Taloyhtiöissä on eletty vuosikausia matalan inflaation ja matalien korkojen aikaa. Vaikeasti ennakoitavassa taloustilanteessa tarkkuus ja varautuminen muuttuvat taloudenpidossa entistä tärkeämmiksi.
Moni taloyhtiö on ollut tänä ja viime vuonna uuden tilanteen edessä. Inflaatio ja korot ovat lähteneet nousuun vuosikausien tasaisen kauden jälkeen, mikä on aiheuttanut myös vastikkeisiin korotuspaineita. Toisinaan rahat ovat loppuneet kesken tilikauden ja on jouduttu turvautumaan lisävastikkeiden perintään tai muihin keinoihin kulujen kattamiseksi.
Kohonneet energian hinnat ovat saaneet monet yhtiöt myös miettimään uudelleen esimerkiksi lämmitysratkaisuja. Tiukassa tilanteessa ja suurissa hankkeissa on erityisen tärkeää, että taloudenpito hoidetaan tarkasti.
Energia on ollut viime aikoina mielessä monissa taloyhtiöissä. Tiliextra Oy:n asunto-osakeyhtiötiimiin kuuluva HT-tilintarkastaja Juho Paavola kertoo:
“On alettu tekemään tällaisia energiahankkeita, missä on mukana maalämpöhanke, aurinkopaneelit, ehkä sähköautojen lataus. Nämä kolme tuntuvat olevan aika yleinen paketti.”
Energiahankkeiden osalta taloyhtiöissä ei Paavolan mukaan ole ollut aina selvyyttä siitä, onko kyseessä hoito- vai pääomavastikkeilla katettavasta hankkeesta, erityisen tärkeää tämä on silloin, jos hoito- ja pääomavastike peritään eri perustein. Periaatteessa raja menee asunto-osakeyhtiölain mukaan siinä, pidetäänkö yllä nykyistä tasoa vai parannetaanko tasoa tai tehdäänkö uudistusta, myös yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia tai tarkempia määräyksiä hankkeiden rahoituksesta.
“Jos katsoo suoraan laista, silloin pääomavastikkeella katetaan uudistukset ja nykyistä tasoa parantavat toimenpiteet.”
Tähän sisältyy kuitenkin tulkinnanvaraisuutta, sillä maailma muuttuu koko ajan. Siksi vastikeperusteet on syytä aina puntaroida tapauskohtaisesti.
“Voiko esimerkiksi sähköautojen latauspistettä alkaa jo miettimään laatutasoa ylläpitävänä, eli nykyaikaistetaan mutta ei kuitenkaan paranneta? Mutta olisiko vaikka joku pikalatausasema tai jonkin tietyn merkin latausasema jo sitten olla laatutason parannus tai uudistus?”
Epäselvissä tilanteissa vastikeperusteet on parasta kulloisessakin tapauksessa selvittää hyvissä ajoin esimerkiksi asiantuntevalta isännöitsijältä tai viimekädessä lakiasiantuntijalta.
Asiaa kannattaa miettiä ja selvittää ylipäätään kaikissa taloyhtiön hankkeissa.
Taloyhtiöissä voi olla myös hankkeita, joiden kustannuksiin kaikki eivät osallistu.
“Esimerkiksi kun tehdään ullakkorakennusta tai uutta ullakkokerrosta, voi olla sellainen päätös, että ennen jotain tiettyä päivää tehdyt päätökset eivät koske ullakkohuoneistojen osakkaita. Jos niitä hankkeita ei seurata tarkasti, niin voi helposti käydä, että hankkeiden kulut eivät kohdistu oikein ja lopullisia hankeosuuksia ei peritä oikeilta osakkailta.
Ennen hankkeen alkamista kerättävät korjausvastikkeet peritään samoilla perusteilla kuin katettavan hankkeenkin pääomavastike.
