Vaikka taloustilanne on epävarma, taloyhtiöillä lähitulevaisuus näyttää kohtuullisen vakaalta, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola.
Teksti Emma Nikander
Kasvaneet elinkustannukset ja hurja energian hinnannousu ovat vaikuttaneet myös taloyhtiöiden osakkeenomistajien kukkaroihin. Korot nousevat, ja talousnäkymät ovat monilta osin epävarmat. Vielä viime syksynä lainoja nostettiin paljon – nehän olivat viime kevään yhtiökokouksten päätöksiä. Mutta miltä taloyhtiömaailman lähitulevaisuus näyttää?
Edessä on erikoinen kevät, ja tämän kevään yhtiökokouksiin valmistaudutaan ehkä tavallista huolellisemmin, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola.
On selvää, että nykyisessä taloustilanteessa osakkaiden oma budjetti on kireällä yleisen kustannustason nousun takia, ja siksi osa osakkaista suhtautuu todennäköisesti kriittisesti myös taloyhtiön korjaussuunnitelmiin.
– Kaikissa yhtiöissä on osakkaita, jotka haluavat asua mahdollisimman halvalla ja niitä, jotka haluavat pitkäjänteistä asumisen turvallisuutta ja vakautta. Joskus nämä toiveet ovat jonkin verran ristiriidassa. Nyt tulevassa yhtiökokouksessa osakkailla voi olla aikaisempaa enemmän erilaisia intressejä. Siksi ennustan jännittävää kokouskierrosta.
Osakkaan kannalta tärkeintä onkin käyttää mahdollisuutensa vaikuttaa asioihin. Kevään yhtiökokouksessa on syytä käydä kuuntelemassa, millaisia suunnitelmia yhtiöllä on.
– Mitä tiukemmasta taloudesta on kyse, sitä suuremman mittakaavan kokouksissa päätettävät asiat saavat. Kokouksiin ja päätöksentekoon osallistumalla voi vaikuttaa omaan talouteen.
Peltolan mukaan olennaista on, että osakkaat tietävät, mitkä korjaukset omassa yhtiössä ovat välttämättömiä, mitkä taas eivät. Joitakin korjauksia tarvitaan teknisen tason ylläpitoon, osa korjausehdotuksista on asumisviihtyvyyttä parantavaa, ehkä jopa kiinteistön arvoa korottavaa nykyaikaistamista. Lisäksi listalla saattaa olla muita ehdotuksia, joita olisi kiva saada tehtyä. Yhtiöissä tingitään todennäköisesti niistä ja asumisviihtyvyyteen liittyvistä projekteista.
– Pankkikin kuitenkin toivoo, että osakkailla riittäisi kiinnostus ja innostus kulumisen ja vikojen korjaamiseen ja ennakointiin. Sitä kautta ei pelkästään säästetä rahaa vaan tehdään tulevaisuutta, Peltola sanoo.
Peruskorjauksia tehdään noin 10 miljardilla eurolla vuodessa. Summa ei ole pienenemään päin, sanoo Peltola, sillä korjaustarve tulee puhtaasti asuntokannan iästä, rakenteesta ja käytön myötä aiheutuvasta kulumisesta.
Heikki Peltola.
– Kuluminen ja ikääntyminen on pakko hoitaa. Kerrostalokantamme on 1970-luvulla rakennettua, joten siellä on viimeistään ensimmäinen peruskorjauskierros menossa, monissa jo toinen. Rivitalokantamme taas on 1980–1990 -luvuilta. Siellä on väistämättä ensimmäiset peruskorjaukset käynnissä. Siksi näkymät markkinasta kuulostavat uskottavilta, Peltola arvioi.
Taloyhtiölainakantoihin ennustetaan viiden prosentin kasvua koko Suomessa, ja suuremmissa kaupungeissa kasvu voi olla nopeampaakin. Uudisrakentaminen taas näyttää kutistuvan hyvin pieneen ensi vuonna.
Isännöinnin ja hallinnon ammattimaisuus on tärkeä asia paitsi osakkaalle myös pankille. Peltolan mukaan asunto-osakeyhtiöt ovat harvoin luottoriski pankeille, mutta huono hallinto voi aiheuttaa monenlaista hankausta. Eniten siitä kärsii osakas ja asukas.
– Jos hallinto on kunnossa, yleensä lainan edellytykset ovat olemassa, hän sanoo.
Pankki voi tällöin luottaa siihen, että asiakkaalta tuleva informaatio on ajantasaista ja esimerkiksi tilinpäätökset tulevat ajallaan. Tärkeää on myös, että pankin juttusille mennään hyvissä ajoin. Se tarkoittaa, että kun yhtiökokouksessa pyydetään lupaa lainanhakuun, keskusteluja on jo pankin kanssa käyty. Näin osakkaat voivat ymmärtää, millaisilla ehdoilla lainaa voi saada.
– Koetamme kannustaa isännöitsijää ja hallitusta konkretisoimaan lainan asumiskustannuksiin: mitä se tarkoittaa vastikkeessa euroina?
Toisaalta tärkeää on käydä osakkaille läpi myös se, mitä tulevan remontin avulla voi säästää. Ehkä korjaukset säästävät tulevia hoitovastikkeita tai nostavat yhtiön markkina-arvoa?
– Viime kädessä jokainen osakas on kiinnostunut siitä, että jos tarve tulee, osakkeesta pääsee mielekkäällä hinnalla eroon.
