Asuntomarkkinat ovat jakautuneet monillakin mittareilla. Muuttotappioalueet taantuvat ja kasvukeskukset lähiympäristöineen porskuttavat. Koronan taloudelliset vaikutukset iskivät myös ostajiin epätasaisesti. Pellervon taloustutkimuksen ennuste summaa viime vuotta ja luotaa katseen tulevaan.
Teksti Joni Nikkola Kuvat ShutterStock
Pellervon taloustutkimus julkisti helmikuussa tämänvuotisen asuntomarkkinaennusteensa. Asuntomarkkinat 2021 -ennusteessa analysoidaan poikkeuksellista viime vuotta ja ennustetaan loppuvuoden 2021 näkymiä.
Kuten lähes jokaisen toimialan, korona säikäytti myös asuntomarkkinat keväällä 2020. Ne toipuivat kuitenkin loppuvuonna takaisin kasvu-uralle. Korona on epidemian lisäksi talouskriisi, jonka vaikutukset tulevat näkymään vielä pitkään niin yksityisellä kuin julkisella sektorilla. Tavallisesti talouskriisit näkyvät melko suoraan myös asuntojen hinnoissa, mutta asuntomarkkinoilla pandemiavuosi poikkesi normaalista myös kriisivuosien mittapuulla.
Asuntomarkkinoiden päätrendi pysytteli PTT:n ennusteen mukaan ennallaan. Kaupungistumiskehitys siis jatkuu edelleen, ja kasvukeskukssissa asuntojen hinnat kohoavat edelleen kovaa tahtia. Koronavuosi ei tuonut siihen muutosta.
– Koronan aikana kasvukeskukset ovat edelleen pysyneet vahvoina. Kasvukeskuksissa asuntojen hintojen kasvuaste on jopa vahvistunut suhteessa aikaisempaan kehitykseen ennen koronaa, kertoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen.
Pellervon taloustutkimuksen luvuissa ei verrata suoraan hinnan muutosta vaan keskimääräistä kasvua. Ripeintä kasvu oli Helsingissä ja Tampereella, joissa se ylsi noin 2–3 prosenttiyksikköä tavallista korkeammalle, Turussa kasvu oli vajaat kaksi prosenttiyksikköä keskimääräistä vahvempaa. Helsingissä ja Tampereella kasvupoikkeama oli erityisen suurta vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä. Helsingin seudulla myös Espoossa ja Kauniaisissa osakeasuntojen reaalihinnat nousivat noin prosentin tavallista ripeämmin.
Peetu Keskinen.
Keskinen summaa, että asuntokauppa keskittyy kasvukeskuksiin, samoin rakentaminen.
– Koronakriisin alkuvaiheessa olisi voinut ajatella, että ihmiset varmaan haluaisivat ostaa asuntoja jostain kauempaa, ehkä luonnonläheisemmältä sijainnilta ja hyvien liikenneyhteyksien varrelta. Niin ei ole käynyt.
Alueellisesti nähdään myös poikkeuksia valtakunnallisesta trendistä. Suurten kasvukeskusten ulkopuolella Kuopiossa ja Kotkassa asuntojen reaalihinnat poikkesivat vuonna 2020 selvimmin edukseen keskipitkän aikavälin keskimääräiseen vuosikasvuun verrattuna. Molemmissa kasvu oli nelisen prosenttiyksikköä keskiarvoa ripeämpää. Negatiivisena poikkeuksena on ollut Lahti, jossa reaalihintojen kehitys oli lähes kuusi prosenttiyksikköä normaalia heikompaa. Sitä voi pitää yllättävänä, sillä Lahdesta on tarjolla nopea junayhteys pääkaupunkiseudulle.
– Yksi selitys voi olla se, että vuonna 2019 hinnat nousivat liian korkealle tasolle. Koronavuosi palautti hinnat realistisemmalle tasolle. Tästä syystä Lahden hintamuutos näyttää noin pahalta.
Kotkan kohdalla Keskinen arvelee, että vahvaan kasvuun on voinut vaikuttaa Helsingin suhteellinen läheisyys. Kuopiosta puolestaan moni on saattanut hankkia kakkosasunnon, jonne mennä koronakriisin aikana ja mahdollisesti jälkeenkin.
– Ennen sieltä on ostettu mökkejä ja koettu, että kaupungissa on se toinen elämä. Nyt koronan aikaan ehkä ajatellaan, että halutaankin tällaista kaupunkimaisempaa asumista maaseudulla.
