Kallistunut elämä koettelee taloyhtiöitä pääkaupunkiseudulla, sillä kulut jatkavat kohoamistaan ja taloyhtiölainojen korotkin ovat triplaantuneet. Kaakkois-Suomessa puolestaan yhtiöitä on ajautumassa umpikujaan – osalle venäläisten maksurästit voivat olla viimeinen pisara.
Teksti Tiina Saari Kuvat Heli Hiltula, Tuomo Tahkola & ShutterStock
Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut kasvoivat viime vuonna, mutta niiden nousu jäi lopulta suhteellisen maltilliseksi. Suurimpana syynä kulujen kasvuun olivat sähkön ja kaasun hintojen kohoaminen. Isännöintiin liittyvät hallintokulut puolestaan pysyivät samalla tasolla kuin edellisvuonna, kuten myös lämmityskulut.
Tämä käy ilmi Tilastokeskuksen kesäkuussa julkaisemasta tilastosta, jossa taloyhtiöiden viime vuoden hoitokuluja verrattiin edellisvuoden vastaaviin.
Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan toi tullessaan sähkön ja energian kallistumisen, mikä kuritti erityisesti maakaasulämmitystä käyttäviä eteläkarjalaisia taloyhtiöitä. Imatran Talokeskuksen toimitusjohtaja ja isännöitsijä Heli Hiltula muistelee, että kun Venäjältä tuodun maakaasun hinta oli aiemmin noin 90 euroa megawatilta, viime talvena saadun kaasun hinta pomppasi pahimmillaan melkein 400 euroon megawatilta.
Hiltula kertoo, että talvisaikaan joidenkin taloyhtiöiden huoneistojen ja yhteistilojen lämpötiloja alennettiin parilla asteella. Sillä saatiin hänen mukaansa pieniä säästöjä aikaiseksi.
Energian hinta ja suuret sähkölaskut yllättivät myös Helsingissä.
“Kaukolämmön hinta on noussut koko ajan – ja se jatkaa nousuaan edelleen, koska energiaa haetaan yhä enemmän uusiutuvista energialähteistä”, sanoo Helsingin Kiinteistötahkolan toimitusjohtaja Tuomo Tahkola.
Taloyhtiöiden rahaa kului entistä enemmän myös ulkoalueiden hoitoon, kuten lumitöihin ja nurmikon leikkuuseen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla luminen talvi nosti ulkoalueiden hoitokuluja.
Tilastokeskuksen yliaktuaari Elina Peltoniemi näkee myös inflaation ja korkojen nousun vaikuttaneen taloyhtiöiden hoitokulujen lisääntymiseen. Niiden seurauksena muun muassa kiinteistöhuoltoyhtiöiden palveluiden hinnat ovat kohonneet.
Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat viime vuonna keskimäärin 4,80 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Niiden taso nousi edellisvuodesta 2,6 prosenttia.
Hoitovastikkeet nousivat kerrostaloissa 3,4 prosenttia edellisvuodesta, kun taas rivitaloissa ne pysyivät muuttumattomina.
– En pidä ongelmana oman asuntoni arvon laskua. Se on ensisijaisesti kotini. Olen sijoittanut asuntooni rahaa, koska haluan viihtyä siinä ja pitää sen kunnossa, sanoo Imatran Talokeskuksen toimitusjohtaja, isännöitsijä Heli Hiltula.
“Suurimmat korotukset vastikkeisiin ovat tulleet vasta tänä keväänä. Ne näkyvät tilastoissa ensi vuonna”, Peltoniemi toteaa.
Moninkertaiset vastikkeet
Kevään yhtiökokouksissa monet taloyhtiöt tarkastelivat uudestaan niin hoito- kuin rahoitusvastikkeiden tasoa.
