Kyytiä vanhoille betonikaiteille

Parvekeremontilla saadaan parhaimmillaan asuntoihin lisää ympärivuotista oleilutilaa, mutta vähintäänkin se piristää julkisivua ja nostaa asuntojen arvoa.

Tämän vuoden loppuun mennessä Tampereen Peltolammilla sijaitsevan asunto-osakeyhtiö Vahterantornin asukkaat saavat nauttia uusista, lasitetuista parvekkeista. Vahterantorni on tyypillinen 1960–1970-lukujen betonielementtitalo, jonka sisäänvedetyt parvekkeet ovat jo parhaat päivänsä nähneet. Siksi betoniset kaide-elementit saavat nyt väistyä remontin tieltä.

– Uudet kaiteet tulevat levyrapattuna ja teräsrakenteisena kaiteena, eli betonirakennetta ei enää tule, kertoo kohteen projektipäällikkö Lauri Ojanen RJP Rakennus Oy:sta.

Pääasiassa Pirkanmaalla julkisivusaneerauksia tekevä RJP Rakennus Oy toimii kohteessa urakoitsijana.

Purkamisen jälkeen kohteella pystytetään telineet, hiekkapuhalletaan pinnat, tehdään betonin korjaustyöt ja pintojen ylitasoitukset sekä lattian pinnoitus- ja maalaustyöt. Sitten rakennetaan parvekkeille vedenpoistojärjestelmä, asennetaan uudet kaiteet ja mukavuutta lisäävät parvekelasit. Myös ikkunat ja ovet vaihtuvat.

RJP Rakennus Oy:n toimitusjohtaja Miikka Seppänen sanoo, että lähes aina julkisivu- ja parvekeremontit kulkevat käsikädessä. Näin on myös Peltolammin kohteessa, ja siellä uusitaankin samalla kertaa koko julkisivu niin asuinrakennuksesta kuin liiketilasta.

Vaikka parvekeremontti on koko julkisivuun verrattuna pienehkö saneeraus, siinä voidaan tehdä hyvin monenlaisia valintoja ja ratkaisuja. Niihin vaikuttavat vanha parveke ja sen kunto.

– Esimerkiksi vanhan parvekkeen laajennus onnistuu usein helposti, jos vanhat rakenteet sen mahdollistavat, ja sillä voidaan saada parvekkeeseen ihan uudella tavalla avaruutta, sanoo Seppänen.

Niin tehdään myös Vahterantornin parvekkeille. Niiden pinta-alaa kasvatetaan hieman valamalla julkisivujen lisäeristyksen vuoksi lattiaa ulospäin. 

Parvekkeita voi olla teräs- tai puurakenteisia, mutta useimmiten ne on tehty betonista.

– Nykyään halutaan usein uudistaa ilmettä esimerkiksi vaihtamalla vanha betoninen kaide teräs- tai alumiinirakenteiseen ja verhoamalla se vaikkapa lasilla.

Jo parinkymmenen vuoden ajan lähestulkoon kaikkiin parvekkeisiin on asennettu parvekelasit, Seppänen sanoo. Lasitus suojaa säältä ja antaa hieman ääni- ja lämmöneristystä. Lasittamalla saadaan käyttöön lähes ympärivuotinen tila, jota on mahdollista lämmittää tarkoitukseen sopivilla lämmittimillä.

Betonirakenteen voi maalauksen sijaan esimerkiksi verhoilla. Materiaalivaihtoehtoja on runsaasti.

– Sillä saa parvekkeen ilmettä muutettua paljonkin. Kun taloyhtiössä kerran tehdään remonttisuunnitelma ja kulutetaan saneeraukseen joka tapauksessa paljon euroja, nostamalla budjettia hieman saa julkisivuun jo ihan uutta ilmettä.

Joskus toki vastassa ovat rakennuksen suojelumääräykset, kaavoituksen tuomat rajoitukset tai vanhojen rakenteiden kantavuusrajoitukset.

– Toisinaan halutaan, että julkisivu näyttää siltä kuin se on alusta asti ollutkin tai että se henkii tiettyä aikakautta. Se tuo omat mausteensa myös urakan tekemiseen.

