Lumi, sopimukset ja vastuu

Runsaluminen talvi on muodostanut taloyhtiöille jälleen merkittävän kuluerän mutta myös nostanut esiin sopimusten sisällön merkityksen ja vastuukysymykset.

Runsasluminen talvi lisää tietenkin kattojen lumikuormaa, mutta myös riskiä katolta alas tippuvan lumen aiheuttamille vahingoille, jopa kuolemantapauksille. Ja myös vastuulle vahingoista? Kuka vastaa ja kuka valvoo?

Pääsääntöisesti kiinteistön omistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Taloyhtiöissä tämän vastuun viime kädessä kantavat taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä.

Yleensä taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudelliset vahingot, mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa tilanteen niin, että vahingosta joutuu osittain vastuuseen myös yksittäiset hallituksen jäsenet. Huolimattomuus saattaa johtaa myös rikosvastuuseen.

Korkeimman oikeuden päätös vuodelta 2007 koskien hallituksen jäsenen vastuuta:

”Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.” KKO:2007:62

Taloyhtiön hallituksen jäsen voi siis joutua vastuuseen, mikäli huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus ei ole riittävän tarkka. Sinänsä kiinteistönomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ei voi siirtää huoltoyhtiölle, mutta siihen liittyvät huoltotehtävät ovat siirrettävissä. Palvelun tuottajalla puolestaan on vastuu töiden suorittamisesta huoltosopimuksen mukaisesti.

Vastuu on siis selvä, mutta tästä huolimatta vastaan on tullut tilanteita, joissa on ollut epäselvyyttä vastuun jaosta ja ennen kaikkea siis huoltoyhtiön vastuun laajuudesta sekä epävarmuutta riittävästä turvallisuudesta. Mitä huoltosopimuksessa on itse asiassa määritelty ja mitä se tarkoittaa.

Ei siis riitä, että sopimuksessa mainitaan lumen ja jään poisto katolta tarvittaessa. Sopimuksessa tulisi olla myös maininta siitä, että lumitilanteen seuraaminen eli myös valvontavastuu kuuluu huoltoyhtiölle. Toki sopimusehtojen noudattamistakin on valvottava. Se on yleensä isännöinnin tehtävä.

Taloyhtiön hallituksen on sovittava huoltoyhtiön kanssa, miten ja kuinka usein katon lumitilannetta tarkkaillaan ja lunta pudotetaan. Ja tämä koskee toki yhtälailla myös pihojen liukkautta.

Eräässä tapauksessa käräjäoikeus katsoi, ettei pelkästään katutasosta suoritettu kattolumien tarkkailu täyttänyt riittävää huolellisuusvelvoitetta. Käräjäoikeuden tuomion perusteella ei voida vielä tehdä kattavia johtopäätöksiä kiinteistönomistajan vastuun laajuudesta. Käräjäoikeuden linjaus ei ratkaise myöskään huoltoliikkeen vastuun laajuutta. Linjauksessa on laajennettu huoltoyhtiölle kuuluvia velvoitteita ja vastuita siitä, mitä kahden sopijapuolen kesken on sopimuksen tarkan sanamuodon perusteella sovittu.

Valvonnan siirtäminen ei siirrä ensisijaista vastuuta. Lain mukaan kiinteistön turvallisuus on kiinteistönomistajan vastuulla, mutta kiinteistönomistajalle kuuluva turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella esimerkiksi kiinteistöpalveluyrityksen tehtäväksi.  Tämä antaa taloyhtiölle oikeuden vaatia korvausta edelleen huoltoyhtiöltä. Tämä edesauttaa aktiivisen lumikuormatilanteen seuraamista ja sen vaatimien toimenpiteiden suorittamista.

Toisaalta esimerkiksi jalkakäytävän puomittaminen varmuuden vuoksi koko talveksi ei ole suotavaa, vaikka se saattaisi olla houkuteltava vaihtoehto. Puomit eivät saa lojua paikoillaan viikkoja, ei siis kauempaa kuin on yhtään tarpeen.