Koronavuosi näkyi vain vähän taloyhtiölainojen myönnöissä ja hoidossa. Lainaneuvotteluissa korostuu ammattimainen isännöinti, pitkäjänteinen suunnitelmallisuus ja remontin kohtuulliset kustannukset suhteessa tulevaan arvonnousuun.
Teksti Emma Nikander
Vaikka koronavuosi on kurittanut taloutta, taloyhtiöiden lainanottohalukkuus ja rahoitusmahdollisuudet ovat pysyneet likimain samoina. Taloyhtiöt ovat edelleen pankeille houkutteleva rahoituskohde, sanoo Danske Bankin asunto-osakeyhtiöiden rahoituksista vastaava johtaja Ville Roihu.
Hänen mukaansa Danske Bankin luotonmyöntökriteereissä ei ole tapahtunut viime aikoina juuri muutoksia.
– Omistajapohjaa katsotaan viiden vuoden takaiseen verrattuna ehkä vähän tarkemmin, koska keskittynyt omistajuus nähdään riskinä, hän sanoo.
Ville Roihu.
Anne-Mari Suovirta.
Myös Nordeassa rahoitusasioita on viimeisen vuoden ajan käsitelty tavanomaiseen tapaan. Taloyhtiöistä vastaava johtaja Anne-Mari Suovirta kertoo, että taloyhtiöt ovat selvinneet viime vuodesta hyvin ja maksuvapaita haettiin vain yksittäisiä. Myös lainojen kysyntä pysyi aktiivisena.
– Kun korona jysähti päälle, yhtiöt jäivät odottamaan, mitä tapahtuu. Joitakin remontteja on siirretty tuleville vuosille, kun taloyhtiö on todennut koronan aiheuttaneen suunnitelmissa epävarmuutta, mutta muutoin toiminta on ollut normaalia.
Tähän vuoteen yhtiöt ovat Suovirran mukaan lähteneet aktiivisesti. Myöskään rahoitusnäkymissä hän ei näe poikkeavuutta.
Osuuspankin pk-yritysasiakkuuksista vastaava johtaja Heikki Peltola kertoo, että koronavuosi näkyy lähinnä asunto-osakeyhtiöiden remonttitahdissa, eli joitakin hankkeita pandemia on viivyttänyt.
– Julkisuudessa nousi aiemmin huoli taloyhtiölainojen voimakkaasta kasvusta, mutta korona leikkasi siitä kasvusta kärjen sekä uudiskorjauksessa että peruskorjaamisen puolella, hän sanoo.
Peltolan mukaan peruskorjauslainojen määrissä tapahtui Osuuspankissa reilun 10 prosentin väheneminen koronan vuoksi.
– Tämä on suoraa seurausta sille, että asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokousjärjestely viivästyi, eikä kokouksiin viety suuria päätöksiä. Peruskorjaustarpeet eivät ole poistuneet, ne ovat vain lykkääntyneet, hän sanoo.
Heikki Peltola.
Peltola sanoo, että kun normaalin talouden rytmiin päästään takaisin, peruskorjauskysymykset löytyvät edestä. Hän uskoo, että silloin palataan noin 7–10 prosentin vuotuiseen kasvuun.
– Meillä on suuri määrä 1980- ja 1990-luvuilla rakennettuja taloja. Niissä on tarvetta asumismukavuuden parannuksille ja teknisille muutoksille.
Keskimääräistä remonttilainan suuruutta on hankala arvioida. Taloyhtiöt hakevat lainaa kaikkeen aidan kunnostusmaalauksesta massiiviseen elinkaaren uudelleensaattamisremonttiin. Summa voi olla 10 000 eurosta kymmeniin miljooniin, sanoo Roihu.
Peltola kertoo, että Osuuspankissa summa asettuu tyypillisimmillään 700–1 000 euroon per asuinneliö.
– Lainasumma riippuu tietysti suoraan siitä, miten isoa kohdetta remontoidaan.
