Asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa on keskeistä ymmärtää kiinteistön kunnossapidon merkitys osakkeenomistajien arkeen ja talouteen. Asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys, kuntoarvio ja PTS eli pitkä tähtäinen suunnitelma on tärkeä työkalu taloyhtiöiden kunnossapidon suunnittelussa. Vaikka laki määrittää minimivaatimukset, on säännöllinen ja tiheämpi kuntotarkastus ja -arvioinnin käytäntö avainasemassa kiinteistön kunnon jatkuvalle seurannalle.
Teksti Teppo HirviKunnas Kuvat ShutterStock
Kunnossapitotarveselvitys, joka on asunto-osakeyhtiölain mukainen vaatimus, tarjoaa hallituksen näkemyksen yhtiön viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Kuitenkin, enemmin kuntoarvio ja sen perusteella laadittu pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ovat tärkeitä työkaluja kunnossapidon suunnittelussa. Hallitus käyttää PTS:ää apuna kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa. Vaikka laissa edellytetään viiden vuoden aikajänteellä tehtävää selvitystä, nykykäytäntö ei välttämättä vaadi määrämuotoista, yksityiskohtaista selvitystä, mikä tarkoittaa, että ei voida puhua välttämättä yksityiskohtaisesta selvityksestä. Lain määrittelemien minimivaatimusten lisäksi, säännöllinen ja tiheämpi kuntotarkastus sekä -arviointi ovat keskeisiä kiinteistön kunnon jatkuvalle seurannalle.
Erilaiset tarkastukset ovat tässä keskeisessä roolissa, sillä ne tarjoavat arvokasta tietoa rakennuksen nykytilasta, tulevaisuuden huoltotarpeista ja mahdollisista riskitekijöistä.
Pienetkin kosteusvauriot voivat muodostua isoiksi, jos niitä ei huomata ajoissa.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n määräyskin edellyttää taloyhtiöiltä että yhtiökokouksessa “esitetään hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä “hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.”
Tämä selvitys tehdään yleensä kuntoarviolla ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman avulla. Kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa käytetään hyödyksi kiinteistöön laadittua kuntoarviota ja pitkän tähtäimen suunnitelmaa sekä muita mahdollisia tehtyjä tutkimuksia. Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista.
On selvää, että mitä tarkemmin ja ajankohtaisemmin ollaan perillä kiinteistön kunnosta, niin sitä nopeammin niihin voidaan puuttua. Kun asioihin voidaan puuttua ennaltaehkäisevästi, niin silloin myös vältytään yllätyksiltä ja usein myös mahdollisesti suuremmilta vahingoilta ja kustannuksilta.
Myös kunnossapidon kustannuksiin osataan varautua ajoissa. Jatkuva kunnon seuranta ja siitä viestintä parantaa myös asukasviihtyvyyttä ja edistää myös asukkaiden omaa aktiivisuutta kiinteistön kunnon seurannassa ja ylläpitämisessä.
Kiinteistöliiton julkaisemat ohjeet “Kuntoarvion laadinta ja ylläpito” ja “Kunnossapitotarveselvityksen laadinta ja ylläpito” antavat hyvää tietoa aiheesta.
Kuntoarvion laadinta ja ylläpito Kunnossapitotarveselvityksen laadinta ja ylläpito“Kuntotarkastukset hyvä tehdä vuosittain.”
Kiinteistön kunnon arvioinnissa ja ylläpidossa puhutaan siis kuntoarviosta, kunnossapitosuunnitelmasta, kuntotutkimuksesta ja myös kuntotarkastuksesta. Kaikki hieman eri asioita, vaikka sama tavoite.
Näistä kuntotarkastukset ovat taloyhtiöissä jääneet hieman taka-alalle.
