Teksti Teppo HirviKunnas Kuva Ismo Ylikulju
Kysyimme kuntoarvioiden ja tarkastuksen merkityksestä vuosikymmenten kokemuksen omaavalta Kiinteistö Tahkolan isännöitsijältä Ismo Ylikujulta Oulusta.
1) Miten käsityksenne mukaan taloyhtiöt ymmärtävät ja noudattavat kunnossapitotarveselvityksiä asunto-osakeyhtiölain vaatimusten mukaisesti?
Kunnossapitotarveselvitys on tullut jo vuonna 2010 uudistetun asunto oy lain vaikutuksesta taloyhtiöihin pakollisena. Oma kokemukseni on, että asia on tullut tutuksi tässä ajassa pääosalle osakkaita.
Kunnossapitotarveselvityksen sisällössä on vaihtelevuutta. Korostaisin tässä hallituksen ja isännöitsijän huolellisuutta kyseistä asiakirjaa valmisteltaessa. Mikäli taloyhtiön päättäjillä ei ole riittävää tietoa taloyhtiön kunnosta, on kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman teettäminen asiantuntijan toimesta erinomainen työkalu kunnossapitotarveselvityksen laadintaan. Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen arvio kiinteistön kunnosta ja 5 vuoden korjaustarpeesta. Olisi toivottavaa, että selvitys ei jäisi pelkäksi paperiksi muiden paperien joukkoon, vaan se johtaisi hankkeiden valmistelun käynnistämiseen ja suunnitelmalliseen kunnossapitoon.
2) Miten vuosittaiset kirjallisen selvitykset seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta huomioidaan ja miten tarpeet arvioidaan?
Kaiken perustana on se, että taloyhtiön päättäjillä on riittävä tieto kiinteistön kunnosta. On yhteinen näkemys taloyhtiön strategiasta. Pidetäänkö alkuperäinen taso, parannetaanko sitä vai käytetäänkö kiinteistö loppuun. Isännöitsijän vuosikellossa kunnossapitotarpeiden päivittäminen ja arviointi ajoittuu kesälomakauden jälkeen alkusyksyyn. Tällöin hallitus ehtii käsitellä ja valmistella esimerkiksi seuraavan kesän kunnostushankkeita. Tarvittava suunnittelu käynnistetään syksyllä. Kilpailutus loppuvuoden aikana. Tällöin hallituksella on hanke valmisteltu niin, että varsinaisessa tai ylimääräisessä yhtiökokouksessa on kaikki tarvittava tieto hankkeesta ja sen rahoituksesta päättämiseen.
Korjaustarpeiden arvioinnissa asiantuntijan tekemät arviot tukevat isännöitsijän ja hallituksen työskentelyä. Laitteiden ja rakennusosien tekninen käyttöikä on hyvä tiedostaa. Tehdään järkeviä kiinteistön elinkaarta ja strategiaa tukevia korjauksia oikeaan aikaan suunnitelmallisesti . Korjaustarpeita ja toteutustapaa arvioitaessa pohdittava elinkaarta ja elinkaarikustannuksia, takaisinmaksuaikaa jne.
Ajatuksella että on turha maalata sisäkattoa, jos vesikatto vuotaa. Korjataan ensin syy eikä syyn seurausta. Oikea-aikainen korjaus ei aiheuta tätä edellisen lauseen ”seurausta”.
3) Kuinka usein kuntotarkastuksia ja -arvioita tehdään, ja poikkeaako tämä lakisääteisestä viiden vuoden syklistä?
