Erilaista asuntosijoittamista

Pekka Lehtolan sijoitusstrategia poikkeaa tyypillisestä – se ei suosi suuria kaupunkeja, keskuksia eikä uustuotantoa.

Petri Lehtolan pitkä ura asuntosijoittajana alkoi 1990-luvun lopulla heräteostoksesta, joka oli kaksio Heinolan Jyrängön kaupunginosasta. Seuraava kohde oli yhtiökumppanin kanssa hankittu kokonainen kerrostalo Hartolasta! Sekin oli eräänlainen heräteostos – ja edullinen. Seuraavat kohteet olivat myös kokonaisia kerrostaloja tai vähintään useampia asuntoja käsittäviä kokonaisuuksia.

Lehtolan omistamat asunnot sijoittuvat pääosin Päijät-Hämeen alueelle – pois lukien Lahti – ja osa Poriin. Osa kohteista on henkilökohtaisessa omistuksessa, osa yhtiöiden kautta yhdessä yhtiökumppanien kanssa. Asuntojen kokonaismäärä on merkittävä. Se onkin Petrin mukaan edellytys, kun kyse on suurten kasvukeskusten ja keskusten ulkopuolelle, pääosin lähiöihin sijoittuvista asunnoista. Vuokratuotto on usein kasvukeskuksia ja keskusta-asuntoja korkeampi mutta vuokrataso matalampi. Volyymia siis tarvitaan.

Sinänsä perusperiaatteet ovat samoja kuin kovemman rahan kohteissa. Edullisella yksikköhinnalla saavutetaan monia etuja. Mahdollisuus vaikuttaa taloyhtiön asioihin on isompi, jos samassa yhtiössä on monta asuntoa. Sijoituksia on myös mahdollista hajauttaa, jolloin saadaan parempi riskinhallinta.

Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan?

Luonnollisesti sillä on iso merkitys, mutta en näe esimerkiksi kohtuullista korjausvelkaa ongelmana, jos strategiana on pitää asuntoja vaikka yli 10 vuotta. On oletettavaa, että taloyhtiöön joudutaan sinä aikana tekemään joka tapauksessa remontteja. Usein kohteet, joissa on tulevia remontteja, ovat myös ostohinnoiltaan edullisia ja siten hyvällä vuokratuotolla. Vaikka vuokratuotto hivenen laskeekin remonttien yhteydessä, on lopputulos usein uudiskohteiden 3–5 prosentin tuottoa parempi. Kasvukeskusten ulkopuolella lähiöissä sijaitsevissa 70-luvun elementtitaloissa tuotto voi olla 10 tai jopa 15 prosenttia. Silloin voidaan vanhaan kohteeseen tehdä isojakin remontteja ja silti tuotto pysyy hyvänä. Tärkeintä tässäkin on taloyhtiön järkevä hoito ja oikea-aikainen kunnossapito.

Miten aktiivinen olet taloyhtiön toiminnassa?

Olen yli 10 taloyhtiön hallituksessa, joista aika monessa puheenjohtajana. Koen tärkeäksi olla mukana taloyhtiön toiminnassa, koska se on paras tapa vaikuttaa taloyhtiön kehittämiseen. Tosin itsellä alkaa olemaan liikaa hallituspaikkoja, jotta voisin syventyä kohteisiin tarpeeksi hyvin. Tarkoitukseni onkin vähentää näitä omalta kohdaltani.

Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin?

Mielestäni taloyhtiöiden pitäisi kiinnittää entistä enemmän huomiota pelkän kunnossapitotarveselvityksen lisäksi taloudelliseen strategiaan ja asumisen viihtyisyyden lisäämiseen. Valitettavan usein hallitus kokoontuu ainoastaan 1–2 kertaa vuodessa eli niin sanotut pakolliset kokoontumiset.

