Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia yhtiön vakuutusturvasta. Minimissään yhtiölle kannattaa hankkia laaja kiinteistövakuutus, sanoo erikoisasiantuntija Mika Laukkanen.
Teksti Emma Nikander Kuvat ShutterStock
Vaikka taloyhtiön vakuutukset eivät ole pakollisia, lienee sanomattakin selvää, että niiden hankkiminen on ehdottoman järkevää. Taloyhtiön hallitus on vastuussa vakuutusten ottamisesta, mutta millaisia vaihtoehtoja hallituksella sitten on valittavinaan?
Erikoisasiantuntija Mika Laukkanen vakuutusmeklariyhtiö Finib Oy:sta sanoo, että vaikka vakuutuspaletti onkin kokonaisuudessaan kohtuullisen suuri, varsinaiselle kiinteistövakuutukselle on oikestaan vain kaksi vaihtoehtoa: ilmiöpohjainen vakuutus ja laaja turva.
Ilmiöpohjainen vakuutus tarjoaa turvaa ennalta lueteltuihin vahinkotapauksiin, kuten palovahinko tai vuotovahinko. Vakuutus korvaa näitä vahinkoja tietyin ehdoin. Laaja turva on oikeastaan hyvin samantyyppinen: sielläkin luetellaan korvattavia vahinkoja, mutta yhtenä korvattavana vahinkona on myös ”muu äkillinen, ennalta arvaamaton tapahtuma”.
– Pieni sanamuotonyanssi on yllättävän tärkeä, sillä se laajentaa korvauksen piiriin tulevien vahinkotapausten määrää, Laukkanen sanoo.
Ilmiöpohjaisissa vakuutuksissa on usein rajoituksia. Esimerkkinä käy vaikka se, että niissä ei korvata rakennusvirheestä seurannutta vahinkoa. Laajassa turvassa sekin on huomioitu.
– Se on yllättävän tärkeä kohta. Monen vahingon taustalla voi olla sellainen syy, jota voitaisiin pitää rakennusvirheenä.
Kiinteistövakuutuksella perusturvaa
Kiinteistövakuutukseen, siis sekä ilmiöpohjaiseen että laajaan turvaan, kuuluu omaisuuden turva, ja sen lisäksi hyvin usein myös vastuuturva, oikeusturvavakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus.
Omaisuusturvasta korvataan ehtojen puitteissa kiinteistöä kohdannut esinevahinko. Vakuutus turvaa vakuutussopimuksessa mainitut rakennukset rakenteineen ja niiden lämmitys-, vesi- ja ilmastointijärjestelmät.
Vastuuturvaa taas tarvitaan siinä tapauksessa, jos kiinteistö aiheuttaa vahinkoa jollekin toiselle taholle.
– Klassinen esimerkki on se, että henkilö liukastuu taloyhtiön pihalla, kertoo Laukkanen.
Oikeusturva on riitaantuneen taloyhtiön tukena. Jos riidan selvittelyyn tarvitaan asiamiesapua tai joudutaan oikeusprosessiin, oikeusturva korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja.
Hallinnon vastuuvakuutus taas korvaa sellaisia taloudellisia vahinkoja, joita voi aiheutua hallinnon toimista. Esimerkiksi Laukkanen nostaa tilanteen, jossa edellistä hallitusta on syytetty huonosta rakennustyön valvonnasta.
– Ammattimainen isännöinti on yleensä rajattu pois tästä hallinnon vastuuvakuutuksesta. Ajatusmalli on se, että jos vahinko on aiheutunut isännöitsijän kautta, korvausvastuuta halutaan ohjata isännöintiyrityksen suuntaan.
Mika Laukkanen.
Lisäturva laajentaa korvauspiiriä ja avustaa korvausmäärissä
Kiinteistövakuutus on taloyhtiön perusvakuutus. Sen lisäksi vakuutusmeklariyritys voi tarjota useita erilaisia lisäturvavakuutuksia.
– Ne parantavat olemassaolevaa kiinteistövakuutusturvaa tai tuovat siihen jotakin lisää, sanoo Laukkanen.
Esimerkiksi Finibillä erilaisia lisäturvavakuutustuotteita on kymmenkunta. Tarjolla on muun muassa Asiakasturva, joka sisältää turvaa taloyhtiön piha-alueella ja tiloissa tapahtuneen tapaturman varalle, mutta myös turvan asumisen keskeytymisen varalta.
– Jos tapahtuu esimerkiksi vuotovahinko ja asukas joutuu muuttamaan väliaikaisesti, asukas saa hieman korvausta käytettäväksi sijaisasumisesta tuleviin kustannuksiin.
Tavanomainen kiinteistövakuutus korvaa vain suoranaisen vahingon, eli sen vesivuodon aiheuttamien vaurioiden korjauksen, mutta ei asukkaan sijaisasumista.