Kuntoarviota on syytä uskoa

Mistä sitten tietää, että parveke on syytä kunnostaa tai vaihtaa uuteen? Valveutunut hallitus ja taloyhtiö ovat teettäneet 10-vuotissuunnitelman, jolloin myös tulevasta parvekeremontin tarpeesta tiedetään hyvissä ajoin. Taloyhtiössä aloitetaan keskustelu aiheesta ja teetetään parvekkeille kuntoarvio. Niiden pohjalta voidaan hanketta lähteä viemään eteenpäin valitsemalla rakennuttajakonsultti ja suunnittelijat. Aikajänne alusta loppuun on helposti pari-kolme vuotta, Seppänen sanoo.

– Jos herätään siihen, että parveke alkaa jo näyttää huonolta, eikä kukaan muista, milloin niitä olisi viimeksi huollettu, remontilla alkaa olla kiire.

Jos edellisestä huoltokäsittelystäkin on jo kulunut aikaa, on vähintään kuntotarkastuksen aika. 

Tärkeintä on varata hankkeelle riittävästi aikaa, Seppänen sanoo. Silloin suunnittelijat ja urakoitsijat ehtivät kaikki hoitaa osuutensa rauhassa.

– Hyvä ohjesääntö on, että hallitus antaa ammattilaisten hoitaa työn alusta asti. Kuntoarvioon on syytä luottaa eikä ajatella, että eihän se vielä näytä pahalta.

Isännöitsijän rooli urakassa on toimitusjohtajana tehdä työmaalla tarvittavia päätöksiä toisinaan ripeälläkin aikataululla. Joskus esimerkiksi rakenteiden purkamistarpeen laajuus yllättää, tai jokin mitoitus ei pidäkään täysin paikkaansa. 

– Aina, kun tehdään korjausrakentamista, tulee jonkinlaisia yllätyksiä, joihin työmaalla on saatava ratkaisu nopeasti.

Huolellisesta kilpailutuksesta säästöjä

Koko Vahterantornin urakan hintalappu on reilun miljoonan suuruinen, parvekeremontin kustannukset tästä ovat noin 20 000 euron luokkaa per parveke. Yhtiössä on 35 asuntoa, ja liikehuoneisto-osa.

Erilaisilla ja erihintaisilla saneerausratkaisuilla saadaan parvekkeelle eri määrä käyttöikää. Pitkällä tähtäimellä on edullisempaa laittaa parvekkeet kerralla kuntoon kuin tehdä niihin pienempiä korjauksia.

– Taloyhtiölle kannattavinta on tehdä kerralla rakennuksen ulkovaippa parvekkeineen kuntoon, niin remonttiharmi on pidemmän aikaa poissa yhtiön ja asukkaiden harteilta.

Parvekeremontista on jonkinasteista haittaa asumiselle keskimäärin noin vuoden verran.

– Asukkaita koskettaa eniten se, että parveke on poissa käytöstä remontin ajan. Ja niin kuin kaikessa rakentamisessa, myös tässä syntyy melua ja rakennuspölyä. Lisäksi suojapeitteet eivät päästä kovin hyvin päivänvaloa läpi.

Tarjouksissa saattaa olla kymmenenkin prosenttia eroa, joten huolellinen kilpailuttaminen voi auttaa yhtiötä säästämään urakassa sievoisen summan. Valittavalla urakoitsijalla on hyvä olla pitkä toimintahistoria, riittävä kapasiteetti, vakaa taloudellinen tilanne ja vakuuttavat referenssit.

– Kaikki turvautuvat alihankintaan, ja se on hyvä tapa saada projektiin erikoisosaajia ja kausiluontoista työvoimaa, mutta mielestäni yrityksellä on hyvä olla sen lisäksi myös omia työntekijöitä.

Muuten Seppänen suhtautuu varauksella säästämiseen parvekeremontissa.

– Kun remontin tarve kuntokartoituksessa tutkitaan, jo silloin esitetään erilaisia toimenpidevaihtoehtoja. Onko se säästämistä, että valitaan nyt kevyempi remonttivaihtoehto, joka maksaa vähemmän, mutta jonka lopputuloksen tiedetään kestävän vähemmän aikaa?

Joskus vaikkapa materiaalia vaihtamalla voidaan saada jonkin verran säästöjä, mutta niillä ei Seppäsen mukaan ole järin suurta vaikutusta loppusummaan.

– Toisaalta, jos ajatellaan vaikka parvekepielen levyverhousta, materiaaleissa voi olla satoja prosentteja hinnaneroa. Kun on hyvä suunnittelija, joka tekee suunnitelmat järkevään hinta-laatusuhteeseen nojaten, remonttia ei tehdä kohteeseen turhan arvokkailla materiaaleilla.

