Jos asunto-osakeyhtiö joutuu maksuvaikeuksiin, se voi onnistua paikkaamaan taloutta esimerkiksi ylimääräisillä yhtiövastikkeilla – ja säästyä konkurssilta. Parhaiten tilanteessa pystyy luovimaan yhtiö, joka on hoitanut talouttaan ja kiinteistöään hyvin, korostaa asianajaja, varatuomari Annika Luhtanen Lexiasta.
Teksti Katja Alaja
Taloyhtiöiden konkurssit ovat olleet harvinaisia, eikä niistä ole puhuttu paljon. Mutta syytä olisi, kun kuuntelee asianajaja, varatuomari Annika Luhtasta Lexiasta.
– Taloyhtiöiden konkurssien määrä on kasvanut viime aikoina, ja kiihtyvän inflaation sekä energiakriisin myötä ne voivat lisääntyä entisestään. Kotitalouksien maksukyky voi joutua koetukselle, mikä voi aiheuttaa maksuvaikeuksia taloyhtiöille, hän arvioi.
Asunto-osakeyhtiö voi joutua konkurssiin, jos se ei pysty kattamaan kulujaan keräämillään tuloilla kulujaan.
Annika Luhtanen.
Konkurssi alkaa, kun tuomioistuin tekee päätöksen taloyhtiön asettamisesta konkurssiin. Samalla tuomioistuin määrää pesänhoitajan.
Osakkaat voivat olla helisemässä asumiskustannusten nousun kanssa. Siihen vaikuttavat muun muassa sähkön hinta ja korkokustannusten nousu asuntolainoissa ja muissa lainoissa. Myös inflaatio on nostanut kulutustuotteiden hintoja.
– Kustannusten nousu haastaa etenkin syrjäisemmillä paikkakunnilla olevia taloyhtiöitä, joilla on suhteessa paljon yhtiölainaa ja osakkailla paljon henkilökohtaista lainaa.
Talouden haasteet voivat vaikuttaa myös uusien taloyhtiöiden rakennuttajiin. Nykyisin asuntoja myydään ja asunto-osakeyhtiö perustetaan usein jo rakentamisvaiheessa. Rakennuttajan maksuvaikeudet ja konkurssi voivat pahimmassa tapauksessa aiheuttaa myös taloyhtiölle konkurssin ennen kuin rakennus on valmistunut.
– Vielä rakennusvaiheessa olevasta yhtiöstä asuntoa ostettaessa ostajien on hyvä kiinnittää huomiota rakennuttajan vakavaraisuuteen ja taustaan.
Luhtanen painottaa, että kohteen rakentamista suunnitelmien mukaan turvaava RS-järjestelmä tuo näihin tilanteisiin jonkin verran turvaa. Olennainen osa järjestelmää ovat vakuudet, jotka perustajaosakkaan tulee tallettaa pankkiin yrityksen konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. RS-järjestelmän noudattaminen on rakentajalle pakollista, jos asunto-osakkeita myydään ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi.
Yksittäisten osakkaiden maksuvaikeudet voivat aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle maksuvaikeuksia ja lopulta konkurssin, jos huoneisto tai useampia joudutaan ottamaan haltuun. Lisäksi rästiin jääneet vastikkeet ja yhtiölainan maksuosuudet jäävät muiden osakkaiden maksettaviksi , jos osakas on maksukyvytön.
Suuremmissa taloyhtiöissä osakkaiden määrä tasapainottaa maksukyvyttömyysriskiä. Uusissa kohteissa riskin voi muodostaa iso yhtiölaina.
Kun maksuvaikeudet iskevät asunto-osakeyhtiöön, se ei automaattisesti tarkoita konkurssia. Jos huoneiston haltuunotto ja vuokraus onnistuu tai muut osakkaat pystyvät paikkaamaan maksamatta jättäneiden kustannuksia, konkurssilta voidaan välttyä.
– Näiden keinojen käyttöönottoon menee toki aikansa, ja pienellä paikkakunnalla vuokraaminen voi olla haastavampaa, Luhtanen pohtii.
Konkurssi alkaa, kun tuomioistuin tekee päätöksen taloyhtiön asettamisesta konkurssiin. Samalla tuomioistuin määrää pesänhoitajan.
Konkurssin edellytykset
Konkurssiin voidaan lain mukaan asettaa maksukyvytön luonnollinen henkilö sekä yhteisö, säätiö ja muu oikeushenkilö, kuten asunto-osakeyhtiö. Maksukyvyttömyys tarkoittaa käytännössä sitä, että velallinen on muuten kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä.
Maksukyvyttömyys ei kuitenkaan ole tarkkaan määritelty käsite, ja sen tulkinta voi riippua erilaisista tilanteista. Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiötä on pidettävä maksukyvyttömänä, jos se itse ilmoittaa olevansa maksukyvytön.