Lisäturvavakuutusten onkin tarkoitus ikään kuin tukea korvauspiiriä joko laajentamalla sitä tai avustamalla vakuutusmäärässä. Toisinaan esimerkiksi kiinteistövakuutuksen oikeusturvan vakuutusmäärän rajat tulevat vastaan, kun oikeudenkäyntikulut kohoavat.
– Oikeusturvassa on tietty vakuutusmäärä, minkä verran se korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja. Joskus oikeusprosessi kiertää kaikki oikeusasteet, eikä vakuutusmäärä välttämättä riitä. Lisäturva auttaa kiinteistövakuutuksen vakuutusmäärästä ylimenevän summan kanssa.
Lisäturvat eivät ole kiinteistövakuutuksesta poistettuja osia, vaan ne ovat lisätuotteita, joita on kehitetty tarpeeseen, sanoo Laukkanen.
– Nämä ovat vakuutusmeklariliikkeiden luomia, kun on havaittu, että tietyntyyppistä turvaa tarvitaan.
Laukkanen sanoo, että monet lisäturvat ainakin Finibillä kumpuavat juuri elävän elämän esimerkeistä. Kiinteistön ilmiöpohjaiset vakuutukset tai asukkaan kotivakuutukset eivät välttämättä korvaa sitä, jos asukas on ollut toimissaan huolimaton ja aiheuttaa siten kiinteistölle vahinkoa.
– Varsinkin suihkuun nukahtaminen on tällainen klassikkovahinko, joka aiheuttaa uskomattoman kalliita seurauksia. Kahden vuoden sisällä yksi kalleimmista suihkuun nukahtamisvahingoista, mikä työpöydälläni on ollut, aiheutti 400 000 euron vahingot.
Lisäturvana myydäänkin nykyään esimerkiksi vakuutusta, joka korvaa tällaisia asukkaan huolimattomuudella aiheuttamia vahinkoja.
– Tuotteen taustalla on ilmiöpohjaisessa kiinteistönvakuutuksessa sekä kotivakuutuksessa usein oleva rajoituskohta, jonka mukaan vakuutus ei korvaa vahinkoa, mikä aiheutuu veden pääsyn estymisestä viemäriin tai lattiakaivoon.
Laukkanen uskoo, että lisäturvia otetaankin taloyhtiöissä enenevissä määrin.
– Etenkin jos on sattunut vahinko, missä korvaus on evätty tietyllä perusteella tai vakutuusmäärä ei ole riittänyt kaikkiin kustannuksiin, se on saattanut toimia kimmokkeena hankkia lisäturvaa vastaisuuden varalle.
Hintahaitari on suuri
Mutta mistä hallitus tietää, mitä vakuutuksia juuri meidän taloyhtiössämme tarvitaan?
Laukkanen sanoo, että kysymys kannattaa suunnata isännöitsijän kautta vakuutusmeklarille.
– Mitkä ovat yhtiön tarpeet ja toivomukset, entä mahdolliset pelot? Kysyvä ei tieltä eksy. Kun näkee tarjotun vakuutusturvan ja sen hinnan, voidaan tehdä päätös siitä, mitkä tuotteet voidaan ottaa.
Kiinteistövakuutuksen hintaan vaikuttaa muun muassa kiinteistön rakennustyyppi, paloluokka, sijainti ja ikä sekä tieto putkiston iästä. Hinta saattaa vaihdella laajasti, mutta yleensä puhutaan nelinumeroisesta summasta, sanoo Laukkanen. Lisäturvien hinnat taas alkavat esimerkiksi aiemmin mainitussa Asiakasturvassa 75 eurosta.
– Lisäturvien hinnat verrattuna kiinteistövakuutuksen hintaan näyttävät pääsääntöisesti kohtuulliselta, hän sanoo.
Vakuutusturva on syytä myös päivittää säännöllisesti ajan tasalle sekä sisällöltään että hinnoiltaan.
– Meillä kilpailutetaan vakuutukset vähintään kolmen vuoden välein. Kilpailutuksen taustalla voivat olla myös ehtomuutokset tai merkittävä hinnankorotukset, jolloin kilpailutus suoritetaan aiemmin.
Tulevaisuudessa kiinteistövakuutuksen hinta voi todennäköisesti nousta, koska vahinkojen korjauskustannukset ovat nousseet.
– Se, kuinka paljon ne nousevat, on mysteeri. Mutta se varmasti toimii motivaattorina kilpailutukselle.
Varsinaisia ohjenuoria erilaisille taloyhtiöille on hankala antaa. Yhden yleispätevän ohjeen Laukkanen kuitenkin kertoo.
– Ellei mitään hyvää syytä ei ole, pitäisi kiinteistölle pyrkiä hankkimaan vähintään laaja turva. Hinnat eivät ole välttämättä juuri kalliimmat, mutta turvataso on laajempi. Kun ottaa huomioon sen, paljonko vahingon korjauskulut pahimmillaan ovat, muutama sata euroa vakuutuksissa ei loppupeleissä ole paljoa.