Kuntotarkastuksesta puhuttaessa tarkoitetaan yleensä asuntokaupan kuntotarkastusta, jota säätelee Suomessa Rakennustietosäätiön KH 90-00394 -ohjeistus. Tämän mukainen tarkastus antaa asuntokaupan osapuolille tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista sekä vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä. Kuntotarkastus määritellään KH-kortisto ohjeissa KH 90-00393 ja KH 90-00394. Kuntotarkastukset ovat yleisiä erityisesti omakoti tai paritalojen kohdalla, mutta harvemmin kerrostalojen huoneistoja myytäessä.
Eivätkä ne sellaisenaan sovellu tietenkään kokonaisten kerrostaloyhtiöiden kuntotarkastukseen, mutta yhtäkaikki kuntotarkastus isomman kiinteistön tai taloyhtiön tapauksessa voi olla silti keskeinen osa vuosittaista valmistautumista yhtiökokoukseen, jossa esitetään kirjallinen selvitys seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Tämä lähestymistapa erottaa selkeästi asuntokaupan yhteydessä tehtävät tarkastukset kiinteistön laajemman kunnon tarkastelusta, korostaen eri tarkastusten soveltuvuutta ja tarkoitusta eri tilanteissa.
Kunnon tarkkailun olisi hyvä ulottua myös huoneistoihin. Ja asukkaita tulisi valistaa kunnon tarkkailun tärkeydestä ja epäkohdista ilmoittamisesta.
“Jatkuva kunnon seuranta ja viestintä lisäävät asukasviihtyvyyttä ja kannustavat asukkaita aktiivisuuteen kiinteistön ylläpidossa.”
Säännölliset kuntotarkastukset ja asukaskyselyt mahdollistaa ennaltaehkäisevän toiminnan, mikä ei ainoastaan lisää asukkaiden tyytyväisyyttä ja kiinteistön arvoa, vaan myös auttaa välttämään suuria kustannuksia ja vahinkoja tulevaisuudessa. Aktiivinen osallistuminen ja viestintä taloyhtiön asioista parantaa asumisviihtyvyyttä ja kannustaa asukkaita olemaan mukana kiinteistönsä ylläpidossa. Lyhyesti sanottuna, kunnossapidon jatkuva seuranta on investointi kiinteistön tulevaisuuteen.
KH ja RT-kortistot?
RT-kortisto on suomalaisen Rakennustieto Oy:n (rakennustieto.fi) julkaisema kortistomuotoinen, maksullinen tietokokoelma, joka sisältää tietoa ja ohjeita mm. rakenteista, tilasunnittelusta, rakennusalan sopimuksista ja tehtävänjaosta. Myös rakennusalan säädökset ja vertaileva tieto erilaisista rakennusalan tuotteista julkaistaan kortistossa. Kortisto on saatavissa RT Net -nettipalveluna. Ensimmäiset RT-kortit laati Alvar Aallon aloitteesta 1942 perustettu Suomen Arkkitehtiliiton jälleenrakennustoimisto (vuodesta 1947 nimellä Asemakaava- ja Standardisoimislaitos, nykyisin Rakennustieto) yhteistyössä eri järjestöjen ja alan asiantuntijoiden kanssa sekä Rakennusstandarditoimikunnan valvonnassa. Rakennuksen eri osien ohjeistuksesta RT-kortisto laajeni 1945 myös keittiökalusteiden standardointiin. Lähde: Wikipedia.
KH-kortisto on niin ikään Rakennustiedon julkaisema kokoelma tietokortteja, joissa on kiinteistönpidon ohjeita, säännöksiä ja tarviketietoa. KH-ohjeita on kortiston yli 30-vuotisen historian aikana julkaistu yli 500 kpl, joista noin puolet ovat voimassa. Loput kortit on korvattu tai peruttu ja siirretty KH-arkistoon. KH-kortistossa on julkaistu tiedonjyviä yli 70, säännöksiä yli 600 ja tuotekortteja yli 2 100 kpl. Kortistossa on myös asuintalon huoltokirja, lainalaskin ja rakennusosien käyttöikälaskin. Lähde: Wikipedia.