Neuvottelut käyvät sitä tarkemmiksi, mitä lähempänä korjausten kustannusarvio on asuntojen arvoa. Jos kustannusarvio on 40–50 prosenttia markkina-arvosta, voi lainansaanti olla hankalaa.
– Kyse ei ole siitä, etteikö pankki voi lainata, vaan siitä, onko yhtiöllä maksajia vielä 10–15 vuoden päästä. Kustannuksen on oltava mielekäs koko laina-ajalle. Se säilyttää myös kohteen arvoa, Peltola kertoo.
Lainan saantiin vaikuttaa myös moni muu seikka. Kustannuksen tulee siis olla kohtuullinen suhteessa kohteen arvoon mutta myös suhteessa tyypilliseen peruskorjaukseen. Väliä on myös suunnitelmallisuudella: tehdäänkö remontteja ketjussa vai kerralla, onko yhtiön talousasema vanhastaan velkaantunut vai velaton, kuinka pitkä hyöty remontista saadaan, entä milloin on tiedossa seuraava lainantarve.
Peltola sanoo, että suuri rooli on isännöinnin ammattimaisuudella. Se koituu yhtiön eduksi, sillä silloin yhtiössä on suunnitelmallisuutta ja ennakointia.
– Pankki pitää hankalana tilannetta, jossa yhtiö joutuu yllättäen isoon remonttiin, Peltola sanoo.
Suovirta nostaa esiin mahdollisen omarahoitusosan keräämisen.
– Jos on kerryttänyt tuleviin remontteihin puskuria, niin laina jää pienemmäksi, kun remonttia lähdetään toteuttamaan. Sekin vaatii aktiivisen isännöitsijän ja hallituksen.
Hän vinkkaa, että myös taloyhtiölainalle saa korkosuojauksen. Henkilökohtaisiin lainoihin niitä otetaan Nordeassa jo noin puoleen lainoista.
– Kun korkokustannukset tulevaisuuteen tiedetään, on helpompi tehdä suunnitelmia ja budjetointia, hän sanoo.
Roihu ja Suovirtakin korostavat Peltolan tavoin suunnitelmallisuutta ja oikea-aikaista remontointia. Projekteja ei kannata lykätä. Roihu neuvoo myös ryhmäytymään, jos alueella on vertailukelpoisia taloyhtiöitä, joiden kanssa hankkeen voi suunnitella ja toteuttaa samanaikaisesti. Näin voidaan saada säästöjä, parantaa alueen yleisilmettä ja sitä kautta houkuttelevuutta.
Suovirta sanoo, että korjaustarvesuunnitelma kannattaa tehdä pidemmäksi kuin vaadittavaksi viideksi vuodeksi.
– Se auttaa myös jokaista osakasta suunnittelemaan omaa taloudellista tilannettaan tuleviin remontteihin.
Tärkeää on myös se, että asukasyhtiössä hankkeen käsittely on ollut mahdollisimman riidatonta. Vaikka kaikkia ei voi miellyttää, päätökset eivät saa jäädä riitaisiksi.
Danske Bankin Roihu kertoo, että lainansaantiin voi vaikuttaa myös se, korjataanko korjaustarve kokonaan.
– Jos korjaus on liian suppea, se ei välttämättä nosta kiinteistön arvoa.
Lainansaannissa on alueellisia eroja. Luotonmyöntäjät kiinnittävät huomiota siihen, että kohteella on olemassa toimivat markkinat: sen tulee olla kiinnostava nyt ja remontin jälkeen sekä koko laina-ajan.
Roihu toteaa, että muuttotappioalueella on tarjolla asuntoja enemmän kuin potentiaalisia asukkaita. Silloin asuntojen arvot luonnollisesti laskevat.
– Putkiremontti taas maksaa koko lailla saman verran kaikkialla läpi Suomen, hän sanoo.