Korostaisin tässä kiinteistön ja sen tekniikan jatkuvaa seuraamista. Kiinteistön toimintaa ja turvallisuutta vaarantaviin epäkohtiin tai vikoihin tulee puuttua heti. Kiinteistöjen kulutuksien kuten lämmitysenergian, veden ja sähkön kulutusseurantaa. Kiinteistöhuollot ovat tässä merkittävässä roolissa. Kiinteistökatselmuksia suositan tehtäväksi teknisen isännöitsijän tai asiantuntijan toimesta. Usein näissä on hyvä ottaa mukaan kiinteistöhuollon edustaja. Samalla arvioida kiinteistöhuollon palvelun toimintaa, mahdollisten esille tulleiden puutteiden päivitystä huoltokirjaan sekä korjaustarpeiden esille nostamista, arviointia. Näistä voi nousta esille seikkoja, jotka on tarpeen nostaa pitkän tähtäimen suunnitelmaan, kunnossapitotarveselvitykseen.
On hyvä tiedostaa, että kunnossapitotarveselvitys päivittyy vuosittain ja käsitellään vuosittain yhtiökokouksessa. Vuosittain arvioidaan seuraavan 5 vuoden korjaustarpeet.
4) Millaisia haasteita kohtaatte kunnossapitotarpeiden tunnistamisessa ja priorisoinnissa?
On hyvä että taloyhtiössä voidaan avoimesti keskustella ja vaihtaa mielipiteitä korjaustarpeista ja niiden aikataulusta. Kun taloyhtiössä on päätös hankkeesta tehty, olisi hankkeen onnistumisen kannalta suotavaa kaikki osakkaat olisivat edesauttamassa hankkeen toteuttamisessa.
Jossain määrin taloyhtiöissä voi olla myös sosiaalisia paineita esim. siitä, että vastiketasot eivät nousisi kohtuuttomiksi.
Tämäkin on sellainen asia, johon suunnitelmallisella kunnossapidolla voi vaikuttaa. Ei tule kaikki peruskorjaukset lyhyellä aikavälillä tehtäväksi.
5) Miten varmistatte, että taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma (PTS) on ajan tasalla ja vastaa todellisia tarpeita?
Ammattitaitoisella isännöinnillä ja hyvällä yhteistoiminnalla hallituksen kanssa päästään tähän lopputulokseen tarvittaessa teknistä osaamista apuna käyttäen.
6) Millaisia toimenpiteitä taloyhtiönne on toteuttanut parantaakseen asukasviihtyvyyttä ja aktiivisuutta kiinteistön ylläpidossa?
Huoltosopimuksien tarkennukset, yhteistoiminta huollon ja hallituksen välillä esimerkiksi pihakävelyt, yhteisten tilojen toiminnallisuus ja siisteys. Piha-alueen panostukset. Esimerkkinä yleisten tilojen muutokset kuten hiilikellarin muutos pyörävarastoksi, pyörävaraston muutos taloyhtiön yhteiseksi kokoontumistilaksi, piha-alueen viihtyvyyden parantaminen, pihasuunnitelma, istutukset, omien istutusten mahdollisuus, puutarhuri hoitamaan pihaistutuksia. Yhteisöllisyyttä tukevat toimet hallituksen toimesta.
Korjaushankkeissa alusta asti yhteistoiminta hallituksen kanssa. Hallitus on mukana hankkeessa alusta pitäen ja heillä on myös vaikutusvaltaa hanke- ja korjaussuunnittelun osalta.
7) Onko teillä esimerkkejä tilanteista, joissa ennaltaehkäisevä toiminta on auttanut välttämään suurempia kustannuksia tai vahinkoja?
Yhtenä esimerkkinä voisi pitää nykyaikaista automaatiota. Hälytysjärjestelmien toiminta. On vielä kohteita, joissa jatkohälytykset eivät mene automaattisesti kiinteistöhuoltoon. Esimerkiksi pumppaamon vika sytyttää vain vikavalon ulkoseinässä olevaan lamppuun, jatkohälytys jää tällöin asukkaiden aktiivisuuden varaan. Vahingon riski kasvaa.
Muutamissa kohteissani on käyttövedessä järjestelmä, joka hälyttää reaaliaikaisesti asunnon veden kulutuksen kasvusta. Mahdollisiin vesivuotoihin päästään heti puuttumaan.