“Taloyhtiöiden lainanhoitokulut ovat kallistuneet valtavasti korkojen nousun vuoksi. Taloyhtiölainojen korot ovat triplaantuneet, ja isoissa lainoissa korkojen osuus on noussut jopa noin 10 euroa huoneistoneliöltä. Vaikutus taloyhtiöiden ja osakkaiden talouteen on ylivoimaisesti suurempi kuin hoitokulujen nousulla”, Tahkola kertoo.
Etenkin lainalla rakennetuissa uudiskohteissa ja taloyhtiöissä, joissa on runsaasti korjauslainaa, rahoitusvastikkeita on nostettu rajusti tänä vuonna. Tahkola toteaa, että ne ovat jopa moninkertaistuneet.
Kaikki eläminen pääkaupunkiseudulla on kallistunut. Taloyhtiöiden kuluja nostavat esimerkiksi indeksiin sidotut tonttivuokrat, jotka ovat kohonneet huomattavasti inflaation seurauksena.
“Suurin riski on se, että osakkaiden rahat eivät enää riitä. Maksukyvyttömyyttä ei ole kuitenkaan vielä ollut merkittävästi nähtävissä pääkaupunkiseudulla.”
Haasteellinen yhtälö
Taloyhtiöiden riski maksukyvyttömyyteen on sen sijaan lisääntynyt taantuma-alueilla, kuten Kaakkois-Suomessa sijaitsevassa Etelä-Karjalassa.
Asuntojen arvot ovat romahtaneet. Silti ne tarvitsevat yhtä lailla kunnossapitoa, putkiremontteja ja energiatehokkuutta parantavia korjauksia. Raha on kuitenkin tiukassa.
“Usein taloyhtiöiden vakuusarvot ovat laskeneet niin alas, että pankit eivät enää tahdo rahoittaa niiden lainoja”, Hiltula sanoo.
Hän on toiminut kaikkiaan 15 vuotta isännöitsijänä Pohjois- ja Kaakkois-Suomessa.
“Vielä muutama vuosi sitten taloyhtiö sai lainaa pankista noin kahden prosentin korolla, vaikka vakuusarvo olisi ollut huonompikin. Nyt taloyhtiöille tarjottavat korot ovat nousseet peräti noin kahdeksaan prosenttiin, mikä tarkoittaa, että osakkaiden maksuvastuut nousevat korkeiksi.”
Hiltula on pohtinut, että ratkaisu taloyhtiöiden lainansaannin haasteisiin voisi olla valtiontakaus.
“Ei ole oikein, että ihmisten kodit ränsistyvät täällä.”
Kaakkois-suomalaisten taloyhtiöiden lainansaantia vaikeuttavat nyt myös ulkomaalaisomistukset. Maksurästit ovat lisääntyneet taloyhtiöissä, joissa on useita Venäjällä asuvia osakkeenomistajia. Venäjän hyökkäyssodasta seuranneet, lännen asettamat talouspakotteet Venäjälle johtivat siihen, että venäläisten maksuliikenne EU-alueelle pysähtyi. Hiltula toteaa, että myöskään maksurästejä ei pystytä perimään Venäjällä asuvilta osakkeenomistajilta.
“Osa heistä pystyy hoitamaan maksunsa ajallaan, mutta maksurästit rasittavat muita osakkeenomistajia. He joutuvat maksamaan rästikulut esimerkiksi perittävillä ylimääräisillä hoitovastikkeilla.”
Taloyhtiöiden ainoa vaihtoehto on ollut ottaa osakkeita haltuunsa yhtiökokouksen päätöksellä. Kun Venäjällä asuvia osakkeenomistajia ei tavoiteta, hallintaanottoon liittyvät tiedoksiannot on tehtävä ilmoituksella Virallisessa lehdessä.
Lunastus on mahdollinen, jos osakas laiminlyö vastikkeen maksamisen tai hoitaa osakehuoneistoaan huonosti. Tällöin huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi.
“Kun asunto-osake on otettu haltuun, taloyhtiön on vuokrattava huoneisto edelleen vastikerästien kattamiseksi”, Hiltula sanoo.