Lisäksi konkurssilaissa on määritelty tilanteita, joissa voidaan olettaa, että velallinen on maksukyvytön: Asunto-osakeyhtiö on lakkauttanut maksunsa, ulosotossa on konkurssihakemuksen tekemistä edeltävän kuuden kuukauden aikana ilmennyt, ettei asunto-osakeyhtiöltä kerry varoja saatavan täydeksi suorittamiseksi, ja liiketoiminnastaan kirjanpitovelvollinen asunto-osakeyhtiö ei viikon kuluessa maksukehotuksen saatuaan ole maksanut selvää ja erääntynyttä saatavaa.
Tämän jälkeen pesänhoitaja laatii pesäluettelon, joka kuvaa asunto-osakeyhtiön velkojien saatavia ja konkurssipesän varallisuutta. Pesäluettelo on laadittava kahden kuukauden kuluessa konkurssin alkamisesta.
Lisäksi pesänhoitaja laatii asunto-osakeyhtiöstä velallisselvityksen, joka sisältää tietoja asunto-osakeyhtiöstä ja sen konkurssia edeltäneestä toiminnasta. Se antaa yleiskuvan talouden hoidosta ja velallisen toimintaan liittyvistä epätavallisista seikoista. Myös tämä asiakirja on laadittava kahden kuukauden kuluessa konkurssin alkamisesta.
Seuraavaksi pesänselvittäjä asettaa määräajan, johon mennessä velkojien täytyy ilmoittaa saatavansa. Sen perusteella pesänhoitaja laatii ehdotuksen, miten pesän varat jaetaan velkojien kesken. Velkoja ja velallinen voivat tässä kohdassa riitauttaa toisen velkojan saatavan. Lopuksi pesänhoitaja laatii jakoluettelon, joka vahvistetaan tuomioistuimessa.
Kun velkojat ovat saaneet osuutensa, konkurssi päättyy yleensä lopputilitykseen, jonka pesänselvittäjä laatii ja velkojainkokous hyväksyy. Vaihtoehtoisesti konkurssi voi päättyä sopimukseen tai raukeamiseen.
Taloyhtiön paras turva maksuvaikeuksien varalle on asiantunteva ja vastuullinen hallitus sekä isännöitsijä.
Taloyhtiön konkurssi on monitahoinen katastrofi osakkaille, koska he menettävät omaisuuttaan. Osakkeenomistaja menettää oikeuden hallita huoneistoaan, ja usein pankki myös eräännyttää lopun asuntolainan maksettavaksi välittömästi.
– Lainan määrästä riippuen seuraukset voivat olla osakkaille hyvinkin pitkäaikaisia ja taloudellisesti katastrofaalisia, Luhtanen toteaa.
Hän lisää, että myös konkurssin kesto koettelee hermoja – usein se kestää vähintään puolitoista vuotta. Kestoon vaikuttavat esimerkiksi velkojien määrä, omaisuuden määrä, taloyhtiön koko ja mahdolliset riitatilanteet.
Luhtanen kannustaakin taloyhtiötä ennaltaehkäisemään maksuvaikeuksia hoitamalla taloutta ja kiinteistöä hyvin. Remontteja ei kannata lykätä. Myöskään kaikkia remontteja ei kannata tehdä samaan aikaan, ettei kerralla tarvittavan rahoituksen määrä paisu suhteettomaksi.
– Taloyhtiön paras turva maksuvaikeuksien varalle on asiantunteva ja vastuullinen hallitus sekä isännöitsijä, jotka pitävät taloyhtiön kulut kurissa ja hoitavat kunnossapitotyöt suunnitelmallisesti.
Myös erilaisilla vakuutuksilla voi pyrkiä hallinnoimaan yhtiön riskiä. Vakuutuksista Luhtanen nostaa tärkeimpänä esiin kiinteistövakuutuksen. Vakuutusehtoihin tutustuminen on tärkeää, sillä esimerkiksi kiinteistövakuutuksissa on isoja eroja riippuen siitä, kuinka laajasta vakuutuksesta on kyse. Lisäksi yllättäviä kustannuksia varten voidaan kerryttää taloudellista puskuria eli periä ylimääräisiä vastikkeita.
Ja mitä tulee remontteihin, kuntokartoitus ja asiantunteva valvonta ovat hyviä keinoja estää ylimääräisiä kustannuksia.
– Esimerkiksi vuosien päästä rakennusvirheen myötä ilmenevät kustannukset voivat koitua taloyhtiön maksettavaksi, jos rakennusvirheestä vastuussa oleva yhtiö on konkurssissa, Luhtanen muistuttaa.