RT-kortisto keskittyy rakentamisen ammattilaisten tarpeisiin, tarjoten kattavat ohjeet kestävien ratkaisujen tilaamiseen, rakennuttamiseen, suunnitteluun, ja toteuttamiseen. Se sisältää ohjeita rakennussuunnitteluun, suunnittelun tausta-aineistot, tehtäväluettelot ja sopimusten laadintaan, tietoa rakennusosien ja rakenteiden fysikaalisesta toiminnasta sekä rakentamista koskevan lainsäädännön. RT-kortisto on suunnattu muun muassa rakennuttajille, arkkitehdeille, suunnittelijoille ja urakoitsijoille.
KH-kortisto puolestaan keskittyy kiinteistönpitoon ja -ylläpitoon, tarjoten ohjeita kiinteistöjen tekniseen ylläpitoon, korjaushankkeiden suunnitteluun, laadun ohjaukseen, sekä kiinteistöpalveluiden kilpailutukseen ja hankintaan. Se sisältää muun muassa ohjeet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset, lait ja määräykset, sekä alan keskeisten sopimusten laadintaohjeet. KH-kortisto on suunnattu erityisesti kiinteistön ylläpito-, hoito- ja huoltoyrityksille, kiinteistöjen omistajille, teknisille isännöitsijöille, ja kiinteistömanagerille.
Esimerkiksi RT 103003, Asuinkiinteistön kuntoarvio on ohje kuntoarvion tekemiseen.
Kortisto on maksullinen palvelu, mutta kortiston sisältö on tuotettu alan asiantuntijoiden toimesta. Tämän asiantuntemuksen, tutkimustyön ja tiedon ylläpidon vaatima resurssi on merkittävä. Maksut kattavat osan näistä kuluista, varmistaen sisällön ajantasaisuuden ja luotettavuuden.
Sanastoa
Kunnossapitosuunnitelma: Laaditaan kuntoarvion ja tarvittaessa kuntotutkimuksen pohjalta. Määritellään suositeltavat kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi. Vaikka sen keskeinen tavoite on määritellä toimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi, suunnitelma voi yhtä lailla sisältää ehdotuksia lisärakentamisesta, kiinteistökehityksestä ja muista parannustoimenpiteistä.
Kunnossapitotarveselvitys: Vuosittain asuntoyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä asiakirja seuraavien viiden vuoden kunnostustarpeesta. Ei määrämuotoista lomaketta, mutta Kiinteistöliitto on julkaissut suosituksen käytettävästä lomakkeesta. Hallituksen ja isännöitsijöiden laatima. Ei yksinään riitä korjaushankkeista päättämiseen.
Kuntoarvio: Kiinteistön tilojen, järjestelmien tai osien kunnon selvitys aistinvaraisesti, määrämuotoinen raportti. Tekijänä rakennus- ja talotekniset asiantuntijat. Liitteenä PTS.
Kuntotarkastus: Tehdään yleensä asuntokaupan yhteydessä. Omakoti ja paritaloihin sekä tarvittaessa myös rivi- ja kerrostalohuoneistoihin. Mutta periaatteessa kuntotarkastus voidaan tehdä koko taloyhtiöön ja kiinteistöön. Tarkoitus selvittää rakennusteknisen kunnon, korjaustarpeet ja mahdolliset terveys- ja turvallisuusriskit. Kokemusperäinen tutkimus, haastattelut ja esimerkiksi kosteusmittaukset. Tekijänä rakennustekninen asiantuntija.
Kuntotutkimus: Kiinteistön rakennusosan tai järjestelmän tarkempi tutkimus vaurion syyn selvittämiseksi. Rakenteita rikkova. Liitetään toimenpide-ehdotus. Rakennus- ja taloteknisten asiantuntijoiden ja laboratorioiden tekemä.
PTS: Pakollinen pitkän aikavälin kiinteistön kunnossapitosuunnitelma, joka liitetään kuntoarvioon. Taloyhtiön hallintoelimet hyväksyvät. Kokonaiskuva korjaustarpeiden aikatauluista ja kuluista.