Asuntosijoittamista kerrostalo kerrallaan

Asuntosijoittamista voi tehdä myös suuressa mittakaavassa. Jyväskyläläinen Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja, kehittää ja remontoi ne perinpohjaisesti ja myy asunnot eteenpäin sijoittajille.

Sijoitusasunnot.com Group Oy tekee asuntobisnestä isossa mittakaavassa. Yhtiö ostaa ja myy jatkuvasti nopean kierron kohteita mutta myös hankkii kokonaisia korjausvelkaisia kerrostaloja, joita se omistaa, kehittää, ja hallinnoi. Sijoituskohteita yhtiö hankkii Suomen laajuisesti keskisuurista kaupungeista ja kasvukeskuksista. Pienimmiltä paikkakunnilta kohteita ei pääsääntöisesti hankita. Ostettavat kerrostalot voivat olla hyvässä tai huonossa kunnossa.

Kiinteistöstä riippuen taloon voidaan tehdä täydellinen remontti, jolloin talo saneerataan lähes uutta vastaavaksi. Isoista asunnoista tehdään samalla pieniä. Osan remontoimistaan asunnoista yhtiö pitää omassa salkussaan kerryttämässä vuokratuottoa. Osan se myy eteenpäin asuntosijoittajille. Olennainen osa yhtiön toimintaa on sen keräämä noin 58 tuhannen asuntosijoittajan yhteisö.

Yhtiön toimitusjohtaja Henri Neuvonen perusti yhtiön vuonna 2011 isänsä kanssa JHS-Kiinteistöt Oy -nimellä. He aloittivat kuten kuka tahansa asuntosijoittaja eli ostamalla yksittäisiä asuntoja ja asuntonippuja ja miettimällä, miten saisivat myytyä niitä voitolla eteenpäin. Yhtiö on onnistunut kasvattamaan liikevaihtoaan vuosien 2016–2021 välillä keskimäärin yli 70 prosenttia vuodessa. Seuraavana askeleena se suunnittelee listautumista Pohjoismaissa toimiville pienemmille yrityksille suunnatulle First North -markkinapaikalle.

Miten sijoitustoimintanne kehittyi nykyiseen muotoonsa?

Minulla on taustaa nettisivujen tekemisestä ja markkinoinnista. Taisi olla vuosi 2014, kun huomasin, että asuntosijoittamisesta ei ollut vielä silloin netissä kovin paljon tietoa. Sijoitusasunnot.com -domain on vapaana ja varasin sen.

Olin muutaman vuoden jo harjoitellut asuntosijoittamista, ja minulle oli kertynyt kokemusta ja tietämystä. Aloin kirjoittaa blogitekstejä. Tein sivuillemme myös vuokranantajille sopivia ilmaisia työkaluja, esimerkiksi vuokrasopimuspohjan ja vuokratuottolaskurin.

Meillä oli muutama asunto, jotka perinteisesti myimme välittäjien kautta. Kerran testasin, että mitä jos laittaisinkin niistä viestiä sähköpostilistallemme. Sieltä tuli muutamia kyselyitä ja saimme muutaman ensimmäisen kaupan aikaiseksi. Siitä toiminta lähti sitten kehittymään.

Asuntosijoitusbuumi oli silloin alkamassa. Meillä oli muutaman vuoden etumatka, ja mietimme, miten voisimme palvella asuntosijoittajia mahdollisimman hyvin. Päädyimme siihen, että lähdimme ostamaan isompia määriä asuntoja tukkualennuksilla ja myymään niitä uusille asuntosijoittajille oman kanavamme kautta, ja se osoittautui ihan kannattavaksi. Viime vuonna yrityksemme nimi muutettiin Sijoitusasunnot.com Groupiksi.

Ketkä ovat asiakkaitanne?

Asuntosijoittajat. Pääsääntöisesti vähän pienemmät sijoittajat, joilla on 1–5 sijoitusasuntoa. Aika paljon on myös sellaisia asiakkaita, kenellä on 5–10 asuntoa, ja huomattavasti vähäisempi määrä isompia sijoittajia, joilla on kymmeniä tai satoja asuntoja. Tietysti myös vuokralaisemme ovat asiakkaitamme.

Myymme asuntoja pääsääntöisesti suomalaisille piensijoittajille, jolloin omistus pysyy Suomessa. Sillä tavoin me tuetaan tietyllä tavalla tämmöistä kansankapitalismia.

Mihin myyntinne nopeus perustuu?