– Säästämisen mahdollisuudet ovat lopulta aika vähissä, jos haluaa hyvän lopputuloksen.

Hyvä urakoitsija ymmärtää, vaikka jokaista yksityiskohtaa ei olisikaan piirretty suunnitelmaan, sanoo Seppänen.

– Jos suunnitelmia taas on nippukaupalla, silloin on jo käytetty rahaa ihan vääriin asioihin.

Jokaisen osakkaan pussista

Hintaa parvekkeelle tulee tänä päivänä 30 000 euron molemmin puolin per asunto, kun vielä 20 vuotta sitten hinta pyöri 20 000 kantimissa, Seppänen arvioi. Jos vanhoja parvekkeita on huollettu, voidaan peruskorjauksessa päästä halvemmalla, kokonaan uusiminen taas nostaa kustannuksia. Hintaa nostavat myös nykyään melkein kaikkiin parvekkeisiin asennettavat parvekelasit, mutta korjausurakan yhteydessä ne saadaan hankittua merkittävästi edullisemmin kuin erikseen. 

Usein taloyhtiössä kaikki osakkaat ovat maksuvelvollisia, vaikka omassa huoneistossa ei parveketta olisikaan. Parvekkeiden saneeraus on osa taloyhtiön vastuulle kuuluvaa kunnossapitoa, ja siksi kustannukset yleensä jakaantuvat yhtiöjärjestyksessä määritetyn vastikeperusteen mukaan.

– Joskus olemme tehneet sellaisiakin saneerauksia, joissa halukkaille on rakennettu parveke muun urakan yhteydessä, jos sellaista ei ole aiemmin ollut. Silloin hinta on yleensä lähempänä 40 000 euroa. Myös ranskalainen parveke on hyvin helppo tehdä esimerkiksi yksiöihin, eikä se nosta kokonaiskustannuksia juurikaan.

Vaikka parvekeremontti maksaa, se nostaa myös asunnon arvoa. Se voi kohentaa ja modernisoida julkisivun ulkonäköä tai parantaa asumisviihtyisyyttä.

– Joskus tulee palautetta, että ennen remonttia asunto ei ole mennyt kaupaksi, mutta remontin jälkeen siitä maksettu summa on ollut merkittävästikin suurempi, Seppänen sanoo. 

Kun päätökset on tehty, alkavat urakan valmistelut. Vanhan purku kannattaa aloittaa alkuvuodesta mahdollisimman aikaisin, Seppänen sanoo. Monesti siihen liittyy paljon valmistelevaa työtä ja purkua ennen kuin päästään varsinaisiin töihin, ja parhaat säät kannattaa varata vaativimpiin työtehtäviin. Ideaalisää parvekeremontille on pilvipouta ja suunnilleen 10 lämpöastetta. Se on miellyttävin työskennellä eikä aiheuta esimerkiksi laastin kuivumiseen liittyviä ongelmia betonirakenteiden korjausvaiheessa. Pääosin remontit tehdään nykyään kuitenkin sääsuojan sisällä. 

– Yleensä kohteisiin tehdään telineet ja ne huputetaan. Silloin pystytään hiukan paremmin hallitsemaan olosuhteita kuin taivasalla.

Kohteen kaikki parvekkeet ovat työn alla samanaikaisesti.

– Esimerkiksi hiekkapuhallus tehdään kerralla kaikkiin parvekkeisiin, samoin maalaus ja pinnoitus.

Se, menikö remontti lopulta hyvin vai huonosti, ei usein ole kokonaan kiinni teknisestä onnistumisesta, Seppänen sanoo. Asukkaalle monesti tärkeämpiä ovat kokemukselliset seikat.

– Onko aikataulu pitänyt, millainen työmaa on ollut yleisilmeeltään ja ovatko tekijät tervehtineet? Näistä tavallisen ihmisen mielikuva muodostuu. 

Myös oikea-aikainen ja oikean mittakaavan tiedottaminen on tärkeää.

– Kerrotaan saneerauksen kulusta asukkaille riittävästi mutta ei liian pikkutarkasti. On tärkeää pyrkiä ottamaan asukkaat huomioon ja arvostaa sitä, että on päässyt heille töihin. Jokainen osakas on maksamassa palkkaamme.