Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä haluamiaan muutoksia omistamaansa asuntoon. Osakkaan muutostyöoikeus on melko laaja. Sen nojalla osakas voi vapaasti muuttaa huoneistonsa laatutasoa sekä alkuperäisvarustelua, kuten tehdä muutoksia huoneiston lattia- ja seinämateriaaleihin, laskea huonekorkeutta tai purkaa kantamattomia väliseiniä. Osakas saa myös esimerkiksi asentaa ja poistaa huoneistokohtaisia johtoja sekä sijoittaa tai poistaa erilaisia huoneiston käyttöön liittyviä laitteita ja koneita. Halutessaan osakas saa myös poistaa huoneistossa olevan alkuperäisen WC-istuimen tai kylpyammeen, vaikka nämä olisikin kiinnitetty rakennukseen kiinteästi. Sen sijaan esimerkiksi lämpöpatterin tai muun vastaavan huoneistossa olevan välttämättömänä pidettävän laitteen tai rakenteen poistamiseen osakas ei saa ryhtyä omin päin. Osakkaan muutostyöoikeus ei anna oikeutta ryhtyä muutostöihin huoneistoa rajaavien seinien ulkopuolella.

Kirjallinen muutostyöilmoitus tehtävä hallitukselle tai isännöitsijälle

Osakkeenomistajan on tehtävä asunto-osakeyhtiölle ilmoitus huoneistossa suoritettavista muutostöistä, jos muutostyö voi vaikuttaa joko yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta. Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi silloin, kun osakkaan suunnittelemat muutostyöt ulottuvat kylpyhuoneen vedeneristeisiin tai vesikalusteisiin. Kirjallinen muutostyöilmoitus osoitetaan yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitus on tehtävä myös silloin, kun muutostyöllä voi olla haitallisia seuraamuksia, kuten äänieristyksen heikkenemistä. Muutostyöstä aiheutuvaa tilapäistä ja laadultaan tavanomaista, työaikana ilmenevää häiriötä ei tavallisesti pidetä erillistä ilmoitusta vaativana seurauksena. Veden katkaisua edellyttävistä muutostöistä on kuitenkin aina ilmoitettava. Osakkaalle siis syntyy ilmoitusvelvollisuus aina silloin, kun muutostyön yhteydessä joudutaan puuttumaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennuksen osiin.

Yhtiö ei myöskään saa vaatia enempää selvityksiä kuin on tarpeellista. Jos yhtiö vaatii muutostyön laajuuteen nähden kohtuuttomia selvityksiä ja tällä tavoin vaikeuttaa osakkaan muutostyötä, yhtiö voi joutua korvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Samoin muutostyötä suunnitteleva osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista, kuten ilmoituksen käsittelyä varten järjestettävän hallituksen kokouksen kokouspalkkioista.

Muutostyölle voidaan asettaa erilaisia ehtoja

Yhtiö tai toinen osakas voivat asettaa osakkaan muutostyölle ehtoja tai kieltää sen, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Ehtojen tulee olla tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on velvollisuus osoittaa sekä vahingon aiheutuminen että sen olennaisuus. Yksinomaan tilapäinen tai vähäinen haitta taikka vahinko eivät oikeuta asettamaan muutostyölle ehtoja. 

Jos muutostyö on laaja, yhtiö voi asettaa työn suorittamiseen liittyviä konkreettisia ehtoja, kuten velvoittaa osakkaan siivoamaan pölyn ja rakennusjätteet rappukäytävistä määrävälein. Poikkeuksellisen laajoissa remonteissa työn suorittamiselle voidaan asettaa myös ajallisia ehtoja. Remontin kestoa koskevia ehtoja on mahdollista asettaa vielä remontin alkamisenkin jälkeen. Mikäli työ pitkittyy olennaisesti, voi osakkaalle pahimmillaan syntyä velvollisuus korvata viivästymisestä aiheutuvia vahinkoja sekä asunto-osakeyhtiölle että muille osakkeenomistajille.

Muutostyön yhtiölle aiheuttama haitta voi ilmetä esimerkiksi kiinteistön rakenteiden heikkenemisenä. Lisäksi muutostyöstä aiheutuvina haittoina voidaan pitää äänihäiriöitä sekä esteettisiä, rakennuksen ulkonäköön vaikuttavia muutoksia. Esimerkiksi osakashallinnassa olevalle pihalle lisätyt laitteet voivat olla haitallisia, jos ne vaikuttavat olennaisesti kiinteistön ulkonäköön. Myös muutostyön johdosta kasvava vahinkoriski voi itsessään toimia perusteena asettaa muutostyölle ehtoja. Tyypillisesti yhtiölle aiheutuva haitta on laadultaan taloudellista ja seurausta esimerkiksi siitä, että osakkaan huoneistoon asentamat laitteet kuluttavat aiempaa selvästi enemmän energiaa. Tällöinkin haitalta edellytetään olennaisuutta.

