Korjausrakentamishankkeissa – niin pienissä kuin suurissakin projekteissa – jonkun on tiedettävä, mitä tehdään. Varmimmin priimaa tulee, kun hankkeen projektinjohto on hoidettu mallikkaasti.

Näin kertoo rakennuttamisen valvonnan osastonjohtaja Jarno Nurminen Raksystems Insinööritoimisto Oy:sta. Raksystems on yritys, jolla on useita kiinteistön korjausrakentamiseen ja ylläpitoon liittyviä palveluita: valvontaa, suunnittelua, taloyhtiön kuntoarvioita, sisäilmatutkimuksia, salaoja- ja viemärikuvauksia sekä sertifiointia. Yrityksen asiantuntijat konsultoivat niin kaupunkien ja organisaatioiden kiinteistöjä kuin taloyhtiöitä ja pientalojakin. 

Projektinjohdon perusajatus on, että siinä toimitaan asiakkaan palkkaamana asiantuntijana ajamassa tilaajan etua. Kyseessä voi siis olla vaikkapa taloyhtiö, jossa on tarve linjasaneeraukselle. 

”Yleensä taloyhtiöissä ei ole erityistä osaamista linjasaneerauksista, ja silloin projektinjohtaja pystyy auttamaan. Hän aloittaa kilpailuttamalla hankesuunnittelun”, sanoo Nurminen.

”Projektinjohto tienaa veloituksensa korkojen kanssa takaisin hankkeen mittaan.”

Lähtökohtana asiakkaan etu

Tarkoitus on pitää huoli ennen kaikkea siitä, että tilaaja saa sen, mitä tarvitsee. Remontin kokonaisuus selviää hankesuunnittelussa, ja seuraava vaihe on toteutussuunnitelman kilpailutus.

Vaihtoehtoina ovat perinteinen urakka ja kvr-urakka, eli kokonaisvastuurakentaminen, joka tarkoittaa, että urakoitsija huolehtii koko rakennushankkeen toteuttamisesta suunnittelusta alkaen. Rakennuttaja on sopimussuhteessa vain urakoitsijaan. Tällöin projektinjohto laatii kvr-urakkatarjouspyynnön. Perinteisessä mallissa kilpailutetaan toteutussuunnittelu.

Projektinjohdon tärkein tehtävä on huolehtia projektin kustannustehokkuudesta. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että lopputuloksesta tulee tarvetta vastaava, ja käytettävissä olevalla rahalla tehdään oikeita asioita, sanoo Nurminen.

”Ei tehdä turhia, mutta toisaalta ei jätetä myöskään tekemättä jotakin osaa, mikä remontissa on tarpeen toteuttaa. Projektinjohto huolehtii, että remontti on järkevä kokonaisuus myös pitkällä tähtäimellä – ettei siis tehdä pientä remonttia siellä täällä.”

Kun suunnitelmat ovat valmiina, alkaa varsinaisen urakan kilpailuttaminen laadituilla suunnitelmilla. Projektinjohto kilpailuttaa urakan ja käy neuvotteluita urakkatarjousten pohjalta. Seuraavaksi valitaan urakoitsija jota yhtiökokoukselle esitetään.

Yhtiökokouksen myönteisen päätöksen jälkeen alkaa urakan aikainen projektinjohto.

”Silloin projektinjohtaja vastaa valvojien kanssa siitä, että urakka toteutetaan laadittujen suunnitelmien mukaan sovitussa aikataulussa ja sovitulla rahalla.”

Nurminen korostaa, että projektinjohto on taloyhtiön neuvonantaja, ei edustaja.

”Meillä on käytäntö, että tilaajalle ei sanota, mitä tehdään, vaan neuvotaan mikä on järkevää. Päätökset tekee aina tilaaja.”

Teknisesti ja taloudellisesti kannattavia ratkaisuja

Ammattitaitoinen projektinjohtaja saa tilaajan tekemään kiinteistön kannalta mahdollisimman hyvät ratkaisut niin teknisesti kuin taloudellisestikin. Esimerkiksi puskaradiot ja erilaiset foorumit, joissa tällaisia asioita käsitellään, voivat olla hyviä väyliä löytää laadukasta projektinjohtoa, uskoo Nurminen. 

”Kyse ei ehkä niinkään ole firmasta vaan valittavasta henkilöstä, kuinka homma toimii. Yleensäkin sellaiset ihmiset, jotka ovat pitkään toimineet roolissaan ja hoitaneet useamman erimuotoisen hankkeen, ovat kartuttaneet ammattitaitoaan.”