Myös asukkaiden on tarkasteltava sitä, kannattako kallis remontti, jos nyt jo näyttää siltä, että asunnot kiertävät hitaasti ja maksajista on epävarmuutta, sanoo Peltola.
– On harmi, jos pankin pitää kyseenalaistaa elinvoimaisuutta, kun sen pitäisi olla yhtiön ja sen hallinnon keskusteluissa koko ajan. Sitten pitää miettiä, tehdäänkö remonttia, mitoitetaanko se eri tavalla tai tehdäänkö sitä omien varojen puitteissa, Peltola summaa.
Alueen elinvoimaisuuden puute voi näkyä myös lainan ehdoissa: laina-aika voi olla lyhyempi tai kustannus korkeampi, jos pankilla on tällainen arvio alueen arvonkehityksestä ja haluttavuudesta.
Peltolan mukaan asuntoyhtiöiden remonttilainat on helppoa ratkaista kasvukeskusten ydinalueella, mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudulla painopisteet, missä kauppa käy ja mitkä alueet kehittyvät ja kiinnostavat, vaihtelevat viiden vuoden jaksoissa.
– Lainat ovat tyypillisesti 20-vuotisia, ja pankki on se, joka joutuu kysymään hieman pidempää aikaperspektiiviä, sanoo Peltola.
Suovirta sanoo, että vastaan tulee sijainnista riippumatta kuitenkin vain harvoin taloyhtiöitä, joita ei voida rahoittaa.
– Taustalla on silloin usein se, että korjausvelkaa on kertynyt paljon. Ennakointia ei ole tehty tarpeeksi ja remontit kasaantuvat. Sitten pitäisikin tehdä kaikki kerralla, ja se ei onnistu, hän summaa.
Osuuspankissa suunnilleen puolet osakkaista maksaa osuutensa omilla varoilla tai luotoilla, toinen puoli jää yhtiölainaosuudeksi, sanoo Peltola.
– Sijoittajalle yhtiölaina on verotuksen näkökulmasta edullisempaa. Silloin voi vähentää rahoitusvastikkeet omana pääomakustannuksena, eikä sijoittajan yleensä tarvitse miettiä joustaako laina, hän kertoo.
Jos laina on henkilökohtainen, voi tarvittaessa neuvotella maksuohjelman muutoksesta pankin kansa. Yhtiölainan osalta asukas ei myöskään hyödy mahdollisista asiakkuuden keskittämisohjelmista, joita jotkin pankit tarjoavat.
Henkilökohtaisen remonttilainan korot asukas voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiölainan korkoja ei.
– Olennaisinta on se, että joustavuus lisääntyy, mikäli laina on henkilökohtainen. Nykyään pyritään siihen, että taloyhtiölaina olisi helposti järjesteltävissä. Koronavuosi kuitenkin opetti, että joustoa oli kankea saada asunto-osakeyhtiön kautta, kun taas henkilökohtaiseen lainaan se oli hyvin helppoa, sanoo Peltola.
Myös Nordean Suovirta sanoo, että lainan valinnan pitää lähteä jokaisen osakkaan omasta tilanteesta. Jos kokee yhtiölainan itselleen sopivaksi vaihtoehdoksi, kannattaa osallistua yhtiökokoukseen, jossa lainaan liittyviin asioihin voi vaikuttaa.
– Yhden osakkaan toimesta lainaan ei voida tehdä muutoksia, ja siksi on tärkeää olla kokouksessa läsnä.
Lainasummat kasvaneet, rahoittaminen toisinaan hankalaa
Taloyhtiöiden lainamäärät ja lainansaanti ovat jossakin määrin muuttuneet viimevuosien aikana. Tämä käy ilmi ISLI Isännöintiyritykset ry:n isännöitsijöille teettämästä kyselystä.
Isännöitsijät kokevat, että urakoiden teettäminen on kalliimpaa kuin ennen.
