Vaikka miljoonien eurojen lasku kerralla voi kuulostaa pelottavalta, kokonaisvaltaisessa remontissa rahaa myös säästyy. Osakkaiden kukkarot ja hermot kiittävät, kun samaan aikaan korjataan mahdollisimman paljon. Nyt 50-vuotias taloyhtiö näyttää kuin uudelta.
Teksti Tiina Saari Kuvat Mika Viljanen, Jarmo Pautamo
Asunto-osakeyhtiö Kuhakartanon julkisivu on käynyt läpi muodonmuutoksen. Ei uskoisi, että kolmikerroksiset talot on rakennettu 1970-luvulla Tampereen Lentävänniemeen. Valkoiseksi rapattua julkisivua kehystävät mustanpuhuvat sokkelit ja parvekkeet lasituksineen. Talojen mustavalkoinen olemus on modernin skandinaavinen.
Neljän talon ja 99 huoneiston taloyhtiö oli aikoinaan yksi lähiön ensimmäisistä. Viime aikoina Näsijärven tuntumaan on rakennettu uusia asuinalueita, ja lähitulevaisuudessa myös Tampereen raitiovaunu alkaa kulkea Lentävänniemeen.
Vielä vuosi sitten Kuhakartanon talojen ilmettä hallitsivat ruskean ja punaisen värisävyt. Ikä oli tehnyt tehtävänsä julkisivujen rakenteisiin ja betonipinnat olivat alkaneet rapautua.
– Taloyhtiömme vanha runko oli kuitenkin vielä hyvä. Halusimme päivittää talojen ilmeen nykyaikaan ja pidentää niiden elinkaarta kerralla 40 vuodella, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jarmo Pautamo.
Tarkkaan suunniteltu
Ensin taloyhtiön hallitus teetti julkisivun kuntotarkastuksen. Sen pohjalta laadittiin hankesuunnitelma, jonka yhtiökokous vahvisti. Päätös oli selkeä: remonttiin oli ryhdyttävä, ja sitä puolsi noin 70 prosenttia taloyhtiön osakkaista.
Eniten yhtiökokouksessa puhuttivat parvekkeiden kohtalo ja julkisivun ilme. Asukkaille oli tärkeää talojen esteettisyys sekä se, että energiatehokkuus ja asumismukavuus paranevat.
Taloyhtiö oli aloittanut säästämisen remonttia varten noin kymmenen vuotta aiemmin. Pautamon mukaan jemmaan oli saatu kerättyä lähes 100 000 euroa.
– Kilpailutimme muun muassa huollon, isännöinnin, siivouksen ja tietoliikenneyhteydet sekä nostimme vesimaksuja. Olemme säästäneet vähän rahaa koko ajan, vaikka yhtiövastikkeita ei ole nostettu vuosiin.”
Taloyhtiö palkkasi insinööritoimisto LaRa Oy:n rakennuttajainsinöörin Mika Vehkalahden vastaamaan taloyhtiön urakkakilpailutuksesta ja rakennustöiden valvonnasta.
Kilpailutuksessa pyydettiin tarjous 11 urakoitsijalta, ja neuvotteluiden jälkeen pääurakoitsijan tehtävään valikoitui Tampereen Julkisivutekniikka Oy.
– Valinnassa painoi eniten urakoitsijan pitkäaikainen kokemus korjausrakentamisesta Pirkanmaalla, sanoo Tampereen Kiinteistötahkolan isännöitsijä Aki Hangasmäki.
Urakkamuodoksi otettiin kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka. Siinä urakoitsija huolehtii hankkeen koordinoinnista, suunnittelusta ja toteuttamisesta. Rakennuttaja on sopimussuhteessa vain urakoitsijaan, jonka alaisina toimivat suunnittelijat ja aliurakoitsijat.
Taloyhtiö, isännöitsijä ja urakoitsija järjestivät useita yhteisiä suunnittelupalavereita. Hallitus oli aktiivinen remontin valmistelussa ja konsultoi monia asiantuntijoita.
Mahdollisuus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen Aran myöntämään energia-avustukseen sinetöi sen, että Kuhakartano päätti vaihtaa kaukolämmön maalämpöön ja huomioida julkisivuremontissa energiatehokkuuden parantamisen.
Taloyhtiöllä on lähes kahden hehtaarin suuruinen oma tontti, joten maalämpökaivojen poraus onnistui sinne kätevästi. Maalämpöurakan toteuttajaksi valittiin Tom Allen Senera Oy.