Myös hajautunut omistus on tärkeä etu lainansaantia ajatellen. Pieni yhtiö harvoin hajautuu tehokkaasti: esimerkiksi viidellä osakkaalla on jokaisella noin 20 prosenttia osakkeista.
Viime kädessä osakkaat vastaavat yhtiön velasta, ja jos omistus on hajautunut, yhden tai kahden osakkaan maksujen rästiytyminen ei vaikuta yhtiöön. Mutta jos keskittyneen omistuksen yhtiössä yksikin osakkeenomistaja on maksukyvytön, se voi olla yhtiölle kohtalokasta.
– Tällaisen yhtiön kanssa käymme aina sen keskustelun, että olisiko kuitenkin järkevämpää kattaa taloyhtiön rahoitustarve omistajien henkilökohtaisilla lainoilla, sanoo Peltola.
Niihin voi saada helpommin erilaisia järjestelyjä. Lisäksi taloyhtiölainat ovat yleensä tasalyhennyslainoja, joissa maksetaan aina sama lyhennys ja korko päälle. Kotitalouksien lainat taas ovat tyypillisesti tasaeräisiä, joissa koron nousu ei muuta kuukausierää vaan vaikuttaa laina-aikaan.
– Silloin voi suunnitella omaa taloutta pidemmälle. Jousto on erityisen tärkeää yksittäisten ihmisten taloudessa, ja pyrimme näin myös suojelemaan osakkeenomistajia.
Lainanhakutilanteessa pankkeja kiinnostaa myös se, milloin asunto-osakeyhtiö on siirtynyt huoneistotietojärjestelmään. Jokainen yhtiö on velvoitettu tekemään sen tämän vuoden loppuun mennessä, ja osakkailla on siihen 10 vuotta aikaa.
– Yli 80 prosentilla taloyhtiöistä tämä on vielä tekemättä. Sen hoitaminen kuntoon on myös hyvän hallinnon signaali, Peltola sanoo.
Osa yhtiöistä keskustelee parhaillaan yhtäältä ympäristösyiden, toisaalta energiakriisin seurauksena energiaremonteista. Voiko energiatehokkuutta lisätä, entä onko jokin peruskorjaus sellainen, joka muun ohessa tekee asumisesta edullisempaa?
– Se keskustelu on meidän silmissämme jatkunut kolmisen vuotta, sanoo Peltola.
Tyypillisesti kyse on esimerkiksi maalämpöön vaihtamisesta. Useilla asunto-osakeyhtiöllä on ollut kohtuullisen hintainen sähkösopimus esimerkiksi Kiinteistöliiton tai vastaavan toimijan kautta, mutta moni öljylämpöön turvannut yhtiö on joutunut pohtimaan lämmitysmuotonsa tulevaisuutta. Toisaalta myös kaukolämmön hinta saattaa seuraavina vuosina nousta, vaikka nyt nousu onkin ollut maltillista.
– Osakkaana kysyisin yhtiökokouksessa, mikä raha tarvitaan tekniseen korjaamiseen, mikä raha halutaan asumisviihtyvyyteen, ja onko energiatehokkuuden parantaminen asumiskustannusten osalta oleellista.
Mitä pitkävaikutteisempi remontti taloyhtiöön on suunnitteilla, sen pidempi laina-aika on luvassa, sanoo Peltola. Pikafiksaukseen laina-aikaa ei yleensä venytetä tarpeettomasti, kun taas putkiremontti on sekä vaikutuksiltaan että laina-ajaltaan pidempi.
– Esimerkiksi maalaus tai energiatehokkaan valaistuksen asentaminen harvoin tarvitsee pitkäaikaista rahoitusta.
Asunto-osakeyhtiöiden maksukyky on edelleen hyvällä tasolla. Taloyhtiöt ovat pyytäneet koko Osuuspankin kaikista toimipisteestä tyypillisesti 3–4 maksujoustoa viikossa. Se on hyvin vähän, sillä asiakkaana taloyhtiöitä on kymmeniätuhansia, sanoo Peltola.
– Vastikerästit ja maksuongelmat, jotka johtaisivat asuntoyhtiön maksuvaikeuksiin, ovat äärimmäisen harvinaisia. Elinkustannusten paineesta huolimatta osakkaat hoitavat asumisen velvollisuudet ja henkilökohtaiset asuntolainat hyvin tunnollisesti.
Korkotaso ei ole se tekijä, joka lainojen kysyntää nyt mahdollisesti leikkaa. Enemmän vaikuttavat osakkaiden toisistaan erilaiset intressit ja inflaation aiheuttama kuorma elinkustannuksiin.
– 10 prosentin nousu, jota palkat eivät vielä ole seuranneet, näkyy pankille myös niin, että henkilöasiakkaiden talletukset eivät kasva, vaan niitä varmaan jonkin verran myös puretaan kulutukseen. Inflaatio ehti ensin, palkat nousevat myöhemmin.
Osuuspankilla odotetaan kuitenkin edelleen keskimääräistä lainakannan kasvua, joka kuvaa, että peruskorjaukset tehdään, kunnossapidosta halutaan huolehtia ja energiatehokkuutta parantaa, sanoo Peltola.
– Lähitulevaisuuden näen edelleenkin tasapainoisena, koska meillä ei ole käsillä kuplaa tai hintaromahdusta.
Suomessa väki vanhenee ja keskittyy kaupunkeihin. Se pitää asuntojen hintaa yllä tietyillä alueilla ja madaltaa niitä toisilla.
– Tämä nähdään ihan muuttotilastoista. Se on asia, joka tekee alueista keskenään erilaisia.