Kaikkiaan heilahdukset ovat kuitenkin olleet valtakunnallisella tasolla pieniä. Muutokset mahtuvat normaaliin vaihteluun muualla paitsi Kotkassa, Jyväskylässä ja Lahdessa.
Kasvukeskusten vetovoima näkyy silti myös kehyskunnissa, kuten Tampereen seudulla Lempäälässä ja Helsingin seudulla Järvenpäässä. Niissä asunnonostohaaveet eivät ole niin usein lykkääntyneet koronan myötä.
– Kehyskunnissa yleensä asuu keskituloisia tai parempituloisia ja perheellisiä kotitalouksia, joilla on ehkä jäänyt korona-aikana myös rahaa säästöön. Kriisi ei ole ehkä vaikuttanut kehyskunnissa asuviin niin paljon kuin vaikka Helsingissä, Espoossa ja Tampereella.
Omakotitaloissa ja rivitaloissa oli havaittavissa viime vuonna muutosta, minkä Keskinen päättelee johtuvan koronan aiheuttamasta kysyntäpiikistä. Rivitaloissa yllettiin erityisen koviin kasvulukemiin kauppamäärissä mitattuna. Kasvua vuoden takaiseen oli peräti yli 20 prosenttia.
Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen nimellishinnoissa on nähty jopa kaksinumeroisia kasvulukuja. Myös keskisuurissa ja suuremmissa kaupungeissa on ostettu omakotitaloja, mikä on näkynyt hinnoissa. Suuret hintojen kasvuluvut kertovat omakotitalojen kohdalla kuitenkin osaksi tarjonnan vähyydestä.
– Omakotitalojen tarjonta on kuitenkin loppujen lopuksi aika suppea, mikä näkyy varsinkin pääkaupunkiseudulla. Niitä ei kauhean nopeasti saada lisää. Sitten kun ihmiset kiinnostuvatkin niistä yhtäkkiä, niin hinnat reagoivat aika nopeasti.
Yksi syy asuntomarkkinoiden vilkkauteen korona-aikana on ollut se, että ihmisillä on ollut vähemmän mahdollisuuksia kuluttaa. Pellervon taloustutkimus ennustaa, että kasvu tulee tasaantumaan koronatilanteen hellittäessä. Kevyt rahapolitiikka mataline korkoineen on helpottanut ostopäätöksen tekemistä. Lainaraha on parhaillaan halpaa. Elvyttävä finanssipolitiikka julkisine investointeineen on auttanut taloutta välttämään pahimmat notkahdukset.
Mutta onko omakoti- ja rivitalotrendi tullut jäädäkseen vai hiipuuko se koronaepidemian hellittäessä? Keskisen mukaan jää nähtäväksi, onko edessä siirtymä suurempiin asuntoihin ja kauempana suurista kaupungista.
– Itse näkisin, että kehyskunnat ja näiden kaupunkien laitamat ovat ehkä voittajia. Sellaiset alueet, jotka on hyvien liikenneyhteyksien varrella niistä keskuksista, joissa työ- ja opiskelupaikat ovat.
Vuokrankorotukset eivät seuranneet myyntihintojen trendiä vaan olivat viime vuonna tavallista maltillisempia. Koronapandemia on kurittanut omistusasujia raskaammin juuri vuokralaisia. Omistusasujilla on myös mahdollisuus saada joustoa kuluihinsa esimerkiksi lyhennysvapailla. Yksi tekijä Keskisen mukaan onkin, että vuokranantajat ovat halunneet pitää vuokralaisistaan kiinni ja tulla heitä vastaan. Kysyntä on myös vähentynyt.
– Varsinkin keskusten ulkopuolella ja myös keskuksissa on havaittu, että vuokralaisia ei ole enää niin hyvin kohteisiin.
Osaltaan etenkin kasvukeskuksissa vuokrien tasoon on vaikuttanut Keskisen arvion mukaan se, että Airbnb-asunnot ja muu lyhytaikainen vuokraaminen on vähentynyt koronan seurauksena.
– Pitkäaikaiseen vuokraukseen on tarjolla enemmän asuntoja, jolloin vuokralaisilla on itse asiassa ollut aika hyvät valinnan mahdollisuudet tässä korona-aikana.
Keskimäärin vuokrat kuitenkin kasvavat PTT:n ennusteen mukaan tasaisesti niilläkin paikkakunnilla, joissa myyntihintojen kasvun odotetaan heikentyvän vuoden 2020 tasoon verrattuna. Tämä pätee myös viime vuonna laskeneissa kaupungeissa kuten Jyväskylässä, Oulussa ja Lahdessa.