Kuhakartanon lähtötilanne. Kuva: Mika Viljanen
Julkisivu uusiksi
Suunnittelu vei aikansa, mutta työmaavaiheessa kaikki alkoi sujua ripeästi. Kuhakartanon taloyhtiölle oli muotoutunut selkeä visio siitä, miltä remontin lopputuloksen tulee näyttää.
– Se, että taloyhtiö johti hanketta suunnitelmallisesti, helpotti urakoitsijan työtä huomattavasti. Punainen lanka oli löytynyt, kommentoi Mika Viljanen Tampereen Julkisivutekniikasta.
Viljanen vinkkaa, että taloyhtiön kannattaa hakea rahoitusta ja tehdä remonttiin liittyvät päätöksensä riittävän ajoissa. Hän ei suosittele kenellekään monivuotista julkisivuremonttia.
– On hyvä, jos urakoitsija voi aikatauluttaa työnsä toteutettavaksi kalenterivuoden aikana ja pääsee aloittamaan hommat jo kevättalvella. Rappaus-, maalaus- ja pinnoitustyöt on tehtävä kesällä, koska kukaan ei halua maksaa lämmityksistä.
Viljasen mukaan monet taloyhtiöt ovat viime vuosina päätyneet valitsemaan tuulettuvan levyrappauksen julkisivuunsa, kuten myös Kuhakartano.
– Rakenne on pitkäikäinen. Se kestää erilaisia sääolosuhteita ja kosteutta: rakenne tuulettuu takanaan olevan tuuletusraon kautta, Viljanen perustelee.
Julkisivuremontin yhteydessä uusittiin kaikki ulko-ovet ja ikkunat sekä lisättiin seiniin lisälämmöneristys. Eristeiden ansiosta seinien paksuus kasvoi 20 senttiä.
Betonielementtiparvekkeet purettiin ja niiden tilalle rakennettiin uudet. Parvekkeiden pinta-ala kasvoi merkittävästi, ja niihin asennettiin Lumonin parvekekaiteet ja lasitus.
– Yhtään käsittelemätöntä ulkopintaa ei tainnut jäädä, Viljanen toteaa.
Lisäksi taloyhtiön valaisimet vaihdettiin, ja niiden hehkulamput korvattiin energiaa säästävällä led-tekniikalla. Perinteinen lukitus vaihdettiin uusimpaan sähköiseen iLOQ-lukitukseen.
– Se lisää taloyhtiön turvallisuutta. Jos esimerkiksi avain katoaa, siitä voidaan poistaa kulkuoikeudet sähköisesti etänä, Hangasmäki kertoo.
Kuhakartanon taloihin tehtiin mittava remontti, jossa julkisivu sai uuden ilmeen ja tontille porattiin maalämpökaivot. Kuva: Jarmo Pautamo
”Hyvin harvinaista”
Kuhakartanon tontti on ollut vuosikymmeniä erittäin uhanalaisten tervapääskyjen reviiriä. Ne ovat pesineet talojen kattorakenteissa.
Mittavan remontin ajaksi tervapääskyt saivat tekopesät kodeikseen: pihapuihin kiinnitettiin kymmenen pönttöä.
Remontin koettelemuksista selvisi myös Kuhakartanon taloyhtiön hyvä henki. Pautamon mukaan pienet erimielisyydet eivät olleet ylitsepääsemättömiä.
– Kaikki saatiin ratkaistua puhumalla ja kuuntelemalla. Hyvä valvoja, Mika Vehkalahti, oli meille korvaamaton apu.
“Mittavan remontin ajaksi tervapääskyt saivat tekopesät kodeikseen.”
Taloyhtiö oli varautunut taloudellisesti ja henkisesti yllättäviin lisätöihin, mutta sellaisia tuli vähän. Suurin muutos oli se, että taloyhtiö halusi vaihtaa keskiharmaan sokkelilevyn tummaan.
– Se oli merkittävä yksityiskohta visuaalisesti, Pautamo perustelee.
Aki Hangasmäki kertoo, että usein kun vanhojen talojen rakenteita puretaan, alta paljastuu jotain odottamatonta. Kuhakartanossa niin ei käynyt.
– Tällainen on hyvin harvinaista. Suuri kunnia on annettava taloyhtiölle, joka oli teetättänyt etukäteen laajat kuntotutkimukset, Hangasmäki sanoo.