“Siinä vaiheessa, kun hanke alkaa olla valmis, on tosi hankalaa alkaa laskemaan hankeosuuksia, jos ennakkovastikkeet on peritty eri vastikeperusteella kuin lopullinen hanke. Eli huomioidaan heti alussa, pitääkö hanke kattaa esimerkiksi pääomavastikkeella vai voiko sen kattaa hoitovastikkeen puolelta.”
Se mitä vastikkeilla katetaan, määritellään yleensä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, joten yleispätevää neuvoa ei voi antaa.
“Jokaisella taloyhtiöllä on omanlaiset yhtiöjärjestyksensä. Pitää olla tosi tarkka, että vastikeperinnät ja mitä kuluja niillä katetaan, menevät yhtiöjärjestyksen mukaisesti.”
Energiakustannusten kasvaminen vaikuttaa vähintään välillisesti kaikkiin taloyhtiöihin. Se on merkittävää siksikin, että energiakulut ovat jo ennestään muodostaneet tavallisesti suurimman osan taloyhtiön kuluista. Ylipäätään inflaatio ja kohonneet hinnat ovat tuoneet monet taloyhtiöt uuteen tilanteeseen.
“Kun viimeiset yli 10 vuotta on lasketeltu tosi pienillä koroilla, ja inflaatiokin on pysynyt jokseenkin normaalina, on ollut aika helppoa ennakoida ja olla tarkka tulevaisuudesta. Nyt yllättäen tuleekin kaikille tosi kovat nousut sekä lainoihin että kuluihin ylipäänsä. Se on merkittävä asia, mitä oli vaikea ennakoida.”
Kun taloyhtiön rahat ovat tiukilla, on vieläkin tärkeämpää seurata eri vastikkeiden jäämiä ja kohdistusta, koska kaikki osakkaat eivät yleensä ole vastuussa samoista vastikkeista.
“Olisi tosi tärkeää aina huolehtia siitä, että pääomavastikejäämä on käytännössä mahdollisimman lähellä nollaa sillä tavalla, että sillä pystytään kuitenkin huolehtimaan seuraavat lainanlyhennykset. Jos siellä on alijäämää, pääomavastikkeesta vastaavat osakkaat eivät ole periaatteessa maksaneet tarpeeksi, ja usein hoitopuolelta lainataan rahaa pääomavastikkeen puolelle.” Vastikkeiden sekoittuminen voi tuntua merkityksettömältä. Samaa taloyhtiön tilillä olevaa rahaahan molemmat ovat. Hoitovastikkeen perusteet ovat kuitenkin usein erilaiset kuin pääomavastikkeiden, ja kuten sanottu kaikki eivät ole vastuussa pääomavastikkeista.
Tilanne voi olla myös päinvastainen, eli pääomavastikkeita onkin kerätty liikaa, jolloin pääomavastikkeella katetaankin yhtäkkiä hoitomenoja. Tämäkään ei ole ihannetilanne.
“Usein ennen vanhaan hoitovastike on ollut esimerkiksi neliöperusteinen ja pääomavastike on osakeperusteinen. Näissä tilanteissa merkittävä pääomavastikkeen yli- tai alijäämä voi vaarantaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun.”
Pääomavastikkeen ja hoitovastikkeen välillä on myös toinen olennainen ero, mikä muuttuu sitä merkittävämmäksi, mitä korkeammalle lainakulut nousevat.
“Jos ei seurata näitä vastikkeita keskenään, ei huomata, että hoitovastike on pakkasella koko ajan. Silloin pääomavastikkeelliset siis lainoittavat hoitopuolta, kun he pystyisivät myös itse maksamaan pois omaa lainaansa. Varsinkin nyt kun korot nousevat koko ajan, on yhä tärkeämpää miettiä, olisiko osakkaiden etu maksaa mieluummin laina pois kuin rahoittaa pääomavastikkeilla vahingossa hoitopuolta.”
Paavola pohtii, pitäisikö tällaisissa tapauksissa miettiä pääomavastiketta maksaville jonkinlaista korkohyvitystä, sillä samalla rahalla voisi lyhentää myös lainaa pois ja pienentää korkokuluja.
