Lisärakentaminen tuo yhtiölle taloudellisia hyötyjä. Tärkeää on teettää huolellinen esiselvitys, jolla tontin potentiaali selviää.
Teksti Emma Nikander Kuvat ShutterStock
Kun asunto-osakeyhtiössä tarvitaan lisärahoitusta korjausrakentamiseen tai halutaan parantaa asumisviihtyvyyttä esimerkiksi esteettömyyden tai energiatehokkuuden osalta, voi kyseeseen tulla lisärakentaminen. Vaihtoehtoja toteuttamiseen on monia. Yleisimmin muutetaan tilan käyttötarkoitusta, korotetaan tai jatketaan rakennusta tai rakennetaan tontille kokonaan uusi lisärakennus. Joskus voi olla tarpeen purkaa vanha rakennus kokonaan pois ja rakentaa tilalle uutta.
Se, millaisia mahdollisuuksia oma tontti tarjoaa, kartoitetaan perusteellisella esiselvityksellä. Se on melko edullinen teettää, ja jo pienillä kustannuksilla saa käsityksen siitä, millainen potentiaali tontilla on: mitä vaihtoehtoja rakentamisen suhteen on ja millaisesta taloudellisesta hyödystä puhutaan?
– Asia vaatii osakkaiden näkökulmasta hauduttelua. Jos puhutaan tontin täydentämisestä, niin jonkun näkymät ikkunasta muuttuvat väistämättä. Kun saadaan faktoja pöytään ja ymmärretään, että tästä syntyy hyvä lopputulos, niin näkymät eivät aina painakaan niin paljoa, kertoo lisärakentamisen asiantuntija Tuomas Johansson lisä- ja täydennysrakentamisen asiantuntijapalveluita tarjoavasta Vahanen Oy:stä.
Lisärakentaminen tapahtuu pääosin kasvukeskuksissa eli Uudellamaalla, Turussa, Tampereella, Jyväskylässä ja Oulussa sekä niiden lähistöllä.
– Kasvukeskuksissa potentiaalisimpia lisärakennuksen paikkoja ovat raide- ja muun liikenteen saumakohdat. Niissä rakennusoikeutta on yleensä mahdollista lisätä hieman enemmän kuin muualla.
Toisinaan vanhan purkaminen ja uuden rakentaminen on paras ja ehkä myös ainut vaihtoehto. Tällaisia on suuri osa kasvukeskusten ulkopuolella sijaitsevista kohteista, mutta myös pääkaupunkiseudulla.
– Korjausvelkaa voi olla niin paljon, ettei rahoitusta saada peruskorjauksiin.
Etenkin 1970-luvun asuinkerrostalotontit on melko väljästi rakennettu, ja niissä onkin siksi usein mahdollisuuksia täydentämiseen.
Tuomas Johansson.
Jo 1980-luvulla on kaavoitettu selvästi tiiviimpää, ja toisaalta 1990-luvun taloissa ei vielä pohdita suuria remontteja.
– Peruskorjaukset, kuten putkiremontit, ovat vielä sen verran kaukana, ettei lisärakentaminen ole ajankohtaista, kertoo Johansson.
Mikäli vieressä on saman ikäisiä naapuritaloja, voidaan yhtiössä pohtia, löytyisikö yhteistä, isompaa kokonaisuutta. Esimerkiksi pysäköinti voidaan keskittää naapurien kanssa, ja lisärakentaminen voi olla mahdollista toteuttaa esimerkiksi tonttien rajoille.
Jos taas korjaukset painavat päälle ja putket vuotavat, ei ehditä odottamaan naapuria.
– Yhteistä hanketta pohtiessa kannattaa olla ajoissa liikkeellä. Se vaatii paljon suunnittelua ja keskustelua, ja nopealla aikataululla tällaisia montaa taloa koskevia päätöksiä ei saada tehtyä.
Hanketta suunnitellessa on tärkeää muistaa, että osakkaat ovat usein erilaisissa elämäntilanteissa. Sen takia osakasyhteistyö ja ymmärrys omasta yhtiöstä on tärkeää. Jos yhtiössä on asuntojen lisäksi liiketiloja, lähtökohdat omistamiseen ovat erilaiset. Sekin on hyvä huomioida keskusteluvaiheessa.
– On tärkeää, ettei kenenkään ajatuksia ohiteta. Jo se auttaa, että tulee keskusteluissa kuulluksi.
Ongelmia voi olla edessä, jos taloyhtiö on asian kanssa myöhässä ja suunnitelmissa yritetään mennä turhan suoraviivaisesti eteenpäin, Johansson sanoo.
– Jos osakkaista osa on epävarmoja, eikä lisärakentamiseen liittyviä asioita ole kunnolla ymmärretty, voi olla vaikeaa tehdä asiassa päätöksiä.
Rakennuttaminen ei kuulu asunto-osakeyhtiön toimintaan. Se ei ole varsinaisesti kiellettyä, mutta siihen liittyy niin paljon riskejä, että hankkeelle on käytännössä aina hankittava rakennuttaja.
Lisärakentaminen ei vaadi yhtiöltä erityisiä lupia, mutta kaavamuutosta se edellyttää. Projektiin valitaan yhteistyökumppani, jonka kanssa muutos viedään läpi, ja joka hoitaa myös esimerkiksi hankkeeseen ryhdyttäessä rakennuslupa-asiat.
Oleellista projektin onnistumisen kannalta on käyttää tekemisen tukena asiantuntijoita, Johansson korostaa. Yhtiössä voi tuntua houkuttelevalta toimia suoraan rakentajien kanssa, mutta toisinaan rakentajien tarjous ei ole tarpeeksi selvä ja tiedoiltaan kattava. Jos sellainen tarjous viedään yhtiökokoukseen, voi myös osakkaille jäädä epäselvyyksiä, onko ehdotus ja tarjous varmasti paras mahdollinen, Johansson sanoo.
– Asiantuntijoiden avun kautta saadaan varmasti paras lopputulos.
Lisärakentamista harkitessa on hyvä pystyä punnitsemaan realistisesti hankkeen hyödyt ja haitat, jotta yhtiössä saadaan kokonaiskuva hankkeen kannattavuudesta. Lähtökohta lisärakentamiselle on käytännössä aina taloudellinen hyöty. Lisärakentaminen voi tuoda sen lisäksi helpotusta tai viihtyvyyttä arkeen.
– Jos lisärakentamisesta aiheutuu muutoksia piha-alueelle, voidaan myös siihen tehdä samalla parannuksia. Vaikka näkymät ehkä muuttuvat, saadaan tilalle vaikkapa uusia leikkipaikkoja tai muuten viihtyisämpi piha, sanoo Tuomas Johansson.
Suurin lisärakentamisesta aiheutuva haitta kohdistuu rakentamisen aikaiseen asumiseen. Jos pihapiiriin rakennetaan uusi kerrostalo, siinä voi vierähtää 1,5 vuotta.
Joskus taloudellinen hyöty voi olla suurikin, mutta jos yhtiö on iso, puhutaan toisinaan vain tuhansista euroista huoneistoa kohden.
– Jos ikkunan eteen tullaan 1,5 vuodeksi rakentamaan, voi tulla mieleen, että onko tämä sen arvoista. On yhtiökohtaista, miten tulot lopulta jakautuvat.
Johansson korostaakin, että kokonaisuus tulee avata tarkasti niin hyötyjen kuin haittojenkin osalta.
– Kun kaikki tiedetään ja ymmärretään, silloin voidaan tehdä päätöksiä turvallisesti. Ja päätös voi olla myös ”ei”.