Inflaatio ja korkojen nousu ovat hiljentäneet asuntomarkkinat tänä syksynä. Kun asuntokaupat vähentyvät, vuokra-asuminen lisääntyy. Kasvavien energiakulujen vuoksi taloyhtiöt joutuvat korottamaan vastikkeitaan tulevana talvena.
Teksti Tiina Saari Kuvat ShutterStock, Pixabay
Asuntomarkkinoiden lähitulevaisuuden näkymät ovat tällä hetkellä arvaamattomat.
Työttömyys näyttää lisääntyvän, ja työnantajien työllistämisaikeet ovat heikentyneet. Kriittisin ajuri markkinoilla on kuitenkin kohonnut inflaatio.
Venäjän toimia on vaikea ennakoida, minkä vuoksi ennusteita on useita. Kukaan ei voi olla varma, milloin nähdään korkein inflaatio. Tällä hetkellä markkinoilla kuitenkin uskotaan, että euroalueen inflaatio olisi korkein ja nopein tämän vuoden lopussa.
Kohonnut inflaatio on ajanut Euroopan keskuspankin korkojen noston polulle. Suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko, 12 kuukauden euribor, on noussut tänä vuonna poikkeuksellisen nopeasti.
Aktian pääekonomisti Lasse Corin näkee, että 12 kuukauden euribor nousee enintään neljään prosenttiin ensi vuoden aikana. Sen jälkeen inflaatio alkaa todennäköisesti hidastua.
– Kun keskuspankki näkee inflaatiossa selkeitä hidastumisen merkkejä, se uskaltaa alkaa laskea korkoja. Siten euriborkorot voisivat lähteä laskuun vuonna 2024, Corin ennustaa.
– Toisaalta tilanne on monella tapaa hyvin erikoinen. Inflaatio- ja korkokehitys voi tapahtua nopeammin tai hitaammin.
Korkojen nousu tekee asuntolainoista entistä kalliimpia. Jos euribor kohoaa esimerkiksi ennustettuun neljään prosenttiin, asuntolainojen korkokulut nousevat merkittävästi.
– Pankki testaa asuntolainanottajat stressitestissä kuuden prosentin korolla. Kotitaloudet kyllä selviävät korkotasosta, mutta kaikki se raha on poissa jostain muualta, esimerkiksi kulutuksesta.
Ostovoiman heikkeneminen näkyy yhä useamman arjessa konkreettisesti: elinkustannukset nousevat palkkoja nopeammin.
Vuokra-asuntojen kysyntä piristyi
Taloudellinen epävarmuus ja inflaation kiihtyminen ovat jo vaikuttaneet kuluttajien käyttäytymiseen. Tällä hetkellä moni on varovainen liikkeissään, ja asuntojen kauppamäärät ovat vähentyneet. Sen sijaan vuokramarkkina näyttäisi piristymisen merkkejä, ja vuokrien nousu on kiihtynyt.
Ihmiset, joilla ei ole pakottavaa tarvetta ostaa asuntoa juuri nyt, siirtävät ostoa. Oman asunnon ostoaikeet ovat huomattavasti vähentyneet. Samaan aikaan useat lykkäävät asuntojen myyntiä ja odottavat nykyistä parempaa hetkeä.
Tänä syksynä kerrostaloasuntojen hinnat ovat laskeneet koko maassa, mutta erityisesti Helsingissä hintojen pudotus on ollut huomattava, jopa kaksi prosenttia.
Vuosien ajan Helsingissä sijaitsevien kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti enemmän kuin muualla maassa. Asuntosijoittajien määrä on ollut suuri.
– Koska asunnot ovat kalliita pääkaupunkiseudulla, myös niiden korkoriski on nyt iso. Huoli korkojen nousun rasitteesta on lisääntynyt sekä asuntosijoittajilla että oman asunnon ostoa harkitsevilla, Corin sanoo.
– Asuntojen arvon lasku tarkoittaa sitä, että kotitalouksien asuntovarallisuus pienenee. Tämä ei kuitenkaan ole tällä hetkellä asunnonomistajien suurin murhe.
Vastikkeet nousevat
Pian koittavana talvena energian hinnan nousu tulee näkymään niin omistus- kuin vuokra-asumisessa.
– Taloyhtiöt eivät selviä sähkön ja lämmityksen hintojen noususta ilman vastikkeiden korotusta tai ylimääräisiä vastikkeita. Jos tulee hyvin kylmä talvi, näemme erittäin korkeita energian hintoja – ja ne pysynevät korkealla pidemmän aikaa, Corin sanoo.
Taloyhtiön kaikista kustannuksista lämmitykseen menee noin 30 prosenttia. Corin arvioi, että vastikkeisiin voi talven aikana tulla 10–20 prosentin korotuksia.
– Osakkaille tulee entistä enemmän elämisen kuluja. Jos esimerkiksi yksi osakas ei pysty suoriutumaan vastikkeistaan, taloyhtiö joutuu maksamaan kulun jollain muulla tapaa.
Voittajia ovat energiatehokkaat yhtiöt
Heikkenevillä asuntomarkkinoilla voittajia ovat kasvukeskuksissa sijaitsevat uudehkot asunto-osakeyhtiöt, joissa ei ole korjaustarvetta lähitulevaisuudessa ja jotka ovat energiatehokkaita.
– Ne taloyhtiöt, jotka ovat jo tehneet energiaremonttinsa, ovat edullisempia kohteita asua. Ne ovat myös entistä houkuttelevampia ostokohteita.
Energiaremontteja ei saa toteutettua välittömästi, mutta Corin kannustaa taloyhtiöitä suunnittelemaan niitä viimeistään nyt.
– Taloyhtiöiden kannattaa pitkällä aikavälillä investoida maalämpöön, aurinkoenergiaan ja energiatehokkuuteen. Ne olivat kannattavia investointeja jo ennen tätä energiakriisiä.
Corin kannustaa taloyhtiöitä myös rakentamaan latausinfrastruktuurin sähköautoille.
– En usko, että sähkö tulee pysymään näin kalliina. Energiamyllerrys menee jossain vaiheessa ohi, ja silloin sähkönkin hinta laskee.
Asuntomarkkinoiden kehitys jatkuu ennallaan
Corin ei usko, että asuntomarkkinoilla tänä vuonna tapahtuvat muutokset jäisivät pysyviksi.
– Kun energiamarkkinat rauhoittuvat, globaali kansainvälinen taloustilanne selkeytyy ja inflaatio tasaantuu, Suomen asuntomarkkinoilla palataan vanhaan tuttuun kehitykseen.
Nykyisestä hintojen laskusta huolimatta kasvukeskusten asunnot säilyttävät arvonsa pitkällä aikavälillä. Corinin arvion mukaan Helsingin kerrostaloasuntojen hintojen nousu jatkuu jälleen markkinatilanteen rauhoittuessa.
Sen sijaan Corin pitää erittäin huolestuttavana muuttotappioalueiden taloyhtiöiden tilannetta.
– Pankkitoiminta on säänneltyä: vakuudet pitää olla kunnossa ja lainanottajan maksukykyinen. Voi olla taloudellisesti kannattavampaa purkaa kuihtuvalla seudulla oleva taloyhtiö kuin ryhtyä remontoimaan sitä.
Corin ei kuitenkaan näe asuntomarkkinoiden voimakasta piristymistä lähitulevaisuudessa.
– Se edellyttäisi sitä, että Suomi maana alkaisi vaurastua. Talouskasvumme on ollut heikko viimeiset kymmenen vuotta – ja se pysyy heikkona haasteellisen ikärakenteemme vuoksi.