pitkäaikaista ja hankalaa asumishaittaa. Ehkä siksi se aloitetaan usein vasta, kun on aivan pakko. Jossain kohtaa remontti on kuitenkin edessä – ja mitä rivakammin siihen tartutaan, sen parempi, sanovat kokeneet isännöitsijät.
Kiireellä tekeminen on kallista, ja kun hankkeelle on varattu tarpeeksi aikaa, se onnistuu paremmin.
– Ehdotan nykyään taloyhtiöille, että putkien kartoituksia ja remontin suunnittelua aletaan tehdä 10 vuotta ennen kuin hanke on todennäköinen, sanoo 20 vuotta alalla toiminut isännöitsijä Jari Nieminen Turun ja lähikuntien alueella toimivasta Uniko-Isännöintipalvelut Oy:sta.

Suunnitteluun kannattaa upottaa rahaa
Joitakin asioita on ehdottoman tärkeää huomioida, jotta putkiremontin ikävät yllätykset voidaan välttää ja urakka etenee jouhevasti sen kaikissa vaiheissa. Yksi niistä on projektin johdon ja valvonnan ottaminen mukaan jo hankkeen alkuvaiheessa. Valvojalle on nimittäin vaikeaa päästä työhön kiinni, mikäli yhtiö on jo esimerkiksi laatinut asiakirjat valmiiksi ja kilpailuttanut urakan, sanoo tekninen isännöitsijä Ismo Ylikulju. Hän työskentelee Kiinteistötahkolan Oulun toimipisteessä.
– Valvojan ja projektinjohtajan pitää olla kartalla koko ajan ja ohjata suunnittelua.
Joskus hallituksessa saatetaan ihmetellä, onko kaikki suunnittelu todella tarpeen.
– Painotan huolellista valmistelua ja suunnittelua. Ilman sitä ei saada hyvää jälkeä, sanoo Ylikulju.
Myös Nieminen muistuttaa, että jos hankkeeseen ei palkata pätevää henkilökuntaa, suunnittelijaa ja valvojaa, tingitään väärässä paikassa.
– Kun yhtiökokouksessa ilmoitetaan, että 60 000 euroa menee suunnitteluun, helposti ajatellaan, että se on turhaa rahaa. Näin ei ole, vaan huolellinen suunnittelu maksaa itsensä aina takaisin, hän sanoo.
Mitä paremmat kuntotutkimukset, sitä helpompi hanketta on suunnitella. Ja mitä paremmat suunnitelmat, sitä vähemmän suunnitelmien ulkopuolisia erillistöitä.
– Ja silloin saadaan myös tarkempia urakkatarjouksia. Suunnitteluun täytyy panostaa, vaikka asia voikin olla yhtiökokouksessa vaikea saada läpi, sanoo Nieminen.
Isännöitsijän kokemuksesta saattaa olla siinä apua. Jos on osoittaa esimerkkejä hyvin suunnitelluista ja sen myötä hyvin menneistä urakoista ja toisaalta niistä urakoista, joissa remonttia varten on tarvittu viisi ylimääräistä yhtiökokousta, voivat suunnitteluvaiheen kustannukset alkaa näyttää järkeviltä.
– Jos kyseessä on miljoonan euron urakka, siihen on hyvä varata 1,2 miljoonaa. Rahaa ei nosteta yhtään enempää kuin sitä menee, mutta kun pelivaraa on, ei tarvita ylimääräisiä kokouksia. Niihin kuluu turhia euroja.
Nykyremontit onnistuvat hyvin
Putkiremonttihankkeet sujuvat hyvin, ja vain harvoin tulee suuria vastoinkäymisiä, sanoo alalla 25 vuotta toiminut Ylikulju. Joskus kuitenkin paljastuu, että piilossa on rakenteita, jotka on toteutettu eri tavalla kuin suunnitellessa on voitu olettaa. Urakan aikana voi myös paljastua kosteusvaurioita, joita ei ole kuntokartoituksessa huomattu. Niiden kuivattaminen vie oman aikansa, ja voi aiheuttaa viivästyksiä.