Energiatehokkuus parani
Elokuussa 2022 alkanut projekti valmistui pari kuukautta etuajassa, jo tämän vuoden lokakuussa. Mika Vehkalahti näkee, että remontti on tuonut taloyhtiölle lisäarvoa.
– Ei vain korjattu vanhaa rikkinäistä, vaan parannettiin myös talojen tasoa. Tulokset näkyvät aikanaan siinä, miten ja millä hinnalla huoneistot käyvät kaupaksi.
Jarmo Pautamo iloitseekin asumismukavuuden merkittävästä parantumisesta.
– Kolmikerroksisten ikkunoiden ja seinien lisäeristyksen ansiosta äänet ulkoa eivät enää kuulu. On hiljaista, ja myös lämpötila pysyy entistä tasaisempana.
Hangasmäen mukaan julkisivuremontti ja maalämpöurakka kannatti toteuttaa samaan aikaan, koska yhdessä ne paransivat talojen energiatehokkuutta.
“Energiaremontti tuo taloyhtiölle vuosittain lähes 60 000 euron säästön lämmityskuluihin.”
– Pelkästään maalämpöurakka ei olisi riittänyt Aran energia-avustuksen saantiin. Jotta avustuksen ehdot täyttyivät, tarvittiin lisälämmöneristys, Hangasmäki kertoo.
Ennen remonttia Kuhakartanon lämmityskulut olivat noin 100 000 euroa vuodessa.
Hangasmäki on laskenut, että energiaremontti tuo taloyhtiölle vuosittain lähes 60 000 euron säästön lämmityskuluihin.
– Taloyhtiön energiatehokkuus on parantunut arviolta 30 prosenttia. Lämpö pysyy nyt myös entistä paremmin sisällä asunnoissa, Hangasmäki sanoo.
Jos julkisivuremontti ja maalämpöurakka olisi toteutettu eri vuosina, asukkaat olisivat joutuneet elämään remontin keskellä pidemmän aikaa. Nyt asumishaitta jäi lyhytaikaiseksi.
Kuhakartanon uudet parvekkeet lasitettiin tummanharmaalla lasilla. Entistä leveämpi ja syvempi parveke on tuonut iloa Jarmo Pautamolle. – Tuntuu kuin olisin saanut yhden huoneen lisää asuntooni. Kuva: Jarmo Pautamo
Säästöä kuluihin
Kuhakartanon julkisivu-, parveke- ja ikkunaremontti, lukituksen uusiminen sekä maalämpöurakka maksavat kaikkiaan noin viisi miljoonaa euroa.
Julkisivuremontti oli kallein, runsaat neljä miljoonaa euroa. Lukituksen hinnaksi tuli suunnilleen 100 000 euroa, maalämpöurakan 650 000 euroa. Maalämpöurakasta 60 prosenttia saadaan kuitenkin maksettua Aran energia-avustuksella.
Kokonaissumma jää pienemmäksi kuin Kuhakartano arvioi etukäteen. Hangasmäen mukaan taloyhtiö hyötyi taloudellisesti siitä, että se teetätti laaja-alaisen remontin.
Jokaisessa urakassa on maksettava työn lisäksi suunnittelusta, työnjohdosta ja valvonnasta. Siksi toisiinsa liittyvät työt kannattaa teettää samalla kertaa: kokonaiskustannukset jäävät pienemmiksi.
– Saimme yhdistettyä kolmen urakan hallintakulut. Säästämme myös remonttilainan korkokuluissa ja muissa rahoitukseen liittyvissä kuluissa. Tämä oli osakkeenomistajille edullisin vaihtoehto, vaikka miljoonien eurojen kokonaissumma voi tuntua pelottavalta, Hangasmäki sanoo.
Ihan kaikkia remontteja ei kuitenkaan pidä yrittää tehdä samanaikaisesti. Asiantuntijoiden mukaan julkisivu- ja putkiremontti yhtaikaa ei ole voittajan valinta.
– LVI- ja julkisivu-urakoitsijoiden työmaiden yhteensovittaminen on haastavaa, Hangasmäki perustelee.
Samaa mieltä on Viljanen. Hän huomauttaa lisäksi, että laajoja remontteja ei pystytä tekemään kaikkialla Suomessa. Syrjäseuduilla taloyhtiöiden rahat eivät ole riittää sellaisiin. Siellä remontteja toteutetaankin edelleen palasina.