Muutostyölle asetettavista ehdoista päättää yhtiön hallitus. Jos muutostyö on epätavallinen tai laaja, asia voi olla tarpeen saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Selvissä tapauksissa yhtiö voi siirtää muutostyöilmoitusten käsittelyn ja luvan myöntämisen myös isännöitsijän vastuulle. Tämä toimintatapa on kuitenkin poikkeuksellinen ja koskee lähinnä tilanteita, joissa yhtiöllä on vakiintunut linjaus suunnitellun kaltaisten muutosten suhteen.

Muutostyö voidaan myös kieltää

Asunto-osakeyhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus myös kieltää osakkaan suunnittelema muutostyö kokonaan, jos työn suorittaminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa suhteessa osakkaan saamaan hyötyyn. Jotta muutostyön kieltäminen olisi perusteltua, haitalta edellytetään jonkinasteista pysyvyyttä. Käytännössä muutostyön kieltäminen tulee kysymykseen esimerkiksi siinä tilanteessa, jos osakas ei esitä asianmukaista selvitystä muutostyön toteuttamisesta hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön on perusteltava muutostyön kieltäminen. 

Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on mahdollisuus vielä työn alettuakin asettaa muutostyölle lisäehtoja tai kieltää se kokonaan, jos työn tekemisen aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti muutostyölle annettuun suostumukseen. Haitan täytyy kuitenkin ilmetä hyvin konkreettisesti, jotta työn keskeyttäminen remontin aikana olisi mahdollista. Lisäehtojen asettaminen sen sijaan voi tulla kyseeseen jo vähäistenkin haittojen ilmetessä. Perusteeton muutostyön keskeyttäminen voi johtaa yhtiön, sen johdon ja toisen osakkaan korvausvastuuseen muutostyötä tekevälle osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. 

Riitu Lehtinen on rakentamisen ja asumisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.

Kysymys & Vastaus

---

Onko osakkeenomistajalla oikeus saada tietoa hallituksen kokouspöytäkirjasta?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen tai hänen omistamiensa yhtiön osakkeiden tuottamaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa toiseen osakkeenomistajaan tai yhtiöön. Säännöksestä ei seuraa osakkaalle oikeutta saada koko hallituksen kokouspöytäkirjaa nähtäväkseen, vaan ainoastaan kyseisen päätöksen sisältö. Päätöksen sisältö voidaan kertoa osakkaalle eri tavoin, mutta osakkaan pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti. Koska asunto-osakeyhtiölaissa ei muutoin ole määräyksiä hallituksen kokouspöytäkirjan julkisuudesta, hallitus voi itse päättää, missä laajuudessa sen pöytäkirjoja julkistetaan.

Kuinka yhtiön tulisi menetellä, jos se haluaa kieltää tupakoinnin huoneistojen parvekkeilla?

Tupakointi huoneistoparvekkeilla voidaan kieltää yhtiöjärjestysmääräyksellä, jolloin kielto edellyttää myös yhtiöjärjestyksen muuttamista. Yhtiöjärjestysmuutosta varten tarvitaan kaikkien yhtiön osakkaiden suostumus, eli yhtiökokouksen yksimielinen päätös ja sen lisäksi kirjalliset suostumukset niiltä osakkeenomistajilta, jotka eivät ole olleet edustettuina asiasta päättävässä yhtiökokouksessa.

Tupakkalaki kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa. Lisäksi taloyhtiö voi kieltää tupakoinnin sen hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa, jotka sijaitsevat rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, sekä lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Tällainen kielto on toteutettavissa järjestyssäännöillä, jotka yhtiökokous hyväksyy enemmistöpäätöksellä. Taloyhtiö voi myös tarvittaessa hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin.

Kuka vastaa huoneistossa ilmenneiden luteiden hävittämisestä ja hävittämisen aiheuttamista kustannuksista?

Mikäli luteita esiintyy vain yhdessä huoneistossa ja ne ovat kulkeutuneet sinne asukkaan oman toiminnan seurauksena, asukas vastaa lähtökohtaisesti itse niiden hävittämisestä. Jos taas luteet ovat kulkeutuneet huoneistoon esimerkiksi muista huoneistoista tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista rakenteista, vastuu niiden hävittämisestä kuuluu taloyhtiölle. Usein tuholaisten alkuperän selvittäminen on varsin haastavaa.

Yleensä yhtiön ei kannata jäädä odottamaan, että asukas huolehtii tuholaisten hävittämisestä. Jotta tuholaiset eivät pääse leviämään laajemmin, yhtiön kannattaa viivytyksettä tilata tuholaistorjunta ja pyrkiä jälkikäteen osoittamaan laskun huoneiston asukkaalle. Taloyhtiöllä on tällöin näyttövelvollisuus siitä, että tuholaisia on vain kyseisessä huoneistossa ja että ne ovat kulkeutuneet huoneistoon nimenomaan asukkaan toiminnan seurauksena.