Nettisivujemme kautta on kertynyt laaja yhteisö, missä on tällä hetkellä noin 57 000–58 000 asuntosijoittajaa. Vahvuutemme on, että kun olemme saaneet ostettua hyviä kerrostaloja ja laitamme yksittäisiä asuntoja niistä myyntiin, verkostosta löytyvät ostajat välillä hyvinkin nopeasti asunnoille. Parhaimmillaan me pystymme myymään kerrostalollisen asuntoja muutamassa minuutissa.

Nopeus perustuu paljolti myös siihen, että teemme todella kattavat materiaalit kohteista, kun me laitamme ne myyntiin. Meiltä on siinä mielessä helppo ostaa.

Mitkä tekijät teillä vaikuttavat sijoituskohteen valintaan?

Hinta tietysti vaikuttaa, jos pyyntihinta on ilmoitettu. Usein kokonaisista kerrostaloista jätetään vain tarjoukset. Lisäksi tulevat sijainti, kohteen kunto, vuokratuotto ja alueen markkinahintataso – ne ovat varmaan tärkeimmät.

Mistä löydätte kokonaisia kerrostaloja ostettavaksi?

Siinä pitää nähdä aktiivisesti vaivaa. Kokonaisia kerrostaloja omistavat esimerkiksi kunnat, kaupungit, rahastot, säätiöt sekä jotkut yksityiset henkilöt ja sijoittajat.

Kohteesta riippuen ne ovat joko asunto-osakeyhtiöitä tai kiinteistömuotoisia, jolloin me yhtiöitämme ne ja muutamme tavallisiksi asunto-osakeyhtiöiksi.

Oletteko ostaneet ihan perinteisiä taloyhtiöitä?

Emme ole. Se on aika vaikeaa, koska niissä on useita omistajia. Neuvottelut ovat tosi haastavia, mutta jotkut rakennusliikkeethän saattavat tehdä yhteistyötä taloyhtiöiden kanssa, jos talo on sellaisella paikalla, että sen voi vaikka purkaa ja rakentaa uutta tilalle.

Teillä osa rahoituksesta on ilmeisesti taloyhtiölainana?

Joissain kohteissamme on yhtiölaina mukana – etenkin niissä yhtiöissä, mitkä olemme korjanneet täysin. Vähän kuin uudiskohteissa asunnoissa on rakennusaikaista lainaa, meillä on remontin aikaista lainaa.

Vanhoja kohteitakin pystyy yhtiölainoittamaan, mutta siinä on riskinsä. Jos taloyhtiöllä on valmiiksi velkaa ja sitä tarvitaan korjauksiin lisää, yhtiön rahoitusasema voi olla heikko. Pyrimme olemaan hyvin tarkkoina, ettemme lainoita taloyhtiöitä ainakaan liikaa. Pankit ovat myös kiristäneet tässä näkemystään, mikä on mielestäni tervettä.

Jos joku korjausvelkainen taloyhtiö tarjoaisi kiinteistöään teille, millä tavoin kaupat voisivat onnistua?

Jos talon omistajat ovat muodostaneet yhteisen näkemyksen siitä, että osakekanta voidaan myydä sataprosenttisesti, kaupasta voidaan neuvotella. Taloyhtiön on myös oltava sellaisella sijainnilla, että alueen markkinataso kestää laajat ja kalliit remontit niin, että taloudellisessa yhtälössä on järkeä.

Oletteko mukana taloyhtiön hallitusten toiminnassa? Minkä verran?

Olen jatkuvasti vähintäänkin kymmenen taloyhtiön hallituksessa, mutta nämä ovat pysyvästi vain sellaisia hallituspaikkoja, jotka yhtiömme omistaa täysin. Tällainen hallitustoiminta poikkeaa perinteisestä taloyhtiön hallituspaikasta, mutta esimerkiksi taloyhtiöiden talousarvioiden ja tilinpäätökseen liittyvien asioiden kanssa tulee työskenneltyä säännöllisesti.

Millaisia neuvoja haluaisit antaa taloyhtiöiden hallituksille?

Taloyhtiöiden omistajilla olisi hyvä olla yhtäläinen ja selkeä näkemys siitä, kuinka taloyhtiötä hoidetaan esimerkiksi investointien ja remonttien suhteen, ja hallituksen tehtävä on sitten vastata tästä. Hyvän isännöitsijän valinta on avainasemassa. Itse pidän myös tärkeänä sitä, että taloyhtiön taloudellinen puoli on kunnossa. Se tarkoittaa muun muassa, että turhat kustannukset on karsittu, sopimukset kilpailutettu ja hoitovastike on määritetty sopivaksi eli taloyhtiö ei ole alijäämäinen mutta se ei myöskään makuuta merkittävää ylimääräistä rahaa tilillä ilman käyttötarkoitusta.