Välillä saatetaan tarvita lisäsuunnittelua, kun esimerkiksi kohteen rakennustekninen toteutustapa on poikennut alkuperäisistä suunnitelmista.
– Yleensä hankkeen lopussa tulee aina jonkinasteinen kiire, sanoo Ylikulju.
Nieminen sanoo, että vaatii urakoitsijoita laatimaan hankkeelle realistisen aikataulun.

– Ja mieluummin niin, että urakoitsija lisää aikatauluunsa vaikka ylimääräisen kuukauden. Jos sanotaan, että remontti kestää vuoden ja urakka valmistuukin kahdeksassa kuukaudessa, kaikki taputtavat.
Putkien uusimista suunnitellessa arvioidaan myös esimerkiksi lämmitysjärjestelmän kunto, samoin sähkö- ja televerkot sekä muut nykyaikaisten järjestelmien vaatimukset kuten kuitukaapeloinnit. Läpiviennit ja koteloinnit voidaan hyödyntää parhaalla mahdollisella tavalla, kun muita järjestelmiä parannetaan samalla.
– Putkiremonttia suunnitellessa sähköverkon, ilmastoinnin, viemäreiden ja vesijohtojen kuntokartoitukset on syytä tehdä jo monta vuotta aikaisemmin, Nieminen luettelee.
Osakkaat haluavat toisinaan tehdä omia remontteja samaan aikaan putkiremontin kanssa. Se on järkevää, mutta suunnitelmat olisi tärkeä olla ajoissa, sanoo Nieminen.
– Urakoitsijalla on oltava tarpeeksi ajoissa tiedossa, minne tulee lattiakaivo ja minne wc-pönttö. Muuten remontit voivat hidastaa kokonaisurakkaa.

Remontin kestossa isoja eroja
Jokainen putkiremontti on erilainen. Pienehkössä rivitalossa putkiremontti voidaan saada vietyä läpi 3–4 kuukauden aikana, isommassa taloyhtiössä hanke voi viedä vuodenkin.
Valittu korjaustapa vaikuttaa remontin kestoon ratkaisevasti.
Perinteisessä putkiremontissa vesi- ja viemäriputket vaihdetaan uusiin. Joskus on mahdollista tehdä hybridiremontti, jossa putket osin uusitaan, osin sukitetaan. Sukittamisessa vanha putki päällystetään sisäpuolelta uudella putkella. Kun viemärit uusitaan, kunnostetaan samalla myös märkätilat.
– Kun museosuojeltuun, kahden rapun ja kuuden kerroksen kohteeseen tehtiin putkiremonttia, se vei vuoden. Kaikki jouduttiin tekemään piilossa, mitään ei saanut näkyä. Toinen vastaavan kokoinen kohde tehtiin puolet nopeammin, kun uudet vesijohdot saatiin tuoda rappuja pitkin, kertoo Nieminen.
Oikean remonttitavan valitsemiseksi on kerättävä kaikki mahdollinen fakta taloyhtiön tilanteesta.
– Jos esimerkiksi alkuperäiskunnossa olevia märkätiloja on paljon ja löytyy viitteitä alkavista kosteusvaurioista, voi olla järkevää tehdä remontti perinteisellä tavalla. Jos taas kaikki kylppärit on saneerattu, voidaan pohtia, olisiko vaihtoehtoinen toteutustapa järkevämpi tapa, sanoo Ylikulju.
Hankkeen kestoon vaikuttaa myös se, miten remontti on suunniteltu ja valmisteltu. Jos esimerkiksi kaikki asunnot saadaan tyhjäksi, on remontti paljon tehokkaampi ja nopeampi tehdä. Silloin voidaan remontoida useampi rappu kerralla. Yhtiöt eivät sijaismajoituksia järjestä, vaan osakkaat usein esimerkiksi vuokraavat itselleen väliaikaisasunnon.
