Teksti Matias Liespuu (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO)
Taloyhtiön remonttien yhteydessä joudutaan usein toteuttamaan lisä- ja muutostöitä. Yleisimpiä syitä lisä- ja muutostöiden tekemiselle ovat muun muassa sopimusasiakirjojen mahdolliset ristiriitaisuudet, epätarkkuudet suunnitelmissa sekä rakennustyön aikana paljastuvat yllätykset. Näiden lisäksi urakoitsija saattaa ehdottaa muutostöitä tehtäväksi tarkoituksenmukaisuussyistä tai myös taloyhtiö saattaa niitä vaatia. Lisä- ja muutostöistä voi aiheutua herkästi epäselvyyksiä ja riitoja osapuolten välillä, minkä vuoksi taloyhtiön on tärkeää ymmärtää lisä- ja muutostöitä koskevien YSE-ehtojen keskeinen sisältö.
Urakoitsijalla on velvollisuus toteuttaa muutostyöt
Muutostyöllä tarkoitetaan rakennustyötä, jonka urakoitsija joutuu tekemään urakan aikana urakan alkuperäisten suunnitelmien muuttamisen takia. Urakoitsijalla on YSE 43 §:n pääsäännön mukaan velvollisuus toteuttaa muutostyöt.
Muutostyö on kyseessä esimerkiksi silloin, kun asennettaviksi sovittujen valaisinten lukumäärää lisätään tai valaisintyyppi vaihdetaan toiseksi kuin se oli urakan alkuperäisissä suunnitelmissa. Muutostyö voi pitää sisällään jopa rakenteiden valmiiksi tai lähes valmiiksi tehtyjen osien purkamista ja uudelleen tekemistä uuteen paikkaan tai uudella tavalla.
Urakoitsija voi kieltäytyä muutostyön tekemisestä, jos työ olennaisella tavalla muuttaisi urakkasuorituksen luonnetta.
Sitä, muuttaako muutostyö urakkasuorituksen luonnetta olennaisesti, on aina arvioitava tapauskohtaisesti. Arviointi tehdään vertaillen muutosta alkuperäiseen sopimukseen, ja siinä on huomioitava urakoitsijan resurssit ja osaaminen. Mitä suurempi urakka ja urakoitsija kyseessä, sitä enemmän joustavuutta ja kykyä sopeutua muutoksiin voidaan urakoitsijalta yleensä odottaa.
Mikäli kuitenkin tehtäväksi esitetyt muutostyöt ovat esimerkiksi selkeästi urakoitsijan toimialan ulkopuolella, urakoitsijalla ei todennäköisesti ole henkilökuntaa tai ammattiosaamista niiden tekemiseen. Tällöin muutostöiden voidaan katsoa olennaisella tavalla muuttavaan kyseisen urakoitsijan suorituksen luonnetta, eikä urakoitsijalla ei ole velvollisuutta töiden tekemiseen.
Urakoitsijalla ei velvollisuutta toteuttaa lisätöitä
Lisätyöllä tarkoitetaan työsuoritetta, joka ei kuulu urakoitsijan tehtäväksi urakkasopimuksessa sovittuun kokonaisuuteen. Lisätyöstä sovitaan kuten mistä tahansa uudesta työstä. Urakoitsijalla ei ole velvollisuutta toteuttaa lisätöitä, ja niistä on siten aina sovittava työ- ja tapauskohtaisesti.
Esimerkkinä lisätyöstä voi olla esimerkiksi kellari- tai ullakkovarastojen saneeraus, jonka taloyhtiö päättää tilata käynnissä olevan porraskäytäväremontin aikana.
Koska lisätyöt eivät kuulu urakkasopimukseen, taloyhtiö voi periaatteessa kilpailuttaa lisätyön ja antaa sen jonkun muun kuin alkuperäisen urakoitsijan tehtäväksi. Tämä on kuitenkin harvinaista, eikä kovin toivottavaakaan, sillä alkuperäisen urakoitsijan töiden tekeminen ei saa häiriintyä tai vaikeutua työmaalle saapuvan toisen urakoitsijan vuoksi.
Muutostöiden vaikutus urakkahintaan
YSE 44 §:ssä on määrätty, että urakoitsijan tulee saada urakkahintaan muutosta vastaava lisäys rakennussuunnitelman muuttamisesta, joka johtaa kustannusten nousuun. Muutostöiden hinta määräytyy ensisijaisesti sopimusasiakirjoissa mainittujen hintojen mukaisesti. Mikäli hintoja ei ole määritelty sopimusasiakirjoissa, urakan osapuolten tulee sopia hinnasta keskenään. Olennaista on, että urakan osapuolten tulee neuvotella hinnoista. Urakoitsija ei saa yksipuolisesti sanella muutostöiden hintaa.
Monesti on tapana, että urakoitsija tekee taloyhtiölle tarjouksen muutostyöstä ja hinnasta neuvotellaan sen perusteella.
Mikäli neuvotteluissakaan ei päästä yksimielisyyteen, urakoitsijan on toteutettava työ omakustannushinnalla. Omakustannushinnasta määrätään YSE 47 §:ssä ja sillä tarkoitetaan käytännössä työstä toteutuneita, työmaadokumentaatioon perustuvia kustannuksia. Omakustannushinta kostuu muun muassa urakoitsijan omille rakennusmiehilleen maksamista tuntipalkoista sekä rakennusvälineiden ja -materiaalien hankintahinnoista ja näiden kuljetuskuluista.