Viljanen haluaa kuitenkin rohkaista taloyhtiöitä korjausrakentamiseen nykyisessä taloustilanteessa.
– Kun rakennushankkeita on vähemmän tarjolla, ne voi saada teetettyä edullisemmin.
Lisätuloja rakentamisesta?
Parhaillaan Kuhakartanossa suunnitellaan tulevaa: taloyhtiö haluaisi rakennuttaa tontilleen kaksi uutta, monikerroksista kerrostaloa.
– Päätöksiä tästä ei vielä ole, ehdotuksemme on Tampereen kaupungin käsiteltävänä, Pautamo kertoo.
“Meillä on naapureidenkin mielestä Lentävänniemen hienoimman näköiset talot!”
Kuhakartano havittelee mailleen lisärakennusprojektia erityisesti taloudellisista syistä. Taloyhtiön ensi vuonna alkava remonttilainan lyhennys jännittää monia.
– Yhtiövastike lämmityskulujen suhteen pienenee, mutta rahoitusvastike on varmasti iso. Asumisen kokonaiskustannukset kuukaudessa vähintäänkin tuplaantuvat, Pautamo pohtii.
– Lisätulot helpottaisivat monien rahatilannetta taloyhtiön lainan maksamisessa.
Lisäksi Kuhakartanon taloihin on lähitulevaisuudessa tulossa sähkö- ja kattoremontit. Pautamo haaveilee aurinkopaneeleiden asettamisesta katolle.
– Nyt meillä on naapureidenkin mielestä Lentävänniemen hienoimman näköiset talot!
Parvekkeet kannattaa lasittaa julkisivuremontin yhteydessä
Lasitus säästää energiaa, lisää asumismukavuutta ja suojaa sisätiloja vaihtelevilta sääolosuhteilta. Näin sanoo terassi- ja parvekelasituksia tarjoavan Lumonin kotimaan liiketoimintajohtaja Kimmo Hilliaho.
Hän jatkaa, että julkisivuremontin yhteydessä kannattaa usein peruskorjata vanhat parvekkeet ja lasittaa ne.
– Kun sisärakenteet ovat lasituksen suojassa, ne pysyvät pidempään hyväkuntoisina. Lasitus vähentää tarvetta parvekkeiden huoltamiseen, kuten laastipaikkakorjauksiin ja huoltomaalauksiin, Hilliaho perustelee.
Hänen mukaansa taloyhtiön on järkevää tilata lasitukset keskitetysti remontin yhteydessä.
– Se tulee osakkaille huomattavasti edullisemmaksi kuin yksittäiset tilaukset.
Kun taloyhtiö teettää lasitukset yhteisesti, niiden kunnossapito jää yhtiön vastuulle. Siten taloyhtiö voi varmistaa kunnossapitosuunnitelmassaan, että kaikkien osakkaiden lasitukset myös tulevat huolletuiksi.
Hilliaho sanoo, että lasitukset on suunniteltu kestämään huoltamattakin, mutta suosittelee silti niiden määräaikaishuoltoa 5–7 vuoden välein. Siinä tarkistetaan lasituksen liikkuvat osat mahdollisilta kulumilta, voidellaan ne ja vaihdetaan tiivisteet.
– Kun lasituksia huolletaan säännöllisesti, asukkaat voivat käyttää niitä turvallisin mielin.
Lämpöä säästyy
Hilliaho on tutkinut lasittamisen hyötyjä ja julkaissut vuonna 2017 väitöskirjan lasituksen tuomasta energiansäästöstä.
– Lämmitysenergiaa voi säästyä noin 5–6 prosenttia. Siihen vaikuttaa kuitenkin moni asia, kuten se, missä ilmansuunnassa lasitetut parvekkeet ovat.
Lasitettu julkisivu, parveke tai terassi on kuin talon edessä oleva tuulikaappi: lasitetun tilan ilma on yleensä noin viisi astetta lämpimämpi kuin ulkoilman. Lasitus vähentää vedon tunnetta huoneistossa ja päästää lämpöä vähemmän harakoille.
Hilliahon mukaan lasittaminen alkoi yleistyä 1990-luvulla. Sillä pyrittiin ensisijaisesti parantamaan asumismukavuutta.
Lasituksen ansiosta parveketta ja terassia voi käyttää aiemmin keväällä ja myöhemmin syksyllä. Lasitus suojaa niin lumisateelta ja myrskyltä kuin varkailta.