Petri Lehtola sijoittaa pääosin kasvukeskuksien ja keskuksien ulkopuolella oleviin lähiöihin, joissa on suuri asuntokanta ja mahdollisuus edulliseen mutta viihtyisään asumiseen. Osaavalle ja pitkäjänteiselle asuntosijoittajalle nämä kohteet tarjoavat hyvän tuoton. Se ei ehkä ole niin trendikästä kuin uudet asunnot keskustoissa, mutta Petrin moton mukaan ”vain taskulaskin ratkaisee”. Kuva: Kiinteistötoimisto Kekkonen & Surakka LKV Oy.

Miten hallitusjäseniä voisi tukea päätöksenteossa?

Vuoropuhelua lisäämällä. Osakkaiden ja asukkaiden pitäisi tuoda näkemyksiään enemmän hallituksen tietoon. Isännöitsijällä sekä kiinteistöhuollolla on tässä myös todella iso rooli. Valitettavan usein puhutaan liian myöhään ongelmista, jotka olisivat olleet ennakoitavissa. Usein purnaajat ovat niitä, joita ei milloinkaan näy yhtiökokouksissa. Hallituksen jäsenten kannattaa myös olla aktiivisia kyselemään, onko asukkailla kehittämisehdotuksia tai havaintoja epäkohdista.

Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille?

Kiteyttäisin tämän kolmen K:n ohjeeksi – kouluttautuminen, keskustelu ja kehittäminen. Esimerkiksi Kiinteistöliitolla on hyviä koulutuksia, joista saa hyvää tietoa. Näitä koulutuksia suosittelen ylipäätään kaikille kiinteistösijoittajille. Taloyhtiön hallituksille olemme viime aikoina tehneet WhatsApp-ryhmiä, joista on ollut hyviä kokemuksia. Niissä voidaan kommunikoida taloyhtiön asioista omien aikataulujen mukaisesti ja pohjustaa asioita. Silloin kokouksiin jää tavallaan vain päätöksenteko.

Kannattaako pieniin ja keskisuuriin kaupunkeihin sijoittaa ja millä edellytyksellä?

Mielestäni kannattaa. Varsinkin maakuntakeskusten kehyskunnista pystyy tekemään edullisia hankintoja. Hyvinä esimerkkeinä Päijät-Hämeessä ovat Heinola ja Hollola. Hyvä vuokrakysyntä suhteessa tarjontaan on parempi kuin esimerkiksi Lahdessa, jossa uudistuotannon rakentaminen on selvästi ylikuumentunut ja näkyy negatiivisesti myös vanhojen asuntojen vuokramarkkinoilla. Kehyskunnissa varsinkin isommista perheasunnoista on vuokramarkkinoilla pulaa ja sijoitusasuntojen ostohinnat ovat selvästi tällä hetkellä alhaiset suhteessa vuokratasoon. Etätyön lisääntyminen on kasvattanut myös selvästi tällaisten paikkakuntien kysyntää. Tilannetta edesauttaa huomattavasti, jos on jonkinlaista kosketuspintaa ja paikallistuntemusta paikkakuntaan entuudestaan tai paikkakunnalla hyvä yhteistyökumppani, joka voi auttaa esimerkiksi vuokrauksessa. Nämä palvelut on toki helposti ulkoistettavissa, kun löytää hyvän paikallisen toimijan.

Miten pankit suhtautuvat tänä päivänä pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa olevien lähiöiden taloyhtiöiden remonttirahoitukseen?

Kiinteistörahoitus on vaikeutunut viime vuosina kautta linjan, ja pankkien reagoinnissa on nähtävillä selvää ylivarovaisuutta. Median maalaamat kauhukuvat, ettei rahoitusta saisi, ovat kuitenkin itselleni vieraita. Asiallisesti hoidetuissa taloyhtiöissä, joissa tehdään järkeviä remontteja, en ole törmännyt tällaisiin tapauksiin. On tietenkin selvää, etteivät pankit rahoita taloyhtiöitä, joissa korjausvelka on kasvanut liikaa suhteessa asuntojen arvoon ja lähdetään tekemään lyhyellä aikataululla monta isoa remonttia.