– Materiaalien hinnannousu näkyy urakoiden hinnoissa. Myös kaupunkien lupaehtojen mukaiset, kasvaneet suunnittelutarpeet nostavat pienempien urakoiden suunnittelukustannuksia, sanoo isännöitsijä Aleksi Lepistö Kiinteistötahkolasta.
Monesti käytetään yksittäisiä, suuria toimijoita, jotka tuottavat koko urakan. Siinä on synergiaetuja, mutta toisaalta pienet firmat ovat notkeampia.
– Jos suuri yhtiö toteuttaa urakan tietyllä vakiosabluunalla, siitä poikkeaminen on kallista.
Toisaalta yhtiöissä teetetään myös suurempia töitä ja remonttikokonaisuuksia kuin ennen. Laina-ajat ovat pysyneet jokseenkin samana, vaikka isommissa lainoissa aika onkin voinut kasvaa 20 vuodesta 25–30 vuoteen.
Lainoitus oli vielä joitakin vuosia sitten helpompaa, kertoo Lepistö. Kyselyn vastauksista käy ilmi, että jos haasteita lainansaannissa on ollut, syyt ovat useimmin ylilainoituksessa tai siinä, ettei yhtiön vakuusarvo riitä suunniteltujen remonttien toteuttamiseen. Toisinaan kaikkea haluttua ei ole voitu toteuttaa. Linjasaneerauksen yhteydessä on saattanut jäädä toteuttamatta esimerkiksi maalämpöjärjestelmään siirtyminen.
– Remontit joudutaan tekemään kevennettynä. Eräässäkin yhtiössä 2,3 miljoonan euron lainatarjous putosi 1,5 miljoonaan lopullista lainaa neuvotellessa.
Lepistö muistuttaa, että yksittäisen urakankin suunnittelussa on tärkeää ottaa huomioon yhtiö kokonaisuutena. Suunnittelijan pitää osata tarkastella asiaa laaja-alaisemmin. Jos kyseessä on esimerkiksi kattoremontti, ei voida tehdä suunnitelmia vain kattoa ajatellen, vaan pitää ottaa huomioon esimerkiksi pihat ja sadevesijärjestelmät.
– Jos vain katto suunnitellaan hyvin ja tehdään viimeisen päälle, se voi maksaa huomattavan paljon, eikä yhtiöllä ole sen jälkeen varaa tehdä piharemontteja. Ei ole mitään hyötyä hyvästä katosta, jos vesi menee sokkeliin. Erilaisilla rakenneratkaisuilla voidaan säästää jopa 30 prosenttia kustannuksista, sanoo Lepistö.
Moni isännöitsijä kommentoi, että taloyhtiön sijainti muualla kuin arvoalueella on tuonut vaikeuksia saada rahoitusta. Myös Lepistö tunnistaa ilmiön. Hän sanoo, että silloin omarahoitusosuus, kevennetty remontti tai osakkaiden oman lainan hakeminen ennakkoon ovat mahdollisia ratkaisuja, kun lainaa ei pankista tipu. Lepistön mukaan suosituin vaihtoehto on se, että remontin kustannuksia tai tarpeellisuutta tarkastellaan uudelleen.
– Omarahoitusosa olisi hyvä etenkin yhtiöissä, joissa rahoituksen saaminen voisi nousta remontin esteeksi, mutta harva yhtiö kerää etukäteen korjausvastiketta, sanoo Lepistö.
Kun uusi ostaja maksaa osakkeen yhtiölainan oston yhteydessä pois, myös yhtiön lainamäärä putoaa. Se, että osakkeita tule myyntiin ja ne tekevät kauppansa, onkin yhtiön taloudelle tärkeää.
– Muuten henkilökohtaisia lainoja otetaan kokemukseni mukaan melko vähän. Koetaan, ettei taloyhtiölaina ole henkilökohtainen, mutta kyllä se on, koska se on osakkeisiin sidottu. Jos laina on osakkeenomistajilla, se helpottaa myös taloyhtiön lainansaantia huomattavasti.