Vuokralaista ei aina kuitenkaan löydy helposti muuttotappiokunnassa. Usein asunto pitäisi myös remontoida yhtiön varoilla ennen vuokraamista.
“Yhtälö on toisinaan erittäin haasteellinen.”
Itäturistien katoamisella katukuvasta on ollut muitakin seurauksia. Tyhjenevät liikehuoneistot aiheuttavat maksuvaikeuksia kiinteistö- ja taloyhtiöille.
Samaan aikaan taloyhtiöille tuottavat huolta kuolinpesien omistuksessa olevat huoneistot. Kun asunnon iäkäs omistaja kuolee, muualla asuvat perijät kieltäytyvät perinnöstään yhä useammin.
“Vastikkeet jäävät maksamatta, ja taloyhtiö joutuu ottamaan huoneiston haltuunsa ja huolehdittavakseen. Kuolinpesien asunnot ajautuvat usein myös ulosoton kautta pakkohuutokauppaan.”
Asunnon myynti- ja vuokrausmahdollisuuksia lisää Hiltulan mukaan merkittävästi se, jos taloyhtiö on hyvin hoidettu.
“Siksi taloyhtiön korjauksista kannattaa pitää huolta. Esimerkiksi Imatralla kysytyimpiä ovat ne taloyhtiöt, joissa on hissi ja jotka ovat lähellä palveluita.”
Remontit ajallaan
Hiltulan mukaan riskinä nykyisessä taloustilanteessa on se, että taloyhtiöt alkavat lykätä peruskorjauksiaan myöhemmäksi. Samaa sanoo Tahkola.
“Vaikka rahoitus on nyt kalliimpaa, korjaukset kannattaa silti tehdä ajallaan.”
Tahkola kehottaa remontoimaan kerralla isosti: tekemään mahdollisimman monta korjausta samaan syssyyn.
“Siten on mahdollista saada synergiaetuja, pitää vuosien tauko remonteista ja varautua rauhassa tuleviin korjauksiin. Myös taloyhtiön velka pysyy helpommin kohtuullisena, kun ei tarvitse ottaa uutta lainaa joka vuosi eri remontteja varten.”
Hiltula lisää, että remonttien laiminlyönnin seurauksena aiheutuneet vahingot tulevat aina kalliimmiksi kuin taloyhtiön pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen kunnossapito.
Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöt ovat tehneet entistä ahkerammin energiatehokkuuttaan lisääviä remontteja parin vuoden aikana. Korjauskulujen osuus hoitokuluista oli viime vuonna noin 22 prosenttia, ja ne kasvoivat viisi prosenttia edellisvuodesta.
Tahkola arvioi, että remonttien urakkahinnat eivät ole vielä kohonneet merkittävästi. Esimerkiksi aurinkopaneelien asentaminen katolle on hänen mukaansa entistä edullisempaa hankintakustannusten laskun ja tekniikan kehittymisen ansiosta.
Energiatehokkuutta parantaviin peruskorjauksiin ja uusiutuviin energialähteisiin, kuten maalämpöön tai aurinkovoimaan, investoimalla taloyhtiöt voivat myös saada nousevia hoitokulujaan kuriin, erityisesti pitkällä aikavälillä.
Lumikola omaan käteen
Entä millä muilla keinoilla taloyhtiöt voivat säästää kuluistaan?
Tahkola vinkkaa, että jos taloyhtiöllä on esimerkiksi kolme korjauslainaa, ne kannattaa yhdistää ja neuvotella pankin kanssa laina-ajan pidentämisestä.
“Useiden lainojen yhdistämisellä ja laina-ajan pidentämisellä on mahdollista saada aikaan suuriakin säästöjä. On helpompaa ja edullisempaa maksaa vain yhtä lainaa esimerkiksi 15 vuoden maksuajalla.”
Lisäksi vaikutusta on sillä, mihin viitekorkoon taloyhtiölaina sidotaan, esimerkiksi kolmen vai 12 kuukauden euriboriin.
