Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla hyvin poikkeuksellinen. Kauppa alkaa kuitenkin loppuvuotta kohden vilkastua.
Teksti Emma Nikander Kuvat ShutterStock
Asuntomarkkinoilla elettiin viime vuonna tavallisesta poikkeavia aikoja. Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan alkoi näkyä suomalaisissa kotitalouksissa syksyllä, kun sekä korot että energian hinnat nousivat voimakkaasti. Elinkustannusten nousu taas sai aikaan sen, että asunnonostohaaveet siirrettiin sivuun, ja silloin myös asuntojen hinnat kääntyivät laskuun.
Nyt asuntokauppa kuitenkin vilkastuu loppuvuotta kohti, kun energiakriisin ja korkojen nousun aiheuttamasta shokista toivutaan, ennustaa Pellervon taloustutkimus (PTT). PTT on tutkimuslaitos, joka tuottaa tietoa muun muassa kansantaloudesta ja asumisesta yhteiskunnallisille päättäjille, yrityksille ja yhteisöille.
Alkuvuosi on asuntokauppojen osalta ollut edelleen nihkeä, mutta kääntyy pian nousuun. Nousu-termi on tosin melko tekninen, tarkentaa ekonomi Veera Holappa PTT:stä.
Veera Holappa.
”Kyse on todellisuudessa siitä, että hinnanlasku pienenee ja jopa pieniä kasvulukemia voidaan nähdä. Hinnat kääntyvät nousevalle uralle. Vuositasolla ne voivat siis vielä laskea, mutta edelliseen kuukauteen tai kvartaaliin nähden ne kasvavat. Voimakasta nousukautta loppuvuoteen ei siis PTT:n mukaan ole luvassa, mutta näkymä lienee kuitenkin edelliseen mittauspisteeseen nähden parempi.”
”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittumista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Mutta kun se tapahtuu, myös markkinoilla alkaa taas tapahtua.”
Vaikka hintakehitys nyt pikkuhiljaa paraneekin vuoden loppua kohti, vanhojen kerrostalojen hinnat laskevat koko maassa 2,5 prosenttia, eikä laskua edeltänyttä hintatasoa saavuteta.
”Viime vuoden alussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kehittyivät hyvin. Alkuvuodesta taas tulee isoja miinuksia. Loppuvuodesta miinukset kyllä pienenevät, mutta kun viime vuoteen verrataan, kokonaistilanne jää silti miinukselle.”
Vuodenvaihteessa ajateltiin, että myös asuntomarkkinoiden näkymät kääntyvät sähkön hinnan ja korkokehityksen tasoittuessa tasaiseksi. Sähkön huippuhinnoista onkin jo tultu alaspäin, mutta korkokehitys ei ole tasaantunut, sanoo Holappa.
”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittumista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Mutta kun se tapahtuu, myös markkinoilla alkaa taas tapahtua – ihmisillä on tarvetta vaihtaa asuntoa ja aina on uusia ensiasuntojen hankkijoita.”
Nollakorkomaailmaan me emme enää palaa, sanoo Holappa. Se taas vaikuttaa suoraan siihen, minkä kokoista lainaa kotitalouksilla on varaa ottaa, vai onko lainarahaan ylipäätään varaa. Jotkin kotitaloudet ovat tippuneet markkinoilta kokonaan, sillä heidän taloustilanteensa ei enää mahdollista omistusasunnon hankkimista. Myös edelleen käynnissä oleva sota voi aiheuttaa epävarmuuksia ja yllättäviä tilanteita.
”Näiden tekijöiden edessä on pakko olla realismia päätöksenteossa.”
Siinä, missä kustannusten nousu on hankalaa asukkaan näkökulmasta, kärsivät siitä myös sijoittajat. Korona-aikana vuokra-asuntojen kysyntä oli heikkoa, eikä vuokria voitu nostaa.
Ylipäätään viime vuosina vuokranantajat eivät ole pystyneet siirtämään kohonneita kustannuksia vuokriin. Tänä vuonna se on onnistunut jo hieman paremmin, mutta ei samassa suhteessa, jossa kustannukset ovat nousseet, sanoo Holappa.
”Korkojen nousu haastaa asuntosijoittajia. On voitu vivuttaa tai käyttää taloyhtiölainoja. Ja mikäli yhtiössä ollaan liian velkaantuneita eikä selvitä lyhennyksistä, voi tulla ongelmia.”
Asuntosijoittamisessa ollaan siis uudenlaisessa tilanteessa, jossa kannattavuuslaskelmiin vaikuttavat tekijät ovat muuttuneet merkittävästi.
Suurimmissa ongelmissa ovat pienet sijoitusasunnot. Esimerkiksi uusissa osakeasunnoissa kysyntä on tippunut todella paljon, Holappa sanoo.
”Se kertoo siitä, että sijoittajat eivät ole olleet innokkaita hankkimaan uusia sijoituksia. Seuraava kysymys on, lähdetäänkö jo olemassa olevista sijoituksista luopumaan. Jos tarjontaa tulee paljon, se voi vaikuttaa pienten asuntojen hintaan laskevasti.
Asuntomarkkinoiden tilanteessa on alueellisia eroja. Hintojen putoaminen on suurempaa pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa. Pienemmissä kaupungeissa hinnat ovat tippuneet vähän vähemmän, sanoo Holappa.
”Isoissa kaupungeissa otetaan suurempia asuntolainoja, joissa myös korolla on suurempi merkitys. Asiaan vaikuttavat paljon myös sijoittajat. Sijoituskysyntää on suhteessa enemmän suurissa kaupungeissa. Kun se tippuu, myös asuntojen hinnat tippuvat. Yksiöissä hintakehitys on heikompaa kuin suuremmissa asunnoissa.”
Koronapandemian myötä yleistyneet etätyöt voivat mahdollistaa sen, ettei lähellä työpaikkaa ole pakko asua. Se voi jossain määrin lisätä pienempien kaupunkien vetovoimaa. Kyse on kuitenkin todennäköisesti marginaalisesta ilmiöstä, sanoo Holappa.
”Pääkaupunkiseudulle on viime vuoden aikana muutettu paljon, mutta muuttajat ovat olleet maahanmuuttajia. Maan sisäisen muuttoliikkeen palautumisen osalta on oletettavaa, että kaupungistuminen ja suurten kaupunkien vetovoima jatkuu edelleen.”