Tässä kohtaa kannattaa huomata, että taloyhtiölle tulee yleensä edullisemmaksi pyrkiä sopimaan muutostyön hinnasta kuin jättää muutostyö tehtäväksi omakustannushinnalla.
Taloyhtiöllä on YSE 47 §:n perusteella oikeus tarkistaa omakustannushinnan muodostumisen perusteet, eli muun muassa tositteet materiaalien hankkimisesta sekä mahdolliset tuntityölistat. Mikäli urakoitsija ei kykene erittelemään muutostyön eri vaiheisiin käytettyjä työtunteja, se joutuu itse kustantamaan epäselväksi jäävät työtunnit. Sama koskee tilannetta, jossa materiaaleja ei ole hankittu taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla.
Lisätöistä tulee sopia kirjallisesti
YSE 46 §:n mukaan lisätöiden hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuksesta urakka-aikaan on sovittava kirjallisesti ennen töihin ryhtymistä. Käytännössä urakan osapuolet voivat hyvin vapaasti sopia siitä, miten mahdolliset lisätyöt tilataan ja tehdään.
Taloyhtiöiden monesti omaksuma tapa, jossa lisätyötarjoukset esitetään vasta työmaakokouksessa jälkikäteen lisätöiden ollessa jo tehtynä, poikkeaa YSE 46 §:n määräyksistä, mutta on sallittu, jos sekä taloyhtiö että urakoitsija sen hyväksyvät.
YSE 46 §:n menettelytapoja koskeva määräys ei ole sillä tavalla pakottava kuin jotkin muut sopimusmääräykset, eikä sen noudattamatta jättäminen johda automaattisesti puhevallan menettämiseen. YSE 46 §:n menettelytavoilla onkin lähinnä mahdollista myöhempää todistelua helpottava ohjesisältöinen merkitys.
Lisätyöt tulee YSE 40 §:n mukaan maksaa sen jälkeen, kun työ on tehty ja kun urakoitsija on esittänyt työstä laskun. Pienemmät lisätyölaskut voi hyväksyä taloyhtiön valvoja, mutta suurempiin tarvitaan hallituksen hyväksyntä.

Kysymys ja vastaus
Kysymys 1: Voiko taloyhtiö vaatia, että takuuaikana uusituille rakenteille / osille alkaa uusi kahden vuoden takuuaika?
YSE-ehdot, joihin taloyhtiön ja urakoitsijan välisessä urakkasopimuksessa tavanomaisesti viitataan, eivät sisällä määräystä, jonka mukaan korjaustöistä alkaisi uusi vastaavan pituinen takuuaika korjatulle osalle. Taloyhtiö ei siis voi vaatia uutta takuuaikaa alkavaksi korjauksista. Toki osapuolet voivat sopia uudesta takuuajasta takuuaikana uusituille osille, mikäli urakoitsija tähän suostuu.
Joissain tapauksissa urakoitsijan takuuvastuun voidaan katsoa säilyvän myös takuuajan päättymisen jälkeen, mikäli sama virhe on ilmennyt ja korjattu jo takuuaikana ja uusiutunut pian takuuajan päättymisen jälkeen. Tällöin voitaisiin katsoa, ettei urakoitsija ole täyttänyt takuuvastuutaan asianmukaisesti. Näin erityisesti, jos kyse on virheestä, jota on yritetty korjata useamman kerran jo takuuaikana ja joka uusiutuu pian takuuajan päättymisen jälkeen. Sen sijaan pidemmän ajan kuluttua ilmaantuva virhe ei yleensä enää kuulu takuuvastuun piiriin.
Jos sama virhe on esiintynyt useamman kerran takuuaikana, tilaaja voi takuuajan kuluessa tehdä nimenomaisen varauksen kyseisen virheen osalta, jolloin urakoitsijan voitaisiin helpommin katsoa olevan korjausvelvollinen virheestä myös silloin, kun virhe ilmenee pian takuuajan päättymisen jälkeen.
Kysymys 2: Osakas on aiheuttanut vesivahingon huoneistossaan, jonka seurauksena myös rakenteita on kastunut. Osakas hidastelee vahingon korjaamisessa. Mitä keinoja taloyhtiöllä on käytössä?
Taloyhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Tapauksessa, jossa osakas ei suostu korjauttamaan vahinkoja, taloyhtiö voi suorittaa välttämättömät korjaustoimenpiteet osakkaan kustannuksella. Taloyhtiöllä on tällainen oikeus sen vuoksi, että korjaustarve voi olla sellainen, joka voi ulottua useamman huoneiston alueelle. Tällaisessa tapauksessa taloyhtiö voi laajemman vaurion estämiseksi ryhtyä heti korjaustoimiin ja vaatia myöhemmin lopullista korvausta kustannuksista osakkaalta.
Taloyhtiön tulee suorittaa tekemänsä korjaustoimet mahdollisimman tehokkaasti ja edullisesti, kun kustannukset aiotaan jälkikäteen vaatia osakkaalta. Yhtiön tulee pystyä jälkikäteen osoittamaan korjaustoimien tarpeellisuus ja kustannusten kohtuullisuus.