Viime vuosina uusissa taloyhtiöissä on ollut myös trendinä kohdistaa erilaisia kuluja eri vastikkeille. Hyvästä tarkoituksesta huolimatta se voi tehdä talouden seuraamisesta mutkikasta.
“Pyritään toisaalta, että vain ne osakkaat maksavat sitä vastiketta, mikä niille kuuluu. Se kuitenkin on myös kirjanpidollisesti haastavaa, että niistä pysytään kartalla ja niistä osataan tehdä vastikejälkilaskelmat ja seurata erikseen niiden jokaisen kuluja ja tuottoja. Se aiheuttaa hirveästi lisää hallinnollista työtä.”
Kuten viime vuosi osoitti, korkoja ja inflaatiota on vaikea ennustaa. Tarkalla taloudenpidolla ongelmia ja yllätyksiä pystyy kuitenkin minimoimaan. Siinäkin yksi tärkeä seurattava asia on tilinpäätöksestä löytyvä vastikerahoituslaskelma.
“Sillä pystyy seuraamaan vastikkeiden jäämiä ja käyttöä, että ne ovat oikein ja peritään oikeansuuruisina. Ehkä suurin ongelma on, ettei osata periä oikeita vastikkeita tai ne eivät välttämättä perustu oikein yhtiöjärjestykseen.”
Toinen tärkeä asia on budjetin oikeellisuus.
“Talousarvion seuraaminen on tosi tärkeää, että osataan tehdä budjetti perustuen oikein laadittuun kirjanpitoon, pystytään seuraamaan sitä ja pystytään tarvittaessa vaikka perimään ylimääräiset vastikkeet, jos rahat alkavat käymään vähiin.”
Tarkkuutta vaaditaan ennen kaikkea budjetin laadinnassa, sillä sen perusteella päätetään myös tulevan vuoden vastikkeista.
“Jos budjetin laadinnassa on vaikka joku kaavavirhe, helposti vastikeperinnät ovat aivan pielessä ja rahat loppuvat kesken kaiken.”
Virheitä voi tavallisesti syntyä esimerkiksi siitä, että jotain kulua ei ole jaksotettu oikein. Jos kirjanpidosta puuttuu joulukuun kulu, saatetaan budjetti tehdä 11 kuukauden kulujen mukaan. Kun puuttunut kulu kirjataan seuraavalle tilikaudelle, sinne syntyy 13 kuukauden kulut, jolloin budjetti ylittyy helposti.
“Huomioidaan korkojen nousut ja inflaatio, niitäkin jossakin määrin pystyy ennakoimaan, lasketaan hoitovastikkeet sillä tavalla, että tilillä olisi kahden kuukauden kuluja vastaava määrä rahaa. Huolehditaan siis siitä, että tilillä on katetta.”
Jos kirjanpidon perusteella näyttää siltä, että vastikkeita joutuu korottamaan, Paavola kehottaa rohkeasti tekemään niin. Kaiken varalta kannattaa kuitenkin varautua siihen, että tulee ennakoimattomia menoja.
“Annetaan hallitukselle valtuudet periä ylimääräisiä pääomavastikkeita tai muuttaa pääomavastiketta, jos korot muuttuvat.”
Pidemmällä tähtäimellä yllättäviin menoihin pystyy varautumaan huolellisella suunnittelulla ja säntillisellä kunnossapidolla. Siihen kannustaa jo taloyhtiöiltä vaadittava viiden vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma.
“Pidetään huolta siitä, että koko ajan huolletaan ja ylläpidetään taloyhtiötä, niin ei tule semmoista korjausvelkaa, mikä sitten voisi kumuloitua.”
Kun suurista remonteista alkaa olla pitkä aika, taloyhtiöiden vakuutusten ikävähennykset laskevat korvaussummia minimiin. Vaikkapa vesivahingon sattuessa vakuutus ei korvaakaan enää niin paljon.
“Jokaisen vesivahingon korjaaminen on pois osakkaiden taskuista, eli jos huolehditaan siitä, ettei korjausvelkaa synny, on paljon helpompi pitää talouttakin yllä.”