“Mitä lyhyempi viitekorko, sitä edullisemmaksi laina voi tulla”, Tahkola sanoo.
Hän muistuttaa, että lyhennysvapaa on mahdollinen myös taloyhtiölle. Silloin taloyhtiö voi pitää taukoa lainan lyhentämisestä ja maksaa vain sen korot.
Hiltula sanoo pitävänsä hyvänä sitä, että pankit ovat jo parin vuoden ajan vaatineet taloyhtiölainoihin korkokattoa. Siten lainojen korot eivät pääse nousemaan enää lisää lähivuosina.
Säästövinkkejä kysyttäessä Hiltula kehottaa taloyhtiöitä nostattamaan osakkaidensa talkoohenkeä.
“Kannattaa ottaa esimerkiksi kiinteistönhuollon kustannukset tarkasteluun. Mitä on mahdollista tehdä itse? Osakkaat osaavat käyttää itsekin lumikolaa ja ruohonleikkuria.”
Lähde: Tilastokeskus.
“Elämä on aaltoliikettä”
Tahkolan mukaan taloyhtiön tilillä olisi hyvä olla noin kolmen kuukauden vastikkeiden verran puskuria. Hän vinkkaa, että puskuria voi kerryttää pikkuhiljaa esimerkiksi ylimääräisillä vastikkeilla tai pienillä korotuksilla niihin.
”Välillä seinä tuntuu tulevan vastaan monella tavalla.”
“Taloyhtiö voi myös hakea pankilta luottolimiittiä, jota voi käyttää joustavasti tarpeen mukaan. Näin ei tarvitse joka kerta pitää yhtiökokousta lisärahan hakemista varten. Hätävaraa kannattaa olla myös siksi, että hoitovastiketta on mahdollista korottaa maltillisesti.”
Toimitusjohtajien mukaan useat taloyhtiöt ovat kesällä keränneet rahaa talteen. Hiltula sanoo, että muun muassa tulevan talven lämmityskulut pelottavat Etelä-Karjalassa.
“Kaikissa taloyhtiöissä ei löydy korvaavaa lämmitysmuotoa maakaasulle. Talot, jotka sijaitsevat esimerkiksi pohjavesialueella, eivät voi rakentaa maalämpöä. Välillä seinä tuntuu tulevan vastaan monella tavalla”, Hiltula huokaa.
Hän luottaa kuitenkin siihen, että joku päivä asiat ovat jälleen paremmalla tolalla.
“Elämä on aaltoliikettä.”
Tahkola puolestaan näkee jo valoa tunnelin päässä. Hän uskoo, että pahimmat sähkönhinnan piikit ovat takanapäin, eikä korkojen nousu jatku enää samaan tahtiin.
“Ensi keväänä vastikkeiden korotuspaine ei todennäköisesti ole enää yhtä suuri kuin tänä vuonna.”
Fakta
- Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat kerrostaloissa 2,3 prosenttia ja rivitaloissa 3,6 prosenttia vuoden takaisesta.
- Hoitovastikkeet olivat vuonna 2022 keskimäärin 4,27 euroa/m²/kk kerrostaloissa ja 3,24 euroa/m²/kk rivitaloissa.
- Hoitovastikkeiden osuus kiinteistöjen kokonaistuotoista oli noin 85 prosenttia. Kokonaistuotot kasvoivat kerrostaloissa 2,2 prosenttia ja rivitaloissa 0,3 prosenttia.
- Vuoden 2023 alussa Suomessa oli Patentti- ja rekisterihallituksen mukaan 91 568 asunto-osakeyhtiötä.
- Vuoden 2022 tilastoaineisto sisältää 1 510 asunto-osakeyhtiön tiedot, joista kerrostaloja on 57,5 prosenttia ja rivitaloja 42,5 prosenttia. Otoskehikko käsittää lähes puolet kaikista taloyhtiöistä.
Lähde: Tilastokeskus.