Nurminen rekrytoi Raksystemsille rakennuttamisen ja valvonnan asiantuntijoita. 

”Itsekin suosin rekryssä sellaisia henkilöitä, joilla on vahva työmaatausta ja jotka ovat oikeasti tehneet remontteja ennen konsultin uraa. Silloin heillä on erilainen näkökulma myös työmaapuoleen.”

Hyvä projektinjohtaja osaa ottaa huomioon kustannustehokkuuden lisäksi laajan kokonaiskuvan. Hän huolehtii lisätutkimukset tarvittaessa jo suunnitteluvaiheessa, jotta rakennusaikaisilta yllätyksiltä vältytään mahdollisimman hyvin. 

”Muutokset ovat aina työläämpiä ja kalliimpia kuin jos ne huomioidaan jo etukäteen. On voinut käydä vaikka niin, että kylppärit, vesijohdot ja viemärit on uusittu, ja sitten huomattu, että ilmanvaihtohormit eivät toimi. On pitänyt alkaa juuri rempattuja kylpyhuoneita avaamaan, että saadaan ilmanvaihto toimimaan.”

Projektinjohtokaan ei tietysti ole aina erehtymätön. Jos hankkeessa menee jotakin vikaan, konsultin vastuu rajoittuu tuottamukseen. Mikäli ei voida osoittaa, että vahinko on syntynyt huolimattomuuden vuoksi, ei rahallista vastuuta juuri ole, vaan se on yleensä sopimusehtojen mukaan konsulttipalkkion verran. Suomi on kuitenkin pieni maa, Nurminen muistuttaa.

”Piirit ovat pienet ja sana leviää, jos jossain ei hoideta hommia kunnolla. Mainehaitta on iso riesa, jopa suurempi kuin rahalliseen vastuuseen joutuminen olisi.”

Vähintään valvontaa

Millaisissa projekteissa projektinjohtoa sitten tarvitaan? Nurminen sanoo, että ihan kaikissa tarvitaan vähintäänkin huolellista valvontaa. 

”Jos uusitaan ikkunoita tai toteutetaan yksittäisiä kylppäriremontteja, ei projektinjohdon rooli ole merkittävä. Mutta silloinkin valvonnan merkitys korostuu.”

Valvonta takaa sen, että taloyhtiössä tiedetään tulevaisuudessakin, mitä on tehty. Yllättävän monesti ammattimaisillakin toimijoilla dokumentoinnin merkitys jää liian pienelle huomiolle, sanoo Nurminen.

”Meillä on panostettu dokumentointiin. Joka valvontakäynnistä jää kuvalliset dokumentit. Tavoitteena on, että asiat tulevat työmaan aikana kaikkien osapuolten tietoon, ja niistä jää tilaajalle kattava dokumentaatio mahdollisia tulevia tarpeita varten.”

”Jos kalliista remontista jää paha maku suuhun, se ei ole kellekään mukavaa.”

Mutta mitä isompi ja monimutkaisempi projekti on luvassa, sitä suurempi on projektinjohdon merkitys. Varsinkin tänä päivänä, koska energia-asiat ovat kovasti tapetilla, Nurminen sanoo. Kun tehdään lämpöpumppuja, aurinkoenergiajärjestelmiä ja lisäeristyksiä, tarvitaan rutkasti asiantuntijuutta, jotta kaikki tulee huomioiduksi.

”Mitä enemmän muuttujia, sitä suuremmalla syyllä kokenut ammattilainen johtamaan projektia.”

Kokonaisvastuurakentamisessa eli kvr-urakassa urakoitsijalle kuuluu sekä suunnittelu että toteutus. Sellaisissa projekteissa on entistä enemmän tarvetta kokeneelle johtajalle, sanoo Nurminen.

”Siellä on muuten pukki kaalimaan vartijana, kun urakoitsija sekä suunnittelee että toteuttaa. Tilaajan puolella tulisi olla vahvaa osaamista, jotta tietää, mitä rahalla saa.”

Projektinjohto ja valvonta eivät kustannuksena ole kohtuuton. Etenkin, kun verrataan riskeihin, joita ilman kunnollista projektinjohtoa pahimmillaan syntyy.