On kuitenkin harvinaista, että kohde saadaan kokonaan tyhjäksi. Isännöitsijä Tapani Jarmas Tampereen Ammatti-isännöitsijät Oy:stä arvioi, että noin yksi kymmenestä jää remontin ajaksi asuntoonsa asumaan. Asuntoonsa jääville rakennetaan tarvittaessa väliaikaisia suihkutiloja tai he käyttävät taloyhtiön saunatiloja.
– Tänä päivänä yhteen asuntoon kohdistuva haitta on keskimäärin 8–12 viikkoa. Nykyään asuntoon jäämistä helpottavat erilaiset kemialliset WC:t, kosteuspyyhkeet ja muut hygieniatuotteet, hän sanoo.
Taloyhtiön hallituksella on hankkeen onnistumisessa tietysti oma osuutensa. Aktiivinen hallitus on mukana remontissa ja osallistuu työmaakokouksiin päätösvaltaisena.
– Silloin niissäkin voidaan tehdä suunnitelmiin muutoksia nopealla aikataululla, Nieminen sanoo.
Lisäksi heiltä saa asukkaan ja osakkaan näkemyksen.
– Joissain tapauksissa taloyhtiöissä on myös perustettu erillisiä elimiä, joissa on voinut olla yhtiöstä muutakin väkeä kuin vain hallitus. Silloin on saatu laajemmin asukkaiden näkemys esiin. Heillehän sitä työtä tehdään, sanoo Jarmas.
Hyvä isännöitsijä on linkki työmaan johdon, osakkaiden ja taloyhtiön hallituksen välillä.
– Hänellä on tärkeä rooli informaation välittämisessä. Lisäksi hänellä on suuri vastuu rahoituksen järjestämisessä ja siitä, että yhtiökokouksen päätökset ja hallituksen esitykset ovat selkeitä ja hyvin valmisteltuja, kertoo Ylikulju.
Hyvä isännöitsijä tutustuu hankkeeseen huolella, on aktiivinen hankesuunnitteluvaiheessa ja ymmärtää hankkeen laajuuden. Nieminen painottaa, että isännöitsijän ei kuitenkaan tarvitse tietää kaikkea.
– Isännöitsijä on se, joka huolehtii laskuista ja hankkii ympärilleen tarpeeksi hyvää henkilökuntaa. Heitä ovat valvoja, suunnittelijat ja isommissa urakoissa jopa projektijohtaja, joka voi huolehtia myös tiedottamisesta.
Tiedotuskanavat kuntoon
Yksi putkiremonttien ongelmakohdista vaikuttaa olevan juuri informaation kulku eri osapuolten välillä, sanovat kaikki kolme isännöitsijää. Hankkeeseen liittyy valtavasti tärkeää tiedotettavaa esimerkiksi työmaaturvallisuuteen liittyen.
”Jos sanotaan, että remontti kestää vuoden ja urakka valmistuukin kahdeksassa kuukaudessa, kaikki taputtavat.”
– Asukkaiden pitää tietää, missä saa liikkua ja mitkä tilat on suljettu. Heille, jotka asuvat urakan aikana asunnoissaan, on tärkeää tiedottaa vesipisteistä, väliaikaisista wc-tiloista ja väliaikaissuihkuista. Milloin kokonaisurakka valmistuu, entä milloin ollaan missäkin huoneistolinjassa? Milloin asunnon on oltava tyhjä ja milloin sinne voi muuttaa takaisin, luettelee Jarmas.
Lisäksi asukkaat tarvitsevat käytännön ohjeita varotoimia varten, kuten suojausohjeita rakennuspölyn leviämisen vuoksi tai tietoa siitä, milloin huonekaluja tulee siirtää vaikkapa pattereiden termostaatin vaihtamisen tieltä.
Erityisen tärkeää on painottaa osakkaille ja asukkaille, että mikäli jokin asia matkan varrella askarruttaa, se kannattaa nostaa esille, muistuttaa Jarmas.
– Ei kannata jäädä pohtimaan itsekseen vaan ottaa reilusti yhteyttä organisaatioon. Monesti tällaiset asiat ovat sellaisia, jotka askarruttavat muitakin ja näin niistä voidaan tehdä lisätiedote kaikille.
Ylikulju sanoo, että hankkeeseen liittyvään viestimiseen ei voi koskaan panostaa liikaa.
– Vaikka kuinka pyritään kiinnittämään informaatioon huomiota, palaute urakan jälkeen kohdistuu aina viestintään.
Yleensä kyse on siitä, että aikataulutiedotteet tulevat liian myöhään tai niitä ei tule ollenkaan. Tärkeää on valita tiedotustapa ja pysyä siinä.
– Onko se sitten jokin tietty ilmoitustaulu, sähköinen kanava vai urakoitsijan portaali? Tavan tulee olla kaikilla osapuolilla tiedossa: niin urakoitsijalla, osakkailla kuin asukkaillakin, Ylikulju kertoo.
Joskus myös putkiremonttihankkeeseen liittyvä päätöksenteko on voinut olla yhtiössä kovastikin kiisteltyä, ja remontin toteuttamisesta on ehkä oltu montaa mieltä. Ylikulju peräänkuuluttaa, että osakkaat asettuisivat päätöksenteon jälkeen kuitenkin samalle puolelle.
– Vaikka päätös ei olisi oman mielipiteen mukainen, olisi tärkeää kuitenkin seistä hankkeen takana eikä ainakaan aiheuttaa sille haittaa. Myötämielinen suhtautuminen demokraattiseen päätökseen on tärkeää.
Avaimilla on väliä
Ehkä hieman yllättävästi hankaluuksia voivat aiheuttaa asuntojen avaimet. Vanhemmissa kohteissa lukkosarjat voivat olla vanhentuneita, tai käytössä voi olla lukematon määrä eri avaimia. Silloin urakoitsijan pitäisi hallinnoida niitä ja pysyä kartalla siitä, millä pääsee mihinkin.
– Kohteissani on tehty lukostosarjoitus tai lukoston muutos ennen putkiremonttia, jotta tämän kanssa ei tule ongelmia, Ylikulju vinkkaa.
Nieminen sanoo, että jos asuntoihin on aina oma avain, joudutaan yleisavaimia teettämään hirveä määrä. Avainten mahdollinen katoaminen taas aiheuttaa turhaa selvittelyä.
– Nykyään pystytään teettämään avain urakoitsijalle vaikka yhdeksi päiväksi. Ja jos avain sitten häviää, se on minuutissa poistettu sarjasta, Nieminen sanoo.

Ylipäätään tällaisilla käytännön työtä sujuvoittavilla valinnoilla koko remontti sujuu asteen paremmin.
– Kun olen valvojien kanssa keskustellut siitä, miksi joku remontti sujuu paremmin kuin joku toinen, nousee esiin työmaan peruslogistiikka. Se ettei tavaroita loju siellä täällä, ja se, että materiaalit on säilytetty oikein. Hävikki on pienempää ja paikat ovat siistissä kunnossa. Kaikki tällainen vaikuttaa tehokkuuteen, Ylikulju summaa.
Täydellistä putkiremonttia tuskin löytyy, ja pelin henki on se, että aina tapahtuu jotakin yllättävää, sanovat kaikki kolme isännöitsijää. Mutta kun katsotaan, mikä on lisä- ja muutostöiden prosentti suhteessa pääurakkaan, päästään jyvälle onnistumisasteesta. Hankkeissa tyypillisesti varataan rahoitukseen 10–15 prosenttia muutostyövarausta.
– Tuskin yhtään remonttia pystytään toteuttamaan ilman muutos- ja lisätöitä, mutta jos pysytään alle 10 prosentin varauksessa, voi sanoa että kokonaisuus on melko onnistunut, sanoo Ylikulju.