”Yleensä suunnittelu ja valvonta on hankehinnasta noin 10 prosenttia, mutta summa tulee takaisin jo siinä, kun huomataan ongelmat ajoissa eikä tehdä turhia asioita. Kokemukseni mukaan projektinjohto tienaa veloituksensa korkojen kanssa takaisin hankkeen mittaan.”

Projektinjohdon merkitys ymmärretään

Projektinjohdon tärkeys ymmärretään taloyhtiöissä jo kohtuullisen hyvin, arvelee Nurminen.

”On toki niitäkin, jotka eivät sen merkitystä ymmärrä ollenkaan. Ajatellaan, että onhan ennenkin pärjätty ilman. Mutta nykyään herkästi isännöitsijätkin jo esittävät projektinjohdon palkkaamista.”

Toisinaan yhtiöissä elää sellainen käsitys, että isännöitsijähän hoitaa projektinjohtoon liittyviä tehtäviä ikään kuin ohimennen, sanoo Nurminen.

”Mutta eihän nykyään hallinnollinen isännöitsijä yleensä ole teknisen alan ihminen.”

Jos ammattitaitoa ei ole riittävästi, jälkeen päin selviävät ongelmat voivat olla suuria: ei ole kunnollisia suunnitelmia tai kaupallisista asioista ei ole sovittu tarpeeksi tarkkaan etukäteen. Sitä paitsi maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.

”Jos sattuu huolimaton urakoitsija, niin siitä voi seurata hirveitä sotkuja. Mitä paremmin suunnittelu ja kaupallinen puoli hoidetaan ennen työtä, sen pienemmällä riitelyllä päästään työn aikana ja sen jälkeen.”

Jälleen nousee esiin dokumentoinnin tärkeys.

”Yhtiölle ei välttämättä ole jäänyt mitään dokumentteja, jos projekti on hoidettu omatoimisesti. Löytyy ehkä satunnaisia valokuvia ilman merkintöjä. Se on tekemätön paikka selvitellä jälkikäteen.”

Esimerkiksi linjasaneeraus on tavalliselle osakkaalle kallis kakku. Pääkaupunkiseudulla puhutaan noin 40 000 eurosta per huoneisto.

”Ja jos kalliista remontista jää paha maku suuhun, se ei ole kellekään mukavaa”, Nurminen muistuttaa.

Ennakoinnilla onnistuneita projekteja

Jotta projektit saadaan mahdollisimman helpolla maaliin ja jotta projektinjohto voi onnistua työssään, vaaditaan taloyhtiöltä jatkuvaa, huolellista kiinteistönpitoa.

”Pitää olla kiinteistön ja järjestelmien kunnosta jo ennakoivasti kartalla. Tarkastuksia tulisi tehdä elinkaaren varrella hyvissä ajoin – mitä aiemmin puutteet huomataan, sen helpompi ja halvempi on korjata”, sanoo Raksystemsin Jarno Nurminen.

Jos ongelmia jo on, esimerkiksi katto vuotaa tai julkisivurappaukset rapisevat, korjaaminen on raskaampaa ja kalliimpaa.

”Ennakoiva kiinteistönpito on ammattitaitoa ja osaamista.”

Osakkaista voi toki olla ikäväkin tietää, mitä kaikkea on edessä: remontit ja rahanmeno stressaavat. Silti etukäteistieto on aina parempi kuin se, että ongelma tulee silmille yhtäkkiä.

”Jos vesijohtovuotoja jo on, korjauskustannus voi nousta 50 prosenttia. Pahimmillaan sinä aikana, kun mietitään ja kilpailutetaan urakoitsijaa, syntyy uusia vahinkoja.”

Kiireessäkin menee kuitenkin kuukausia, kun remonttisisältöä yritetään miettiä järkeväksi.

”Isomman remontin kohdalla puhutaan 2–3 vuodesta suunnittelusta ja päätöksenteosta valmiiseen hankkeeseen. Kaikki tietävät, mikä on lopputulos, jos se yritetään sulloa neljään kuukauteen. Osaava projektinjohto pystyy siinä paljon pelastamaan, mutta ei siitä tilaajan näkökulmasta saada silti hyvää hanketta.”

Nurminen sanoo, että jonkin verran liian myöhässä aloitettuja projekteja tulee vastaan. 

”Se, että on 30 vuotta mennyt kivasti, eikä mitään ole tarvinnut tehdä, ei tarkoita, ettei korjausvelkaa jo olisi. Se ei vaan ole tullut vastaan.”